6.4. Оцінка вартості будівель і споруд

Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об’єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

1. за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв’язана нерухомість, підлегла нерухомість;

2. за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;

3. за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

4. залежно від функціонального призначення: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;

5. залежно від рівня дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;

6. за юридичним статусом: нерухомість зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;

7. за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості;

8. залежно від рівня завершеності: функціонуюча нерухомість, нерухомість у стадії будівництва, завершена але нефункціонуюча нерухомість.

Кожен з перелічених різновидів нерухомості має власну специфіку щодо оцінки, яку слід враховувати при проведенні практичних розрахунків.

До найбільш поширених методів, які реалізують витратну концепцію відноситься метод порівняльної одиниці. Він базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкту оцінки (1 м², 1 м³ тощо), а потім визначення кількості таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки. Даний метод практично реалізується такими етапами:

1. Діагностика об’єкту оцінки на місці та вибір еталонного-аналога. У якості еталону-аналога рекомендується використовувати подібні найновіші об’єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.

2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов та фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об’єктами.

3. Визначення вартості об’єкту оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки.

Таким чином, розрахунок вартості нерухомості за методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

, (6.1.)

де В_ОБ — вартість об’єкту на дату оцінки; П_ОД — вартість порівняльної одиниці; Q — загальна чисельність порівняльних одиниць у об’ємі чи на площі об’єкту оцінки.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості усіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м² цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їх загальну вартість. Прибуток підприємця враховується у вартості 1 м², чи підраховується окремо. При наявності потужної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, даний підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкту (чи вартості заміщення).

Розрахунок вартості нерухомості проводиться таким чином:

, (6.5.)

де В_ОБ — вартість об’єкту оцінки; V_i — об’єм і-го елементу в об’єкті оцінки; В_і — вартість одиниці об’єму певного виду; n — кількість виокремлених елементів об’єкту оцінки; К_н — коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкту оцінки; К_з — коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об’єктів.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкту відносно певного еквіваленту, інформація про який є у вільному доступі та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.

При аналізі продаж об’єктів нерухомості доцільно використовувати такі одиниці порівняння: вартість за 1 м² загальної площі; вартість за 1 м² чистої площі, яка підлягає здачі в оренду; вартість 1 м² площі будівель; вартість кімнати; вартість за квартиру чи іншу одиницю нерухомості; вартість 1 м³ будинку чи споруди; вартість за одиницю, яка приносить дохід.

При цьому визначається кількість порівняльних одиниць у оцінюваному об’єкті та визначається ступінь його відмінності від об’єкту-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається накопиченою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:

1. Прямим ринковим методом — передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються одним чи декількома параметрами, що дозволяє визначити грошову чи процентну ставку.

2. Метод амортизації витрат — використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінності між об’єктами, що підлягає аналізу, розрахунок додаткових проектно-будівельних витрат для усунення цих відмінностей, врахування зносу досліджуваних параметрів об’єктів, а загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об’єкту оцінки.

Необхідною передумовою використання даних методів є накопичення значного обсягу детальної інформації щодо ринкових угод купівлі-продажі об’єктів певного виду. Отримуючи найточніші оцінки у рамках порівняльного підходу, цей метод дуже дорогий на стадії накопичення ринкової інформації, висуває підвищенні вимоги до аналітиків, потребує розвинутого та відкритого ринку нерухомості та землі. Суть методу полягає у математичній формалізації залежності вартості об’єктів певного виду від зміни будь-яких його чи ринкових параметрів.