Мультиплікатори порівняння представляють собою співвідношення вартості об’єкту та ключового фактору впливу. Як правило, у оціночній практиці нерухомості використовуються два основні мультиплікатори:
Валовий рентний мультиплікатор — співвідношення ціни продажу об’єкта та потенційного (чи фактичного) валового доходу від його використання.
Мультиплікатор капіталізації — співвідношення суми чистого операційного доходу об’єкту та його ціни продажу.
Так чи інакше кожен з наведених мультиплікаторів визнає постулат, що вартість об’єкту прямо залежить від ефективності його використання, тим самим створюючи передумови для переходу до результатних методів оцінки.
Експертні методи порівняння базуються на використання точок зору експертів-оцінщиків щодо факторів вартості об’єкту оцінки. Вони є найбільш дешеві у використанні, але й найбільш суб’єктивні. Використовуються за умови недостатності ринкової інформації, неможливості формалізації зв’язків вартості об’єкту з основними параметрами ринку чи об’єкту-аналога, недостача фінансових ресурсів або часу для проведення громіздких аналітичних розрахунків тощо.
При використанні експертних методів оцінки передбачається, що експерти-оцінщики володіють повною а найновішою інформацією про ринок даних об’єктів. Загальний розрахунок вартості об’єкту за такими методами проводиться на основі визначення залежності між окремими параметрами та вартістю об’єктів-аналогів. Допускається, що вартість об’єкта оцінки так само залежить від тих же параметрів.
Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об’єктів формуючих дохід.
Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному випадку орендної плати) та поточної вартості об’єкту після закінчення строку оренди:
,
(6.6.)
де Д — середня орендна плата по завершенні кожного періоду (року); ВЗ — очікувана вартість нерухомості по завершенню n років оренди.
При розрахунках ставки дисконтування та коефіцієнтів капіталізації ключовими етапами є визначення їх безризикового еквівалента та внесення поправок на ризик. Відзначимо, що безризикова ставка дисконтування чи коефіцієнт капіталізації для об’єктів нерухомості та земельних ділянок прирівнюється до банківської депозитної ставки, враховуючи наступне: 1) за базу слід обирати відсотки по валютним депозитам; 2) величина депозиту повинна відповідати розміру чистого потоку капіталу від використання об’єкту; 3) термін депозиту повинен відповідати термінам отримання чистих операційних доходів від експлуатації об’єкту; 4) обираються банківські депозитні ставки для юридичних осіб.
Основними коригуваннями відповідно до ризиків об’єктів нерухомості є:
Поправка на ризик відмінностей в умовах інвестування — термін інвестування у земельні ділянки, будівлі чи споруди суттєво відрізняється від банківських депозитних вкладів, що підвищує рівень ризику іммобілізації капіталу.
Поправка на ризик відмінностей у рівні ліквідності — швидкість реалізації земельних ділянок чи об’єктів нерухомості, у разі необхідності, суттєво впливає на їх вартість, що викликає необхідність компенсації.
Поправка на ризик менеджменту — покликана компенсувати додаткові витрати на менеджмент об’єкту, та прийняття не самих ефективних управлінських рішень.
Поправка на інші ризики — призначається для нейтралізації усіх специфічних видів ризику притаманних окремому об’єкту.
На особливу увагу заслуговує проблема визначення розміру та видів зносу об’єктів нерухомості. Не зупиняючись детально на цій проблемі відзначимо, що для її вирішення використовують такі методи:
по-елементний метод — рівень зносу визначається окремо по кожному елементу об’єкту;
метод Брендта — співставлення нормативного та фактичного строків служби об’єктів;
метод на основі технічного огляду — узагальнений розрахунок на базі технічного огляду.
З метою практичного використання можна рекомендувати найпростіший з них — третій метод, який базується на використанні таблиць оцінки. У якості прикладу можна запропонувати табл. 6.3. 1
Таблиця 6.3
Визначення рівня зносу об’єктів нерухомості згідно з “Правилами оцінки фізичного спрацювання житлових будинків” (наказ Державного Комітету України житлово-комунального господарства №52 від 02.07.1993 р.)
Фізичне спрацювання, % |
Оцінка технічного стану |
Загальна характеристика технічного стану |
0 – 20 |
Добрий |
Пошкоджень та деформацій немає, але наявні окремі несправності, які не справляють впливу на експлуатацію об’єкту та усуваються в процесі ремонту |
21 – 40 |
Задовільний |
Елементи об’єкту у цілому придатні для експлуатації, але потребують термінового ремонту. |
41 – 60 |
Незадовільний |
Експлуатація елементів об’єкту можлива лише за умови проведення негайного капітального ремонту. |
61 – 80 |
Старий |
Стан несучих конструкційних елементів аварійне, усіх інших — застарілий. Обмежене використання елементами об’єкту своїх функцій можливе лише при реалізації охоронних заходів чи повній заміні цих елементів. |
81 – 100 |
Непридатний |
Елементи об’єкти знаходяться у зруйнованому стані. При 100% спрацюванні — залишки об’єкти повністю ліквідовані. |