Метод распределения
(пример) (в руб.)
№ пп |
Квартал продаж |
Ст-сть всего имущественного комплекса |
Стом свободного земельного участка |
Доля земли в стом имущ комплекса |
1 |
2 |
419000 |
92000 |
0,22 |
2 |
2 |
765100 |
168300 |
0,22 |
3 |
4 |
340400 |
61200 |
0,18 |
ИТОГО |
Ср. величина |
508170 |
107170 |
0,21 |
|
Продажа объекта оценки |
450000 |
|
|
|
Стоимос земли |
450000 *0,21 |
94 500 |
|
Примечания:
За последние два месяца рыночная цена упала на 2 % (82000 *0,2 = - 1640 дол США
Инженерное обеспечение: 1- электро, 2 –водопровод; 3- тепло; 4- канализация; 5 – Телефон
9телефон поставить = 200 УЕ
3. Кач строительства (кач. цемента; 2-строит материал; 3-Физ износ)Нижн ср. качество увелич износ на 20 %
4. Объекты в п. Новом за счёт фактора местоположения стоят больше, чем в старом на 5% (Округлённо 90-100 дол)
5. Принято, что продолжительность жизни Кирпичного жилого дома 50 лет , в том числе Фундамент –50 л, стены –50 лет; перекрытие дер – 30-50 лет (Основание: ВСН 58-88-р)
6 Площадь зем участка: в п. Новом ср. цена 1 сотки = 900 УЕ; в Старом 600 УЕ
Методы определения страховой стоимости земельного участка Страховая стоимость земельного участка должна соответствовать рыночной стоимости земельного участка в текущем использовании. Для определения страховой стоимости земельного участка используются те же методы, что и определения рыночной стоимости земельного участка. В том случае, когда страховая сумма ниже страховой стоимости имущества, размер страховой выплаты сокращается пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости имущества, если условиями договора страхования не предусмотрено иное. В том случае, когда страхователь заключил договоры страхования имущества с несколькими страховщиками на сумму, превышающую в общей сложности страховую стоимость имущества (двойное страхование), то страховая выплата, получаемая им от всех страховщиков по страхованию этого имущества, не может превышать его страховой стоимости. При этом каждый из страховщиков выплачивает страховую выплату в размере, пропорциональном отношению страховой суммы по заключенному им договору к общей сумме по всем заключенным этим страхователем договорам страхования указанного имущества. Примеры оценки рыночной стоимости Метод сравнения продаж ПРИМЕР 1. Оценивается свободный земельный участок по состоянию на 01.01.2001 года, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых участков приведены далее (Таблица 1). Таблица 1
Участок |
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
Цена продажи, руб. |
29 500 |
30 800 |
33 400 |
24 000 |
Размер участка, га |
0,20 |
0,25 |
0,28 |
0,18 |
Время продажи, мес./год |
01/11/2000 |
01/08/2000 |
01/05/2000 |
01/07/2000 |
Условия финансирования |
Безналичный расчет, собственные средства |
Безналичный расчет, собственные средства |
Безналичный расчет, собственные средства |
Безналичный расчет, оплата с рассрочкой |
Условия продажи |
Не выявлено |
Не типичный срок продажи (2 месяца) |
Не выявлено |
Не выявлено |
Местоположение |
Район жилой застройки |
Административно-деловой центр |
Промышленный район |
Район жилой застройки |
Физические характеристики |
Не выявлено крупных различий |
Не выявлено крупных различий |
Рельеф поверхности неровный |
Не выявлено крупных различий |
По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий. РЕШЕНИЕ: Описание вносимых поправок Право собственности: По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась. Условия финансирования: Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40% по факту свершившейся сделки, а 60% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи 4 аналога составляет –1 003 руб. Особые условия продажи: В цену продажи участка № 2 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10%. Ограниченный срок экспозиции участка на рынке снижает цену сопоставимой продажи. Поэтому в нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10%. Время продажи: Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке. Рост цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2000 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен. Поправка для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%. Meстоположение: Участки №1 и №4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №2, расположенный в административно-деловом центре, имеет лучшее расположение для строительства торгового павильона и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%). Участок №3 худшее расположение (промышленный район города). Экспертно величина корректировки для участка №3 определена в +10%. Физические характеристики: Рельеф поверхности земельного участка №3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж). Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены далее — Таблица 2. Таблица 2
Элементы сравнения |
Участок№1 |
Участок№2 |
Участок№3 |
Участок№4 |
|
29 500 |
30 800 |
33 400 |
24 000 |
Размер участка, га |
0,20 |
0,25 |
0,28 |
0,18 |
Цена за 0,10 га, руб. |
14 750 |
12 320 |
11 929 |
13 333 |
Корректировка на право собственности |
- |
- |
- |
- |
Корректировка на условия финансирования, руб. |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
-1 003 |
Скорректированная цена, руб. |
14 750 |
12 320 |
11 929 |
12 330 |
Корректировка на особые условия продажи |
|
+10% |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
14 750 |
13 552 |
11 929 |
12 330 |
Корректировка на время продажи |
+0% |
+2% |
+7% |
+3% |
Скорректированная цена, руб. |
14 750 |
13 823 |
12 764 |
12 700 |
Корректировка на местоположение |
+0% |
-5% |
+10% |
+0% |
Скорректированная цена, руб. |
14 750 |
13 132 |
14 040 |
12 700 |
Корректировка на физические (геологические) |
+0% |
+0% |
+2% |
+0% |
Скорректированная цена, руб. |
14 750 |
13 132 |
14 321 |
12 700 |
Определение стоимости оцениваемого участка После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 12 700 руб. до 14 750 руб. за 0,10 га. Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 13 726 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит 13 726*0,2 = 27 451 руб. Метод выделения ПРИМЕР 2. Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2000 г. Требуется оценить стоимость земельного участка. РЕШЕНИЕ: Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составит: 985 * 34 000 = 33 490 000 рублей. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей/кв.м. Накопленный износ:
Износ = |
Эффективный возраст |
= |
20 |
= 0,25% |
Типичный срок экономической жизни |
80 |
Следовательно, рыночная стоимость улучшений (здания) составит: 985 * 38 500 *(1-25%) = 28 441 875 рублей. Следовательно, стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составит: 33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 рублей. Метод распределения ПРИМЕР 3. Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 57 430$. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости. РЕШЕНИЕ: Есть информация об аналогичных продажах единых объектов недвижимости, расположенных в этом же районе. Таблица 3
№ |
Стоимость земельного участка, $ |
Стоимость единого объекта недвижимости, $ |
Доля стоимости земельного участка |
1 |
13 600 |
63 200 |
0,215 |
2 |
12 050 |
54 800 |
0,220 |
3 |
13 400 |
59 350 |
0,226 |
Среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,22. Таким образом, стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта оценки равна: 57 430 * 0,22 = 12 635 $. Доходный подход Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе. Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др. В рамках доходного подхода для оценки используются . метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов. Метод капитализации земельной ренты Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: - расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; - определение величины коэффициента капитализации земельной ренты; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации. Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду. Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются: - деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; - увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. ПРИМЕР Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. Например, — Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%.Определить стоимость земельного участка. РЕШЕНИЕ: Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составит:
Сзем. =
=
= 250 000 рублей.
Метод остатка для земли Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку. Метод предполагает следующую последовательность действий: - расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений; - расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости; - расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений; - расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения; - расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли. Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременений (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды. Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка. ПРИМЕР Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли. Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать: - стоимость здания (сооружения); - чистый операционный доход от всей недвижимости; - коэффициенты капитализации для земли и для здания. Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли Для применения техники остатка необходимо выполнить следующие действия: 1. определить улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование; 2. определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для здания); 3. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания; 4. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли). Например, — Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка. РЕШЕНИЕ: 1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет: Кзд = r + Kв = r + 1/n, где: Кзд - коэффициент капитализации для здания; r - ставка дохода; Кв - ставка возмещения (возврата) капитала; n - срок эксплуатации здания. 1/n=1/80 =0,0125=1,25%. Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%. 2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию: ЧОД зд = Сзд * Кзд, где ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию; Сзд - стоимость здания; Кзд - коэффициент капитализации для здания. ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб. 3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку: ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где ЧОДзем - чистый операционный доход от земли; ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости; ЧОДзд – доход, относящийся к зданию. ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб. 4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле: Сзем = ЧОДзем/Кзем, где Сзем – стоимость земли; ЧОДзем – доход от земли; Кзем – коэффициент капитализации для земли. Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб. Метод предполагаемого использования Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства). Метод предполагает следующую последовательность действий: - анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка; - расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка; - прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка - расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка - оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка. Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду улучшений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по завершении создания в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости в конце горизонта расчета арендных платежей. ПРИМЕР Метод базируется на всех трех подходах оценки: затратном, сравнения рыночных продаж, доходном. Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива использования (обустройства). Последовательность расчета: 1. Определить количество и размеры участков, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности. 2. Определить потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия. 3. Определить чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков. Издержки на улучшения включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховка, заработная плата ИТР; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя. 4. Текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов. Например, — Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5 000 $. При этом будут иметь место следующие издержки: Таблица 5
№ |
Наименование издержек |
$ USD |
Период расходов |
1 |
Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование |
8 300 |
Первый год |
2 |
Управление, охрана, контроль |
600 |
Ежегодно |
3 |
Накладные расходы и прибыль подрядчика |
1 000 |
Первый год |
4 |
Маркетинг |
500 |
Ежегодно |
5 |
Текущие расходы (налоги, страхование) |
800 |
Ежегодно |
6 |
Прибыль предпринимателя |
2 000 |
Ежегодно |
Схема продажи участков: в течение 1-го года – 5 участков, в течение 2 года – 3 участка, в течение 3-го года – 2 участка. Cтавка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%. Определим текущую стоимость денежного потока доходов: Таблица 6
Кол-во проданных земельных участков, шт. |
5 |
3 |
2 |
Годовой доход, $ |
25 000 |
15 000 |
10 000 |
Фактор дисконтирования на середину года |
0,944911 |
0,843671 |
0,753277 |
Текущая стоимость потока доходов, $ |
23 623 |
12 655 |
7 533 |
Суммарная стоимость доходов, $ |
43 811 |
|
|
Определим текущую стоимость денежного потока расходов Таблица 7
Расходы, $ |
13 200 |
3 900 |
3 900 |
Фактор дисконтирования на середину года |
0,944911 |
0,843671 |
0,753277 |
Текущая стоимость потока доходов, $ |
12 473 |
3 290 |
2 938 |
Суммарная стоимость доходов, $ |
18 701 |
|
|
Текущая стоимость земельного участка: Сзем = ТСдох - ТСрас = 43 811 – 18 701 = 25 110 $ ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков; ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков. Затратный подход Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков. Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель. При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты: - местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры; - инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории; - внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки; - социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие); - санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.). - Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. - Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений. - Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше. 5. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного, наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах единого земельного участка сельскохозяйственного назначения выделяются части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке. Выделение частей, как правило, производится в соответствии с экспликацией земельного участка. По видам использования части оцениваемого земельного участка могут подразделяться на: - сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); - земли под постройками сельскохозяйственного назначения (усадьба и хозяйственные постройки, ремонтно-техническими, машинно-мелиоративными станциями, промышленно сельскохозяйственными комплексами, инкубаторно-птицеводческими станциями, хранилищами, а также комплексами по производству и переработке сельскохозяйственной продукции); - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы. Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основании стоимости его сельскохозяйственных угодий и земель под постройками сельскохозяйственного назначения и с учетом качественных характеристик других частей земельного участка. Части земельного участка, занятые постройками сельскохозяйственного назначения оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Части земельного участка, используемые в качестве сельскохозяйственных угодий и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для обособленной предпринимательской деятельности (например, рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации земельной ренты. Части земельного участка, занятые внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; замкнутыми водоемами, которые не могут быть использованы для обособленной предпринимательской деятельности; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений не подлежат самостоятельной оценке. При этом характеристики этих частей земельного участка учитываются при оценке стоимости земельного участка в целом. Особенности оценки сельскохозяйственных угодий. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать естественные агрономические свойства земельного участка, а также влияние источников антропогенного загрязнения. К числу основных агрономических свойств земельного участка и его почвенного слоя относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, доступная влага, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.) и качественные характеристики месторасположения земельного участка (рельеф, увлажнение, микроклимат). При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета ренты, связанные с принятой системой учета естественных агрономических свойств земельного участка. Рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется естественными агрономическими свойствами земельного участка, измеряемыми в баллах бонитета. Выбор сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. Из данного набора культур определяется их ротация, обеспечивающая наибольшую величину земельной ренты и при этом ненарушающая естественные агрономические свойства почв. Валовой доход пашни может быть рассчитан на основе валового выхода основной культуры. Выбор основной культуры производится из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом продуктивность сопутствующих культур может быть переведена в продуктивность основной культуры. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений, и т.п. в натуральном выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен. При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог и близость к транспортным магистралям и пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и пунктам доставки необходимых для производства сырья и материалов. Особенности оценки отдельных видов сельскохозяйственных угодий При расчете валового дохода пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого развития, с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из фактической урожайности естественных кормовых угодий и не учитывать увеличение валового дохода в результате улучшения (например, орошения) кормовых угодий. При расчете валового дохода многолетних насаждений следует исходить из периодичности их плодоношения и фактической урожайности плодово-ягодной продукции. При этом должны учитываться: возраст многолетних насаждений; породно-сортовой состав многолетних насаждений; особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах единого земельного участка; возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников. Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв Данный метод базируется на нормативной цене конкретного земельного участка соответствующего целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам, определяемой в соответствии с Постановления Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли». Нормативная цена оцениваемого участка корректируется через повышающие (понижающие) коэффициенты, учитывающие территориально-оценочную зону, зависимость от спроса и предложений на рынке земли, совокупный инфляционный коэффициент к определенному году, вид использования угодья и местоположение участка внутри зоны. В результате получается значение потребительной (нормативной) стоимости земли. Формула подсчета потребительной (нормативной) стоимости: СП1 = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ, Где СП1 - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка; 3Н - ставка земельного налога за 1 га отдельных видов сельскохозяйственных угодий "М-района; К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны; S - площадь участка, га; КМ - поправочный коэффициент на местоположение участка; КЗ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения; КУГ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья; ИИНФ - инфляционный индекс к определенному году. Рыночная (базовая) стоимость равна произведению потребительной (нормативной) стоимости участка на индекс спроса и предложения в данной оценочной зоне, который зависит от цели отвода земли: СР1 = СП1 * ИСПР, где СР1 - рыночная (базовая) стоимость участка; СП1 - потребительная (нормативная) стоимость; ИСПР - индекс спроса и предложения. Пример 1. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 10 га с целью продажи под разбивку садового кооператива. Участок использовался в виде пашни. Адрес участка: Владимирская область, Судогодский район, д. Вяткино. Удаленность участка от областного центра - 8 км, районного - 32 км, центральной усадьбы - 1 км, автомобильной трассы ~ 1 км, железной дороги - 10 км, судоходной реки (водной артерии) - 9 км. На расстоянии 1 км есть пруд, 3 км - до леса, 8 км - от мест техногенного загрязнения. Недалеко (0,5 км) есть узел связи, 0,5 км - до места подключения к газопроводу и 2 км до линии электропередачи. Участок находится в пригодной зоне г. Владимира. Дата оценки: 10 января 1998 г. Решение. Исходя из удаленности участка от основных мест сбыта продукции, элементов окружающего ландшафта и коммунально-инженерных коммуникаций, коэффициент на местоположение (КМ) составит 1,22. Ставка налога за 1 га пашни (ЗН) по этому району на дату оценки составляет приблизительно35 долларов США. Кратность налога в области (К) - 200; индекс инфляции (ИИНФ) - 1,5; индекс спроса и предложения (ИСПР) для 2-ой оценочной зоны равен 2,0 (по решению Главы Администрации области). Индекс спроса и предложения можно определить как отношение 75% от среднестатистического значения рыночной стоимости 1 га (по данным продаж за истекший год) к нормативной цене данной единицы площади. Потребительная стоимость: СП1 = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ = 35 * 200 * 10 * 1,22 * 1,3 * 1,0 * 1,5. СП1 = 166 530 долларов США. Рыночная стоимость составит: СР1 = СП1 * ИСПР = 166 530 * 2,0= 333 060 долларов США. Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв Данный метод представляет собой модификацию предыдущего метода. Ставка земельного налога берется не за 1 гектар, а за 1 балл среднеобластного балла бонитета почв (можно использовать величину налога за 1 балл определенной оценочной зоны). Балл бонитета почв (Б) - это сравнительная оценка качества почв участков (т.е. плодородия) и их производительной способности, выраженная в баллах. В расчетах стоимости используется фактический балл бонитета почвы оцениваемого участка с корректировкой его по отношению к среднеобластному баллу бонитета. Дальнейшие расчеты аналогичны предыдущему методу: СП2 = 3НБ * Б * KПП * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ, где СП2 - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка; 3НБ - ставка земельного налога за 1 среднеобластной (по зоне) балл бонитета почв; Б - балл бонитета почвы оцениваемого участка; KПП - поправочный коэффициент к ставке налога за 1 балл бонитета почвы оцениваемого участка по отношению к среднеобластному или зональному баллу бонитета KПП = ((Б/Бобл. + 1)/2К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны; S - площадь участка, га: КМ - поправочный коэффициент на местоположение участка; КЗ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения; КУГ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья; ИИНФ - инфляционный индекс к определенному году. Формула подсчета рыночной (базовой) стоимости земельного участка: СР2 = СП2 * ИСПР, где СР2 - рыночная (базовая) стоимость участка; СП2 - потребительная (нормативная) стоимость; ИСПР - индекс спроса и предложения. Пример 2. Исходными параметрами для расчета рыночной стоимости земельного участка, площадью в 10 га, служат данные участка, описанного в примере 1, дата оценки 10 января 1998 г. Дополнительно используют областную ставку земельного налога за 1 га пашни – 40 долларов США/га; среднеобластной балл бонитета почв - 50 и балл бонитета оцениваемого участка - 41,5. Решение. Ставка земельного налога за 1 балл бонитета почвы области равна 40/50 = 0,85 доллара США. Потребительная (нормативная) стоимость с учетом плодородия участка определяется по формуле: СП2 = 3НБ * Б * KПП * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ = 0,8*41,5 * (41,5/50+1)/2 * 200 * 10 *1,22 * 1,3 *1,00 * 1,5 = 144 538,6 долларов США. Рыночная стоимость равна: СР2 = СП2 * ИСПР= 144 538,5 * 2,0 = 289 077 долларов США.
Рекомендации по оценке Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Проведение оценки земельных участков является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: - при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; - при использовании земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; - при продаже или ином отчуждении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; - при переуступке долговых обязательств, связанных с земельными участками, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; - при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости земельного участка, в том числе: - при национализации земельных участков; - при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости земельного участка; - при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; - при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии земельных участков у собственников для государственных или муниципальных нужд; - при проведении оценки стоимости земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов (налога на имущество) в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Указанные требования не распространяются на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества. Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать: - основания заключения договора; - вид объекта оценки; - вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; - денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; - сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке должен содержать точное указание на земельный участок и его описание. В отношении оценки земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учитываться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Отчет об оценке должен быть написан общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика. В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. В отчете должны быть в обязательном порядке указаны: - дата составления и порядковый номер отчета; - основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; - юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; - точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; - стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; - последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; - дата определения стоимости объекта оценки; - перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка должен помимо обязательных данных включать: описание земельного участка и его улучшений, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, обременения правами третьих лиц (см. Приложение); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; выявление наиболее эффективного использования земельного участка. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с процедурой определения рыночной стоимости. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Внешний износ земельного участка
Внешний износ может быть один и тот же и для земли, и для улучшений- это экологический, политический, депрессионный факторы.
Пример:
В результате изменения схемы планирования за период эксплуатации зем. участка площадью 600 кв.м. произошло перемещение основной транспортной магистрали непосредственно в границах этого участка. Это привело к повышению шума, запылению и привело к снижению арендной ставки в среднем на 300 руб. с 1 кв.м. в год по сравнению с такими же участками.
Необходимо определить внешний износ, если известно, что доля стоимости земли в общей стоимости имущественного комплекса составляет 20 %. Коэффициент капитализации земли = 12 %.