5. Метод остатка

 Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей:

• в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

• разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;

• при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей:

• в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

• при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;

• при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

Кадастровая оценка земель

В соответствии с ФЗ № 28 ФЗ от 02.01 2000 г «О государственном земельном кадастре» используются следующие основные понятия:

государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра);

государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В состав земельного кадастра входят:

• ГЗК- гос зем кадастр

• ГЗУ – государственный земельный учёт

• ЕГРз – единый госуд реестр земли

• ЕГРп – единый государственный реестр прав

ГЗК предполагает межевание земельных участков, т.к. без межевания не возможен ГКУчёт.. ГЗУ осуществляет земельная кадастровая палата. Материалы межевания – это:

1. Состав земли;

2. Чертёж земельного участка;

3. Описание границ

4. Сведения о земельном участке: вид права, правообладатель кто, сведения о регистрации права, сведения о приоритете права,

Кадастровое дело формируется по каждому земельному участку. Это дело является основанием для регистрации прав в отделе юстиции.

Основные цели ведения ГЗК:

1. Государственное и муниципальное управление землёй;

2. Осуществлением гос. Контроля за за пользованием и охраной земли;

3. Осуществление мероприятий по улучшению почв;

4. Государственная регистрация прав

5. Массовой оценки земель;

6. Обоснование платы за землю;

7. Для налогообложение

Функции по ведению ГЗК осуществляет Федеральное Агентство по кадастру.

Кадастровый номер представляет собой; 23:43:04 11 038 :0005, где:

23- Номер кадастрового округа (Субъекта Федерации)

43 - № кадастрового административного района;

04 - № кадастрового блока (выступает микрорайон района, города);

11 - № кадастрового массива

038 - № кадастрового квартала;

0005 - № земельного участка в границах кадастрового квартала.

ПРИНЦИПЫ ведения ГЗК

-единство правил и методик;

-непрерывность внесения сведений в ГЗК;

-открытость сведений;

-совместимость сведений земельного кодекса и кадастра;

-сведения о территориальных зонах земельный участков, о различный государственных структур.