2.2.3. Метод прямой капитализации.

Данный метод разработан и используется специалистами Российского общества оценщиков (РОО).

Для описания метода воспользуемся аргументами, используемыми оценщиками РОО:

X - стоимость собственности;

q - чистый операционный доход;

p_t - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита;

k - ставка капитализации;

Y - ставка дисконтирования;

i - годовая ставка процента по кредиту;

d - ежегодный рост стоимости собственности;

n - предполагаемый срок владения собственностью;

m - коэффициент ипотечной задолженности.

Тогда стоимость собственности (X):

, (17)

Коэффициент (ставка) капитализации (k) рассчитывается по формуле:

, (18)

где

, (19)

Для упрощения расчетов по нахождению воспользуемся коэффициентом Инвуда или коэффициентом аннуитета. p_t - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет - поток равных платежей в течение n периодов. Тогда p_t есть ипотечная постоянная.

, (20)

где f - ипотечная постоянная [формула (16)].

, (21)

, (22)

, (23)

3. Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости

Исходные данные:

• Потенциальный валовый доход - 100 000 д.е.

• Потери при сборе платежей - 20 %

• Прочие доходы - 0 д.е.

• Операционные расходы - 15 %

• Первоначальная основная сумма ипотеки - 400 000 д.е.

• Срок полной амортизации - 25 лет

• Ставка процента - 12 %

• Ставка дисконтирования - 15 %

• Предполагаемый год продажи собственности - 20 год

• Ежегодный прирост стоимости - 0 %

• Первоначальная стоимость собственности - 500 000 д.е.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:

Текущая стоимость ежегодных денежных поступлений
Ежегодный чистый операционный доход
			Сумма
1	Потенциальный валовый доход		100000
2	Потери при сборе платежей (20%)		20000
3	Прочие доходы		0
4	Операционные расходы (15%)		15000
5	Чистый операционный доход		65000
Ожидаемые выплаты по ипотечному кредиту
			Сумма
1	Первоначальная основная сумма ипотеки		400000
2	Срок полной амортизации, лет		25
3	Ставка процента		12%
4	Ежемесячный платеж		4213
5	Ежегодные выплаты по обслуживанию кредита		50555
Ежегодные денежные поступления			14445
Текущая стоимость ежегодных денежных поступлений
			Сумма
1		Норма дохода на собственный капитал
		Ставка дисконтирования	15%
2		Предполагаемый год продажи собственности, лет	20
3		Фактор текущей стоимости аннуитета	6,2593
4		Текущая стоимость ежегодных денежных поступлений	90418
Текущая стоимость выручки от перепродажи собственности
			Сумма
1		Ежегодный прирост стоимости	0%
2		Первоначальная стоимость собственности	500000
3		Цена перепродажи	500000
4		Остаток непогашенного ипотечного долга при перепродаже	189391
5		Выручка от перепродажи	310609
6		Фактор реверсии капитала	0,0611
7		Текущая стоимость выручки от перепродажи	18978
Текущая стоимость собственного капитала			109396
Текущая стоимость собственности в целом			509396