1. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки

Основний принцип оцінки земельних ділянок – це принцип найкращого й найбільш ефективного використання даної земельної ділянки. У цьому випадку приймаються в увагу наступні фактори:

• Використання повинне бути юридично дозволеним;

• Фізично здійсненним;

• Економічно доцільним.

Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання земельних ділянок здійснюється в 2 етапи:

1. Аналізується найкраще й найбільш ефективне використання земельної ділянки, якби він був вільний.

2. Аналізується найкраще й найбільш ефективне використання земельної ділянки зі зведенням на ньому будинку, спорудження й т.д.

У практиці оцінної діяльності можуть виникати наступні ситуації:

1. Необхідність придбати вільну земельну ділянку;

2. Користувач шукає певну земельну ділянку для здійснення відповідного плану;

3. Інвестор здійснює пошук оптимального сполучення землі й побажань користувача;

4. Підприємець прагне знайти ділянку землі, яка володіє значним потенціалом, що підвищує вартість.

Вибір оптимального варіанта використання земельної ділянки залежить насамперед від місця розташування.

При аналізі можливостей ринку прийняти той або інший варіант використання земельної ділянки розглядаються:

• Інфраструктура самої земельної ділянки:

• Інфраструктура прилягаючих до нього районів;

• Демографічна ситуація в районі;

• Можливі конкуренти.

Правова обґрунтованість забудови земельної ділянки укладається в його експертизі з погляду чинного законодавства, містобудівних нормативів, перспективних рішень по районному плануванню ділянки, обмежень вимог місцевого населення й місцевої адміністрації.

Важливим фактором найкращого й найбільш ефективного використання земельної ділянки є його фізичні, ґрунтові й ландшафтні ресурси.

При цьому визначається розмір, форма, природні особливості земельної ділянки, рослинності, зміна топографії, глибина залягання води й інженерних умов експлуатації.

Фінансова обґрунтованість проекту - це один з основних факторів реалізації принципу найкращого й найбільш ефективного використання земельних ділянок. Процес фінансового обґрунтування припускає рішення завдань фінансування інвестиційного проекту, визначаються грошові потоки й ставки дисконту, задовольняються вимоги інвестора. Особлива увага приділяється часу надходження й відтоку коштів, грошовому потоку від функціонування об'єкта, витратам на експлуатацію.

2. Методичні основи економічної оцінки земель

Землеоціночний процес як сукупність взаємозалежних і послідовних дій по встановленню показників оцінки земель включає наступні стадії:

1. Підготовчі роботи;

2. Землеоціночні роботи;

3. Оформлення й видача матеріалів оцінки земель.

Кожна із цих стадій складається з елементів, а також конкретних дій по виконанню землеоціночних робіт:

Під час підготовчих робіт проводиться збір необхідних даних, при цьому зміст робіт залежить від того, у який період проводиться економічна оцінка земель.

На стадії підготовчих робіт необхідно провести аналіз даних проведених раніше економічних оцінок земель, виявити недоліки, або підтвердити вірогідність даних. Збір вихідної інформації з оцінки земель відображається в землеоціночних формулярах. Інформаційною базою для наступної експертної грошової оцінки земельних ділянок повинні бути:

• Документи, які підтверджують права, зобов'язання й обмеження використання земельної ділянки;

• Матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якості ґрунтів, характері й стані земельних поліпшень й їхньому використанні відповідно до законодавства;

• Дані про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально-економічні, історико-культурні й містобудівні умови його використання, екологічний стан і стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки;

• Інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів і рівень їхньої прибутковості;

• Дані про витрати на земельні поліпшення й операційні витрати, пов'язані з ринковими змінами;

• Проекти землевпорядження, схеми планування території й плани земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна існуючого використання земельної ділянки, що може вплинути на вартість об'єкта оцінки.

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок затверджена постановою Кабінету Міністрів від 11 жовтня 2002 р. № 1531. Методика регламентує проведення експертної грошової оцінки всіх категорій земель під час складання цивільно-правових угод і переоцінці основних фондів для бухгалтерського обліку відповідно до законодавства. Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їхні частини з певним місцем розташування й певними щодо них правами. При цьому земельна ділянка або його частина розглядається як вільний від поліпшень і придатний для найбільш ефективного використання.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова й т.д.), за якої він може бути проданий, або іншим образом відчужений на дату оцінки згідно з умовами угоди.

Оцінка земельної ділянки проводиться з використанням 3-х основних економічних підходів:

1. Витратний (метод залишку для землі);

2. Порівняльний;

3. Дохідний

При оцінці поліпшених земельних ділянок використаються комбінації зазначених підходів.

1 Методичний підхід, заснований на капіталізації чистого операційного/рентного доходу (Дохідний метод).

Метод передбачає визначення вартості земельної ділянки в результаті його найбільш ефективного використання з урахуванням установлених обмежень. Тут використаються 2 методи оцінки землі:

• Інвестиційний метод - передбачає визначення вартості землі як капітального чистого операційного доходу від надання ділянки землі в оренду;

• Метод капіталізації земельної ренти (метод вигід) - передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (крім оренди) власниками або користувачами.

2 Методичний підхід, заснований на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (Порівняльний метод).

Метод передбачає визначення вартості земельної ділянки на рівні цін ринку, шляхом внесення виправлень у ціни продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінність в умовах угод і характеристиках, які впливають на вартість:

• Метод попарного порівняння;

• Метод статистичного аналізу ринку.

Вартість об'єкта оцінки визначається на рівні цін раніше проданих подібних об'єктів з урахуванням відмінностей у характері угод і властивостях земельних ділянок.

3 Методичний підхід, заснований на обліку витрат на земельні поліпшення (Витратний метод).

Передбачає визначення вартості поліпшених земельних ділянок, або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови найбільш ефективного використання. Вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної земельної ділянки й витратами на земельні поліпшення.

4 Комбінація витратного й порівняльного підходів:

1. Економічний метод – визначення вартості землі, як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки й витратами на земельні поліпшення з обліком прибутку інвестора;

2. Метод співвідношення (перенесення) - визначення вартості землі, як частини вартості поліпшеної земельної ділянки.

5 Комбінація дохідного й витратного методу

Вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (рентного доходу) від поліпшеної ділянки й вартістю земельних поліпшень.

6 Комбінація всіх 3-х підходів (Метод розвитку)

Вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання й дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.