2. Учет затрат и налогообложение у заказчика (застройщика) Задача 2.1

Организация «Стройпром» является одновременно заказчиком-застройщиком и инвестором офисного здания. Сметная стоимость строительства составляет 10 000 000 руб., в том числе согласно гл. 10 сводного сметного расчета затраты на содержание заказчика-застройщика и технический надзор составляют 2 478 000 руб. (с учетом НДС). Фактические затраты на содержание заказчика-застройщика составили 800 000 руб.

Строительство осуществляется подрядной организацией из материалов подрядчика. Договорная стоимость строительных работ, выполненных подрядчиком, составляет 7 552 000 руб., в том числе НДС – 1 080 000 руб.

Для привлечения средств на строительство объекта организацией ООО «Стройпром» заключены договоры долевого инвестирования с организацией ООО "Мега" - на сумму 3 000 000 руб. и с организацией ЗАО "Компакт" - на сумму 2 000 000 руб. Всю сумму соинвесторы перечисляют до начала строительства застройщику.

Написать корреспонденцию счетов у организации «Стройпром», ООО "Мега" и ЗАО "Компакт".

Задача 2.2

ООО "Стройком" является заказчиком-застройщиком, который осуществляет строительство для ООО «Трейд». Сметная стоимость строительства составляет 10 000 000 руб., в том числе согласно гл. 10 сводного сметного расчета затраты на содержание заказчика-застройщика и технический надзор составляют 1 180 000 руб. (с учетом НДС). Фактические затраты на содержание заказчика-застройщика составили 500 000 руб. Строительство осуществляется подрядной организацией «Монтажпрофи». Договорная стоимость строительных работ, выполненных подрядчиком, составляет 8 142 000 руб., в том числе НДС.

Всю сумму инвестор перечисляет до начала строительства. Сумма экономии остается в распоряжении ООО "Стройком". Написать корреспонденцию счетов у ООО "Стройком», определить финансовый результат, произвести расчет НДС.

Методические указания к заданию 2.1 и 2.2

Согласно письму Минфина РФ от 23 ноября 2004 г. N 07-05-14/306 в соответствии с пунктом 4 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в целях налогообложения не признается реализацией передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования для целей налогообложения относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Соответственно, согласно подпункту 17 статьи 270 Кодекса у организации-инвестора при определении налоговой базы не признаются расходами затраты в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса.

При этом вознаграждение застройщика является его доходом, учитываемым для целей налогообложения прибыли (за минусом расходов на его содержание).

Письмом Минфина РФ от 7 августа 2007 г. N 03-03-06/1/544 было рассмотрено письмо по вопросу определения финансового результата деятельности застройщика для исчисления налога на прибыль. Застройщик - это специализированная организация, оказывающая услуги по выполнению функций по организации строительства объектов, контролю за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в том числе функций технического надзора.

В целях налогообложения деятельность застройщика по выполнению перечисленных выше функций, в том числе технического надзора, следует рассматривать как оказание возмездных услуг.

Все затраты заказчика-застройщика, связанные со строительством объекта, включая расходы по содержанию самого застройщика, предусматриваются в смете на строительство и включаются в первоначальную стоимость объекта.

Средства, поступившие от инвестора на финансирование объекта строительства, включая заемные средства, должны учитываться отдельно от иных видов деятельности организации.

Объектом обложения налогом на прибыль для заказчика-застройщика является финансовый результат (прибыль, убыток), полученный по окончании строительства.

Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, включает в себя разницу:

• между размером средств на содержание застройщика, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию;

• договорной стоимостью объекта и фактическими затратами по строительству с учетом затрат по содержанию застройщика.

Заказчик обязан вести бухгалтерский и налоговый учет в разрезе каждого объекта строительства. Расходы по содержанию застройщика могут быть учтены на счете 20 "Основное производство" и числиться как незавершенное производство до окончания строительства. В налоговом учете данные расходы могут быть списаны в отчетном (налоговом) периоде на уменьшение доходов от реализации услуг без распределения на остатки незавершенного производства согласно ст. 318 Кодекса. По окончании строительства сумма вознаграждения включается в состав доходов застройщика от реализации услуг по исполнению договора. Доход застройщика за минусом расходов на его содержание учитывается для целей налогообложения прибыли.

Вопросы для осуждения темы

1. Понятие, функции и организация работы заказчика (застройщика).

2. Виды договоров, заключаемых на строительство объектов заказчиком.

3. Учет источников финансирования строительства объекта.

4. Учет результатов работы заказчика. Передача объекта инвестору.

5. Особенности налогообложения у заказчика (застройщика).