2. Понятие недвижимости и ее виды

Понятие «недвижимость» в российском законодательстве появилось впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Затем оно было закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Так, например, к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие мест сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Российский исторический опыт оценки объектов недвижимости включает следующие основные периоды:

- дореволюционный – до 1917 г.;

- советский – с 1917 по 1991 г.;

- современный – с 1991 г. по настоящее время.

В дореволюционный период в России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования, сложился стабильный рынок операций с различными объектами недвижимости. Действовали крестьянские банки, широко использовался залог земли, работали независимые оценочные комиссии. Еще в прошлом веке был издан указ императора об оценочной деятельности. Россия накопила богатый опыт по оценке рыночной стоимости объектов оценки.

С октября 1917 до 1 января 1995 года юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. Связано это было с тем, что прежние российские законы после октября 1917 года прекратили свое действие, а принятый и введенный в действие с 1 января 1923 г. Гражданский кодекс РСФСР понятие недвижимого имущества вообще не включал. Период с конца 1991 г. характеризовался переходом экономики России на рыночные отношения и подготовкой соответ­ствующего законодательства. Новый Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть) вступил в действие с 1 января 1995 года. Именно в нем вновь после почти 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости (так называемая «дефиниция»). Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся предметы материального мира, которые действительно находятся в относительно неподвижном состоянии: земельные участки (часть земной поверхности в определенных границах, включая почву), участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос­мические объекты (хотя их способность к движению как раз и образует полезные свойства). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (квартира, предприятие)». В соответствии со ст. 132 ГК РФ к недвижимости отнесены предприятия как имущественные комплексы. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, это – земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги и др. исключительные права.

Среди конкретных перечисленных в статье 130 ГК РФ объектов недвижи­мости отсутствуют железные и автомобильные дороги, которые играют важнейшую роль в экономике страны. Вряд ли можно признать значение дорог меньшим, чем у многолетних насаждений, которые прямо названы как объекты — представители недвижимости. Возможное объяснение заключается в том, что ГК предназначен для правового регулирования гражданского оборота, то есть, отношений «меж­ду лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность или с их участием». Как известно, дороги в РФ в настоящее время в частной собственности не находятся, чем может объясняться отсутствие этих объектов недвижимости в ст. 130 ГК РФ. Признать подобное объяснение удовлетворительным нельзя хотя бы по той причине, что леса в РФ также являются исключительной собственностью государства, однако они входят в перечень, содержащийся в ст. 130 ГК РФ.

Т.е. в Российском законодательстве понятие недвижимое имущество включает как бы две составляющие: недвижимость по природе – земельные участки, здания, сооружения и т.д. и недвижимость по закону – приравненные к ней движимые вещи (возд. и морские суда).

С юридической точки зрения недвижимостью является только то, что определено как недвижимость по закону. Все вещи, не отнесенные законом к недвижимому имуществу, относятся к движимым вещам.

С точки зрения права разобранный дом на составные части не является недвижимым имуществом. Выкорчеванные многолетние деревья превращаются в саженцы, топливо и т.д.