- •Введение
- •Структура и содержание курсовой работы
- •1. Введение
- •2. Аналитическая часть
- •3. Практическая (расчетная) часть
- •3.1. Постановка задания на оценку объекта оценки
- •3.2. Составление договора на проведение оценочных работ
- •Структура договора
- •3.3 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •3.3. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
- •3.4. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- •3.5. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
- •3.6. Определение итоговой величины стоимости объекта
3.3. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
Базовая формула определения стоимости объекта оценки затратным подходом: VОН = Vвосст/замещ – И + С зем/уч, где:
И - совокупный износ
С зем/уч – стоимость з/участка, как свободного.
Стоимость объекта оценки (VОН) можно определить двумя методами:
по объектным сметам (данные свести в таблицу 2);
с помощью таблиц укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) (данные свести в таблицу 3).
Таблица 2. Расчет сметной стоимости СМР (базисно-индексный метод)
№ пп |
Обознач |
Составляющие прямых издержек |
издержки -91, руб. |
Индекс 2010/91 |
Издержки 2010, руб. |
1 |
ОЗП |
Основная заработная плата |
|
61 |
|
2 |
Мат |
Стоимость материалов |
|
61 |
|
3 |
ЭММ |
Стоимость эксплуатации машин |
|
61 |
|
4 |
ЗПМ |
Заработная плата по обсл. маш и мех |
|
61 |
|
5 |
ПЗ |
Прямые затраты всего |
|
|
|
6 |
ФОТ |
Фонд оплаты труда (1стр + 4 стр) |
|
|
|
7 |
НР |
Накладные расходы 94% от ФОТ |
|
|
|
8 |
ССБ |
Себестоимость (ПЗ + НР) |
|
|
|
9 |
СП |
Сметная прибыль (12% от ССБ) |
|
|
|
10 |
СМР |
Итого сметная стоимость СМР(стр8+стр9) |
|
|
|
Таблица 3. Определение стоимости объекта оценки с помощью таблиц УПВС
№ таблицы |
Стоимость 1 м3 по данным таблицы УПВС, руб. |
Объем объекта оценки, куб м |
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах 1969 г., руб. |
Индекс перевода стоимости на текущую дату |
Восстановительная стоимость объекта оценки на текущую дату, руб. |
28 |
46 |
98 |
4508 |
61 |
274988 |
Для определения износа объекта оценки для жилых зданий следует руководствоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86 Госгражданстроя (далее ПРАВИЛА), а для нежилых строений - Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404 (далее - МЕТОДИКА).
Таблица 4. Износ конструктивных элементов здания (модульный метод - разбивка по компонентам)
Конструктивные элементы здания |
Характеристика Материалов здания |
Выявленные дефекты Конструктивного элемента |
Оценка физического износа,% |
Фундамент |
Ж/Б |
Признаки неравномерной осадки, незначительные |
30 |
Стены и перегородки |
Ж/Б панели |
Признаков продолжающейся осадки не наблюдается, местами незначительная сырость стен |
30 |
Перекрытия |
Ж/б плиты |
Трещины в стыках, мелкие трещины |
30 |
Кровля |
Рулонная |
Общий износ, мелкие повреждения. Материал удовлетворительный |
20 |
Полы |
Плиточные |
Стирание поверхности в ходовых местах |
30 |
Проемы |
Оконные: двойные створные. Двери филенчатые |
Оконные –гнили нет, рамы исправны, окраска в норме. Двери – полотна исправны |
10 |
Отделка |
Улучшенная штукатурка, с высококачественной окраской |
Частичное осыпание штукатурки |
20 |
Санитарно-технические и электротехнические устройства |
Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение |
Общий износ, нагревательные приборы в исправности и на месте , изоляция местами нарушена, водопровод имеет следы мелкого ремонта, утечки воды не наблюдается |
30 |
По данным таблиц УПВС определить удельный вес стоимости каждого конструктивного элемента, а затем рассчитать износ объекта оценки.
Таблица 5. Расчет физического износа здания
Конструктивные элементы здания |
Удельный вес в общей стоимости, % |
Фактический физический износ элемента, % |
Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (У/в элем * И физ элем) /100 |
Фундамент |
5 |
30 |
1,5 |
Стены и перегородки |
14 |
30 |
4,2 |
Перекрытия |
25 |
30 |
7,5 |
Кровля |
6 |
20 |
1,2 |
Полы |
8 |
30 |
2,4 |
Проемы |
10 |
10 |
1 |
Отделка |
9 |
20 |
1,8 |
Санитарно-технические и электротехнические устройства |
21 |
30 |
6,3 |
Прочие работы |
2 |
40 |
0,8 |
ИТОГО |
100 |
Х |
|
Физический износ здания |
|
|
26,7 |