3.4. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Для определения стоимости объекта оценки необходимо располагать информацией о сделках на рынке недвижимости с аналогичными объектами недвижимости.

Базовая формула определения стоимости объекта оценки:

V_ОН = S ± ADJ, где:

S – цена продажи аналога

ADJ - величина корректировки к цене.

Метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

При проведении анализа используются следующие понятия теории и практики статистических методов:

• среднее арифметическое выборки;

• медиана – серединное значение возрастающей последовательности величин выборки;

• мода – наиболее часто встречающееся значение среди показателей выборки.

Полученные данные по сделкам аналогичных объектов следует свести в таблицы 6 или 7.

Таблица 6. Определение корректировки стоимости объекта оценки методом парных продаж.

Объект продажи	пара 1	пара 2	пара 3	пара 4	пара 5
Дом с гаражом	33 000	40 000	35 000	28 500	38 000
Дом без гаража	31 000	37 000	33 000	27 000	35 700
Разница	2 000	3 000	2 000	1 500	2 300

Таблица 7. Определение корректировки стоимости объекта оценки методом парных продаж.

Объект продажи	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Площадь кв м	150	150	200	200
Гараж	есть	есть	есть	нет
Сад	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, тыс. руб.	32000	30000	45000	40000

3.5. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках подхода применяются два метода.

1. БАЗОВАЯ МОДЕЛЬ МЕТОДА ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

V_ОН = Д/R

Д – ожидаемый чистый операционный доход

R - ставка капитализации

2. БАЗОВАЯ МОДЕЛЬ МЕТОДА ДИСКОНТИРОВАННОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

d ставка дисконтирования

Д – ожидаемый чистый операционный доход

Ц – цена перепродажи в конце периода (реверсия)

n- период владения

l – номер платежного периода.

Для расчета стоимости объекта оценки доходным подходом следует полученные данные о движении денежных потоков свести в таблицу 8, с помощью которой определить ПВД, ДВД или ЧОД.

Таблица 8. Бюджет доходов и расходов

Показатель	Сумма, руб
Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе:
- контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)
- скользящий доход
- рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда)
- прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости
Потери дохода (ПД или V&L), в том числе:
Потери от недогрузки
Потери при сборе арендной платы
Действительный валовой доход (ДВД или EGI)
Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или OE), в т.ч.
- текущие операционные расходы, в т.ч. :
- условно-постоянные
- условно-переменные
- резерв на замещение
Чистый операционный доход (ЧОД или NOI)
Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS)
Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF)
Налог на прибыль (НПП или Tax)
Чистый доход (ЧД или ATCF)
Доход от продажи объекта (ДПО или Rev)

Коэффициент капитализации можно рассчитать по банковской средней процентной ставке по вкладам и депозитам.