Особливості обліку інвестиційної нерухомості

Окремим об'єктом обліку є активи, класифіковані як інвестиційна нерухомість. Порядок визнання, оцінки та розкриття інформації про , них визначає П(С)БО 32 "Інвестиційна нерухомість".

Згідно з П(С)БО 32 інвестиційна нерухомість - це власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для:

- виробництва та постачання товарів, надання послуг, або для адміністративної мети;

- продажу в процесі звичайної діяльності.

Отже, відмінною рисою інвестиційної нерухомості є те, що вона генерує грошові потоки у значній мірі незалежно від інших активів підприємства. Саме це відрізняє інвестиційну нерухомість від операційної нерухомості, зайнятої власником.

Операційна нерухомість генерує грошові потоки, які пов'язані не лише з цією нерухомістю, ай з іншими активами, що використовуються у виробництві, постачанні продукції (надання послуг) тощо. Тому облік такої нерухомості та її подання у фінансовій звітності здійснюються згідно з П(С)БО 7 "Основні засоби".

Прикладом інвестиційної нерухомості є:

• земельна ділянка* утримувана для довгострокового збільшення капіталу, а не для короткострокового продажу, у звичайному ході діяльності;

• земельна ділянка, утримувана для майбутнього, але ще не визначеного конкретно використання;

• будівля (частина будівлі), яка є власністю підприємства (або утримується підприємством згідно з угодою про фінансову оренду) та надана у оренду згідно з одною чи кількома угодами про операційну оренду.

Одиницею обліку інвестиційної нерухомості є земельна ділянка, будівля або їх поєднання, а також активи, які утворюють з інвестиційною, нерухомістю цілісний комплекс і в сукупності генерують грошові потоки.

Критерії визнання інвестиційної нерухомості аналогічні тим, що застосовуються до основних засобів. Придбана (створена) інвестиційна нерухомість зараховується на баланс підприємства за первісною вартістю. •

Оцінка інвестиційної нерухомості після визнання. ПСБО 32 "Інвестиційна нерухомість" передбачає дві моделі оцінки інвестиційної нерухомості після первісного визнання:

1. за справедливою вартістю;

2. за собівартістю.

У разі вибору моделі оцінки за справедливою вартістю ін­вестиційна нерухомість оцінюється за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити.

Оцінка інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю грунтується на цінах активного ринку в тій самій місцевості в подібному стані за подібних умов договорів оренди або інших контрактів на дату балансу та не враховує майбутніх витрат на поліпшення нерухомості і відповідні майбутні вигоди у зв'язку з майбутніми витратами на поліпшення об'єктів інвестиційної нерухомості.

При визначенні справедливої вартості інвестиційної нерухомості підприємства до неї входять усі об'єкти основних засобів, які утворюють з інвестиційною нерухомістю цілісний комплекс і в сукупності генерують грошові потоки. Така інвестиційна нерухомість в обліку відображається як окремий об'єкт, що генерує грошові кошти.

Стаціонарно встановлені об'єкти основних засобів (ліфти, кондиціонери тощо), вартість яких врахована при визначенні справедливої вартості інвестиційної нерухомості, обліковуються в позабалансовому обліку за первісною вартістю. Усі інші активи, які використовуються разом з інвестиційною нерухомістю (меблі, господарський інвентар, офісна техніка тощо), оцінюються за первісною (переоціненою) вартістю і відображаються в обліку відповідно до П(С)БО 7 "Основні засоби".

Сума збільшення або зменшення справедливої вартості інвестиційної нерухомості на дату балансу відображається у складі іншого операційного доходу або інших витрат операційної діяльності відповідно.

Приклад 16.Підприємство придбало земельну ділянку, подальше використання якої поки не визначено. Собівартість придбаної ділянки становить 500 тис. грн. Через півроку справедлива вартість цієї ділянки зросла до 600 тис. грн.

Придбання і утримання ділянки буде відображено записом, тис. грн.:

1. Придбано земельну ділянку

Дт 100 "Інвестиційна нерухомість" – 500

Кт 31 "Поточний рахунок" - 500

2. Зростання справедливої вартості землі

Дт 100 "Інвестиційна нерухомість" - 100

Кт 719 "Інші доходи від операційної діяльності" – 100

Підприємство, що обирає модель оцінки за собівартістю, повинне оцінювати всю свою інвестиційну нерухомість згідно з ПСБО 16 "Основні засоби", тобто за собівартістю мінус накопичена амортизація з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, що визнаються відповідно до П(С)БО 28"Зменшення корисності активів"

Проте і в цьому випадку підприємство має визначати справедливу вартість інвестиційної нерухомості, оскільки П(С)БО 32вимагає розкриття інформації про справедливу вартість інвестиційної . нерухомості.

Переведення нерухомості до інвестиційної нерухомості або виведення її зі складу Інвестиційної нерухомості Включення нерухомості до складу інвестиційної нерухомості або виключення її зі складу інвестиційної нерухомості здійснюють лише у випадку, коли змінюється спосіб використання нерухомості, що засвідчується певною подією.

Переведення		Свідчення про зміну способу використання нерухомості
зі складу	до складу
інвестиційної нерухомості	операційної нерухомості	початок використання нерухомості як операційної
інвестиційної нерухомості	запасів	початок підготовки забудови до продажу
операційної Нерухомості	інвестиційної нерухомості	підготовка нерухомості для використання як інвестиційної
запасів	інвестиційної нерухомості	початок операційної оренди нерухомості іншою стороною
незавершеного будів­ництва або забудови	інвестиційної нерухомості	завершення будівництва або забудови нерухомості

Коли суб'єкт господарювання застосовує модель собівартості, переведення між інвестиційною нерухомістю, операційною нерухомістю і запасами не змінює балансову вартість переданої нерухомості, а також не змінює собівартість цієї нерухомості для цілей оцінки або розкриття інформації.

Коли суб'єкт господарювання застосовує модель справедливоївартості, при переведенні собівартість цієї нерухомості для цілей оцінки або розкриття інформації змінюється за визначеними правилами:

Зміна вартості при переведенні інвестиційної нерухомості
Переведення		Зміна вартості
зі складу	до складу
інвестиційної нерухомості	операційної нерухомості	справедлива вартість інвестиційної нерухомості приймається за балансову вартість активу
інйестиційної нерухомості	запасів
операційної нерухомості	інвестиційної нерухомості	різниця між справедливою вартістю і балансо­вою вартістю відображається як переоцінка
запасів	інвестиційної нерухомості	різниця між справедливою вартістю і балансовою вартістю запасів визнається іншим доходом (витратами) звітного періоду
незавершеного будівництва абс забудови	інвестиційної нерухомості	різниця між справедливою вартістю і балансовою вартістю визнається іншим опера­ційним доходом (витратами) звітного періоду

Визнання інвестиційної нерухомості активом припиняється при вибутті об'єкта внаслідок продажу, передачі у фінансову оренду, ліквідації, внесення до статутного капіталу, при невідповідності критеріям визнання активу з інших підстав, при переведенні з інвестиційної нерухомості до операційної нерухомості або коли інвестиційна нерухомість постійно виключається з використання і не очікується жодних економічних вигід від її продажу.

При цьому продаж (списання) інвестиційної нерухомості та зменшення її корисності відображають в обліку аналогічно продажу (списанню) та зменшенню корисності основних засобів.