Применение метода срока жизни для расчета износа.

Наименование	Инвентарный номер БТИ	Год постройки	Хронологический возраст, лет	Эффективный возраст, лет	Износ, % И =(ЭВ /ФЖ)•100%
Здание склада	3276 Лит.Б	1984	21	15	20
Здание склада	3276 Лит.Б1	1980	25	20	26,7
Здание склада	3276 Лит.Б2	1983	22	25	33,3

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.

2) Расчет износа методом разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Рис. 12. Классификация износа объектов недвижимости

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

     экспертный;

     нормативный (или бухгалтерский);

     стоимостной;

     метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Пример.

В таблице 23 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.

Таблица 23.

Оценка состояния конструктивных элементов

Конструктивные элементы здания	Характеристика материалов здания	Выявленные дефекты конструктивного элемента	Оценка физического износа, %
Фундамент	Железобетонный	Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины	30
Стены и перегородки	Железобетонные панели	признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.	30
Перекрытие	Железобетонные плиты	Трещины в стыках, мелкие трещины	30
Кровля	Рулонная	Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный	20
Полы	Плиточные	Стирание поверхности в ходовых местах	30
Проемы	Оконные: двойные створные, двери: филенчатые	Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери – полотна вполне исправны	10
Отделка	улучшенная штукатурка с высококачественной окраской	Частичное осыпание штукатурки	20
Санитарно-техни-ческие и электротехнические устройства	Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение	Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;	30
Прочие работы	Отмостки	Трещины	40

Расчет физического износа здания приведен в таблице 24:

Таблица 24.