- •Глава 5. Доходный подход к оценке недвижимости.
- •Вопрос 1. Метод капитализации доходов.
- •I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •Расчет коэффициента капитализации (Rкап) методом рыночной выжимки
- •Вопрос 2. Метод дисконтированных денежных потоков.
- •1. Определение прогнозного периода.
- •2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •4. Определение ставки дисконтирования.
- •3. Расчет стоимости реверсии.
- •5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ддп.
- •Вопрос 3. Практика применения доходного подхода к оценке недвижимости.
- •Пример анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Глава 7. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Вопрос 1. Метод сравнения продаж.
- •Пример расчета поправки по местоположению
- •Пример расчета поправки на время продажи
- •Пример корректировки цены аналога
- •Выведение итоговой цены
- •Вопрос 3. Метод валовой ренты.
- •Расчет валового рентного мультипликатора
- •Глава 8. Затратный подход к оценке недвижимости Вопрос 1. Общая характеристика затратного подхода.
- •Вопрос 2. Определение затрат на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка как новых.
- •1) Методы расчета затрат на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка как новых.
- •1. Строительно-монтажные работы.
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •2) Расчет затрат на воспроизводство (замещение) здания как нового методом сравнительной единицы.
- •3) Расчет затрат на воспроизводство (замещение) здания как нового методом разбивки по компонентам.
- •4) Расчет затрат на воспроизводство (замещение)здания как нового методом количественного обследования
- •Вопрос 3. Определение износа объекта недвижимости.
- •1) Расчет износа методом срока жизни.
- •Применение метода срока жизни для расчета износа.
- •2) Расчет износа методом разбиения на виды износа.
- •Оценка состояния конструктивных элементов
- •Расчет износа методом срока жизни
- •Пример расчета физического износа стоимостным методом
- •Пример расчета устранимого функционального износ
- •Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
- •Расчет функционального износа на основе избыточных операционных расходов
- •Расчет внешнего износа методом парных продаж
- •Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •Глава 9. Оценка земельных участков Вопрос 1. Специфика земельного участка.
- •Вопрос 2. Методы оценки земельных участков.
- •1) Метод капитализации земельной ренты.
- •2) Метод предполагаемого использования.
- •3) Метод остатка.
- •4) Метод сравнения продаж.
- •Процедура расчета стоимости методом сравнения продаж
- •5) Метод выделения.
- •6) Метод распределения.
- •Пример расчета стоимости земельного участка методом распределения
- •7) Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов.
- •Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости
- •Результаты оценки различными подходами
- •Оценка подходов по критериям
- •Определение итоговой величины стоимости
- •Заключение
Пример корректировки цены аналога
Элементы сравнения
|
Величина обоснованно вводимых поправок, %
|
Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, долл. США |
Цена продажи аналога Поправка на передаваемое право собственности Скорректированная цена |
+4
|
500000 +20000 520000 |
Поправка на условия финансирования Скорректированная цена |
–2
|
–10400 509600
|
Поправка на условия продажи Скорректированная цена |
+3
|
+15288 524888 |
Поправка на изменение экономических условий Скорректированная цена |
+5 |
+26244 551132 |
Поправка на местоположение Скорректированная цена |
+4
|
+22045 573177 |
Поправка на износ Скорректированная цена |
–6
|
–34391 538787 |
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом) Скорректированная цена |
|
–35000 503787 |
Итоговая стоимость |
|
503787 |
Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:
количество отобранных аналогов минимально;
величины их скорректированных цен достаточно близки.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
Пример. Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение корректировок и «взвешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000$ (табл. 12).
Таблица 12.