15. Зонирование территории и его роль в развитии города

Дифференциация территории города на структурные зоны, обладающие разной ценностью и характеризующиеся разными типологическими особенностями, - свойство всех городов мира.

Виды зонирования территории населенных мест:

–функциональное

–планировочное

- градостроительное

Функциональное зонирование (отражает различие в видах использования различных территорий города)

-селитебная

-производственная

-ладншафтно-рекреационная

-прочие

Селитебная зона (зона расселения населения)-территориальное пространство, предназначенное для реализации основных бытовых функций населения.

Основными элементами являются:

-жилые микрорайоны и кварталы

-обособленные участки учреждений и предприятий обслуживания внемикрорайонного значения

- территории под зелеными насаждениями общего пользования внемикрорайонного значения

-улицы, дороги, проезды, площади внемикрорайонного значения

Производственная зона предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, объектов инженерной инфраструктуры, сооружения внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщения.

Подзоны (районы):

-промышленные

-научные и научно-производственные

-санитарно-защитные

-коммунально-складские

Ландшафтно-рекреационная зона- зона с крупными массивами зелени, в которых находятся места массового отдыха населения, курортные территории, водоемы, районы охраняемого ландшафта и т.п.

Прочие земли

-полигоны

-кладбища

- отдельные объекты инженерной инфраструктуры

-территории внешнего транспорта

-земли с/х использования

Планировочная структура (планировочное зонирование, районирование)- характеризует размещение основных функций, взаимное расположение основных планировочных элементов города и систему связей между ними

Планировочная структура в значительной степени определяется построением транспортной схемы, которая не только фиксирует планировочную структуру, но и во многом предопределяет ее последующее развитие

5 видов планировочных схем города:

-радиально-кольцевая (легко попасть в центр города, компактная форма плана, - центральная часть испытывает перегрузки, только в малых городах)

-звездообразная(лучевая)(хорошая связь мд окраинами и центром, затрудненная связь мд переферийными районами)

-шахматная (нет четкого центра)(равномерное распределение транспортных потоков, удлиняет поездки)

-линейная (удобное транспорт. сообщение, с ростом города увеличиваются расстояния мд отдельными частями города)

-свободная

Элементы планировочной структуры селитебной территории:

-жилая группа (жилой двор)

-микрорайон (территория города, отделенная улицами или дорогами или естественными рубежами, в пределах которой размещаются жилые дома, учреждения повседневного обслуживания)

-жилой район

-планировочной район

Элементы планировочной структуры производственной территории:

-изолированные предприятия

-промышленный комплекс

-промышленный район

Основные принципы планировочной организации города заключаются в следующем:

-гибкость планировочной структуры, обеспечивающая беспрепятственное развитие города

-дифференциация транспортных магистралей

-формирование и развитие общегородского и районных центров в городе с соответствующей системой объектов обслуживания

-рациональное размещение на территории города инженерн. систем и оборудования

-созд. экологической инфраструктуры города через формирование единой системы зел. насаждений

Градостроительное зонирование предполагает разделение территории города на отдельные зоны, в пределах границ которых устанавливаются единые правила использования и строительного изменения объектов недвижимости.

Зонирование осуществляется на основе планировочной организации территории города (например, в пределах района, микрорайона, квартала), в качестве минимальной единицы зонирования может выступать даже отдельный земельный участок. Для всех зон и соответственно для каждого земельного участка на территории зоны определяются регламенты использования недвижимости. Таким образом, устанавливаются юридически фиксированные границы зон с юридически закрепленным регламентом.

Градостроительное зонирование определяет разрешенное использование и параметры строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в пределах одной выделенной зоны.

Виды зон:

- жилые

-общественно-деловые

- производственные

-инженерной и транспортной инфраструктур

-с/х использования

-рекреационного назначения

-особо охраняемые

-специального назначения

-размещения военных объектов

Границы территориальных зон:

- по линиям магистралей, улиц

- по красным линиям

- по границам земельных участков

- по границам населенных пунктов

- по границам МО

-по естественным границам природных объектов

Параметры застройки и строительного обустройства земельных участков могут включать самые разнообразные характеристики. Наиболее распространенные:

- предельные показатели площади земельных участков (мин и макс.)

- предельные линейные размеры земельных участков (по ширине и длине)

-предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках

при этом предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках могут включать:

- миним. ( или макс или точно установленные) отступы построек от границ земельных участков

- показатели высот объектов

-процент застройки

- коэффициент использования земельных участков

Градостроительное зонирование направлено на решение проблем и соблюдение интересов двух основных групп субъектов градостроительной деятельности:

- повышению комплексности застройки, привлекательности и безопасности городской среды

- увеличивает определенность градостроительных условий и снижает потенциальные риски при принятии инвестиционных решений

Градостроительное зонирование, оформленное в виде ПЗЗ, является средством реализации градостроительных планов развития города, в свою очередь документы градостроительного зонирования закладывают основу для реализационных документов последующего уровня вплоть до проектов строительства отдельных объектов.