Согласование скорректированных цен

Заключительным этапом сравнительного под хода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен его аналогов.

Согласование − это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками. Согласование скорректированных цен аналогов проводится в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние на определяемую стоимость объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать следующее основное правило:

Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта,

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. Обычно анализируется четыре показателя:

1. среднеарифметическое значение скорректированных цен (на него могут повлиять разбросы крайних значений);

2. мода − наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду (если числовой ряд «200, 220, 180, 200, 210», то мода равна 200);

3. медиана − середина ранжированного числового ряда (расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Медиана равна 200);

4. скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовой коэффициент. Для этого целесообразно применять теорию нечетких множеств, в частности, метод расстановки приоритетов.

В процессе применения этого метода нужно сравнивать пары продаж с учетом их похожести на объект оценки, в чем находит отражение степень влияния соответствующих им цен на формирование результата оценки, получаемого сравнительным подходом.

Критерий выбора весового коэффициента − степень похожести анализируемого аналога на объект оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = а_ij:

а₁₁, а₁₂, … а_1n

А = а₂₁, а₂₂, … а_2n

…., …., ….,

а_n1, а_n2, … а_nn

где а_ij − числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи X_i, над продажей Х_j.

При сравнении пар продаж существенное значение следует придавать таким основным параметрам, как качество и обширность информации, дата продажи или оценки аналога, а также наличие субъективных факторов.

Дальнейший процесс расчета значимости функций − итерационный.

С использованием полученного весового коэффициента каждой из сопоставимых продаж и соответствующих им скорректированных цен как средневзвешенное определяется величина, которая становится основой при принятии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж.

Математика позволяет сузить диапазон стоимости объекта: оценщик принимает окончательное решение после логического анализа рынка и откорректированных данных по продажам аналогичных объектов.