- •Конспект лекций дисциплина «экономика недвижимости»
- •1. Теоретические основы определения стоимости объектов недвижимости
- •1.1 Виды стоимости объектов недвижимости
- •1.2 Принципы оценки недвижимости
- •1.3 Процесс оценки недвижимости
- •Цель оценки Вид определяемой стоимости
- •График работ по оценке
- •2. Подходы к оценке недвижимости
- •2.1 Сравнительный подход
- •Корректировка данных об аналогах объекта оценки
- •Согласование скорректированных цен
- •Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •2.2 Затратный подход Сущность и этапы затратного подхода
- •Методы расчета затрат на новое строительство улучшений
- •Преимущества и недостатки затратного подхода
- •2.3 Доходный подход
- •Применение доходного подхода при принятии решений о финансировании недвижимости:
- •3. Оценка земли
- •Повышение эффективности использования городских земель
- •Методы оценки земли
Преимущества и недостатки сравнительного подхода
Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.
Основные условия применения сравнительного подхода:
объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки;
информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки. Следовательно, подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья − наиболее развитый сегмент рынка недвижимости и имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.
Преимущества сравнительного подхода :
позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
статистически обоснован;
позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Однако существует ряд проблем, связанных с применением этого подхода (табл. 2.1).
Исходя из данных табл. 2.1 можно сделать следующие выводы. Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом основано на анализе рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие корректировки, сглаживающие существующие различия между сравниваемыми объектами.
Таблица 2.1 Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода
Проблема |
Влияние на точность получаемого результата |
Различия продаж
|
Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаться не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки. |
Окончание таблицы 2.1
Сложность сбора информации о фактических ценах продаж
|
Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа информации. На сегодняшний день в России фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты существующих государственных налогов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена. |
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки
|
Процесс проверки специфических условий совершения сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка. Использование информации о таких продажах может негативно отразиться на результатах анализа. |
Зависимость от активности рынка
|
Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка МСАП на малоактивных рынках проблематична. |
Зависимость от стабильности рынка
|
Если рынок подвержен быстрым изменениям, то по лучение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к единому моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возможных произошедших изменений на рынке. |
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах |
Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки. |
Рыночные данные используются во всех трех базовых подходах к оценке недвижимости, но точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчетах на основе сравнительного подхода. Данные, на которых базируется оценка, могут быть неточны, поскольку информация по | продажам конфиденциальна. Для правильной оценки необходим большой объем информации и логический анализ скорректированных данных.