- •Пояснительная записка
- •Общие положения
- •3. Рекомендуемые темы курсовой работы
- •4. Содержание курсовой работы
- •4.2. Сведения об оценщике
- •5. Методические рекомендации по выполнению курсовой работы
- •Объем и этапы исследования:
- •1. Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя:
- •4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •4.1. Сведения о заказчике оценки
- •7.2 Техническое описание объекта оценки
- •9.4.3. Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •9.4.4 Оценка совокупного износа
- •9.4.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя
- •9.4.6 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода Расчет полной восстановительной стоимости улучшений в ценах 1 969 г.
- •9.5 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
- •9.5.1 Определение чистого операционного дохода
- •9.5.2 Анализ ставок аренды
- •9.5.3 Определение коэффициента капитализации
- •9.5.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода
- •9.6 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода
- •9.6.1 Расчет стоимости
- •10. Согласование результатов
- •11. Заключение
- •11.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости.
- •12. Список использованных источников
- •Пример выполнения практической части курсовой работы.
- •2.1.3 Имущественные права на объект оценки
- •11 Июня 2009 г. – 15 июня 2009 г.
- •15 Июня 2009 г.
- •2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •2.2.1 Сведения о заказчике оценки
- •2.2.2 Сведения об оценщике
- •2.2.3. Данные об оценочной организации
- •2.3 Допущения и ограничительные условия
- •2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •2.5 Описание объекта оценки
- •2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки
- •2.5.2 Техническое описание объекта оценки
- •2.6 Анализ рынка объекта оценки
- •2.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке
- •2.7.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
- •2.7.2 Процедура оценки
- •2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки
- •2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода
- •2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода
- •2.8.2 Определение стоимости земельного участка
- •2.8.3 Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •2.8.4 Оценка совокупного износа
- •2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя
- •2.8.6 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода
- •2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
- •2.9.1 Определение чистого операционного дохода
- •2.9.2 Анализ ставок аренды производственных зданий
- •2.9.3 Определение коэффициента капитализации
- •2.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода
- •2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода
- •2.10.1 Расчет стоимости
- •2.11. Согласование результатов
- •2.12 Заключение
- •2.12.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости.
2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.
Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов – потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные.
Выбор коэффициента капитализации – один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.
Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:
PV = NOI/R,
Где: PV – текущая стоимость объекта оценки;
NOI – чистый операционный доход;
R – коэффициент капитализации.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
Анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;
Определение чистого операционного дохода;
Расчет стоимости объекта оценки.
Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
2.9.1 Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 13.
Потенциальный валовой доход – это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.
Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.
При определении поправки на недоиспользование объектов учитывался следующий фактор: В данном районе избыток альтернативных предложений аналогичных объектов.
В связи с вышеизложенным поправка на возможное недоиспользование объекта принимается равной – 25%.
Операционные расходы были приняты в размере 20 % от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.