7.2 Техническое описание объекта оценки

Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2.

Таблица 2

Характеристика объекта	Описание
Год постройки (ориентировочно)
Проект
Текущее назначение здания
Площадь
Высота помещений
Строительный объем помещения
Строительные характеристики
Фундамент
Стены
Перекрытия
Перегородки
Кровля
Полы
Проемы оконные
Проемы дверные
Внутренняя отделка
Группа капитальности
Системы инженерного обеспечения
Водопровод
Электросеть
Канализационная сеть
Отопление
Телефон
Сигнализация
Внешнее окружение
Транспортная доступность
Рельеф
Затопляемость
Опасность окружающей среды

8. Анализ рынка объекта оценки

В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

9. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

9.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9.2 Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

• осмотр объекта оценки;

• интервью с собственником объекта оценки;

• анализ рынка, к которому относится объект оценки;

• выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

• составление и передача Заказчику отчета об оценке.

9.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки

Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

9.4. Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

9.4.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода

9.4.2 Определение стоимости земельного участка

Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т. п.) в случае, если землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.

Для определения стоимости земельного участка используются следующие методы:

• метод прямого сравнения продаж;

• метод соотношения;

• метод выделения;

• метод предполагаемого использования;

• метод остаточной стоимости.