1. Отражение в бухгалтерском учете расчетов между инвестором, заказчиком и подрядчиком, являющимися различными юридическими лицами

В этом случае в схему расчетов входят следующие операции:

1) Перечисление инвестором заказчику сумм для финансирования строительства (дебет счетов 60 или 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" кредит счета 51 "Расчетные счета")

Весьма распространенной практикой является поставка некоторых видов материалов инвесторами строительства. В бухгалтерском учете инвестора суммы стоимости переданных материалов отражаются так же, как и суммы целевого финансирования, перечисленного в денежной форме:

дебет счета 60, 76 кредит счета 10 "Материалы" - на стоимость переданных материалов.

В бухгалтерском учете заказчика- застройщика полученные суммы отражаются в соответствии с одной из двух схем:

дебет счета 76 кредит счета 86 "Целевое финансирование" - на сумму средств, причитающихся к получению от инвестора;

дебет счета 51 кредит счета 76 - на сумму фактически полученных денежных средств;

дебет счета 10 кредит счета 76 - на сумму стоимости материально - производственных запасов, переданных в качестве целевого финансирования.

2) Оформление подрядной организацией расчетных документов на оплату выполненных строительно - монтажных работ и оплата их заказчиком.

Порядок и сроки оформления таких документов (Справки для расчетов за выполненные работы (услуги) ф. №ЭСМ-7) определяются договором строительного подряда. Инвестор в этих расчетах не участвует.

В подрядной строительной организации факт сдачи заказчику выполненных работ оформляется проводками:

дебет счета 90 "Продажи", субсчет "Себестоимость продаж" кредит счета 20 "Основное производство" - на сумму стоимости выполненных строительно-монтажных работ (на счете 20 при этом могут аккумулироваться как собственные затраты подрядчика, так и расходы по оплате работ и услуг сторонних организаций, использованных при выполнении работ по строительству и монтажу).

дебет счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" кредит счета 90, субсчет "Выручка" - на сумму договорной стоимости выполненных строительно- монтажных работ.

дебет счета 90, субсчет "Налог на добавленную стоимость" кредит счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" - на сумму НДС по договорной стоимости сданных заказчику работ.

Подрядная строительная организация осуществляет налоговые вычеты по НДС в общем порядке - не дожидаясь момента ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию.

У заказчика- застройщика строительства в учете будут оформлены проводки:

дебет счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств" кредит счета 60 - на сумму стоимости принятых от подрядчика строительно - монтажных работ;

дебет счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" кредит счета 60 - на сумму НДС, указанную в расчетных документах предъявленных подрядчиком.

Права на налоговые вычеты по суммам оплаченного НДС заказчик не имеет, так как оплата производилась за счет средств инвестора.

3) Завершение работ по договору строительного подряда и передача законченного строительством объекта инвестору.

В бухгалтерском учете заказчика- застройщика передача законченного строительством объекта инвестору оформляется проводками:

дебет счета 86 кредит счета 08 - на сумму инвентарной стоимости законченного строительством объекта (сумма, указанная в акте приемки - передачи);

Кроме того, при наличии кредитового сальдо по счету 86 заказчик обязан сделать следующие проводки:

дебет счета 86 кредит счета 91 - на сумму кредитового сальдо по счету 86 после списания сумм в части, соответствующей инвентарной стоимости объекта, переданного инвестору, и сумм НДС по этой стоимости;

дебет счета 91 кредит счета 68 - на сумму НДС с суммы превышения целевого финансирования над суммами фактически произведенных расходов;

дебет счета 91, субсчет "Сальдо прочих доходов и расходов" кредит счета 99 "Прибыли и убытки" - на сумму дохода заказчика- застройщика.