27. Виникнення та посвідчення прав на земельну ділянку

Незважаючи на розбіжності в правовому регулюванні питань виникнення права власності на землю згідно зі ЗК та ЦК, в Україні склалася стала практика оформлення державних актів на право власності на земельні ділянки та виникнення права власності з моменту одержання та реєстрації відповідних актів власникамиОднак цей механізм був досить складним і вимагав від власників значних витрат часу та зусиль. Тривалість оформлення державного акту становила кілька місяців.

Тому з метою вирішення проблемних питань 05.03.2009 р. було прийнято Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» (далі – Закон), який набрав чинності 02.05.2009 р.

Цей Закон вніс зміни до відповідних норм ст.ст. 125 і 126 ЗК щодо посвідчення права власності на земельні ділянки. Зокрема, нова редакція ст. 125 ЗК закріпила загальну умову виникнення прав на земельну ділянку, згідно з якою право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. При цьому законодавець розмежував способи посвідчення права власності на землю залежно від форми власності на неї на момент її відчуження.

Так, чинна на сьогодні редакція ст. 126 ЗК передбачає, що право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж і цільового призначення, посвідчується:

а) цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;

б) свідоцтвом про право на спадщину.

При набутті права власності на підставі зазначених документів державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку.

На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.

Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. Більш детально механізм фіксації переходу права власності на земельні ділянки при укладенні цивільно-правових угод і оформленні права на спадщину, а також при реєстрації права власності на землю в разі відчуження земельних ділянок приватної власності врегульований Постановою КМУ «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку» від 06.05.2009 р. №439.

28. Особливості цивільно-правового обігу земельних ділянок

Як відомо, у законодавстві країн з ринковою економікою розрізняють поняття "цивільний або цивільно-правовий обіг земельних ділянок” та поняття “ринковий обіг земельних ділянок”. Цивільно-правовий обіг земельних ділянок здійснюється на підставі різних видів цивільно-правових угод: купівлі-продажу, міни, дарування, оренди, передачі землі у спадщину тощо. Однак, більшість з таких угод не є ринковими у вузькому розумінні цього слова. Ринковими вважаються цивільно-правові угоди, які передбачають перехід прав на землю від однієї особи до іншої на основі співвідношення попиту та пропозиції земельних ділянок. Якщо власник земельної ділянки дарує її близькій особі, то ні дарувальник, ні обдарований не зацікавлені у виявленні її ринкової ціни, оскільки для укладення договору дарування землі їм це просто не потрібно. Однак, якщо одна особа продає земельну ділянку іншій особі, то продавець зацікавлений у якомога вищій ціні, а покупець – у якомога нижчій ціні на земельну ділянку.

На сьогодні земельні ділянки можуть перебувати у приватної власності суб'єктів цивільних правовідносин та бути предметом договору купівлі-продажу. Але порядок і умови укладення такого договору, права та обов'язки сторін, його виконання мають певні особливості, що зумовлено специфікою його предмета.

Доведено що договір купівлі-продажу земельної ділянки є різновидом цивільно-правового договору купівлі-продажу, який займає особливе місце в системі цивільно-правових договорів і яким регулюється купівля-продаж земельних ділянок з дотриманням вимог земельного та інших галузей законодавства, що відбивають специфіку предмету договору, визначену в перелічених галузях права.

суб’єктами договору у цивільно-правових відносинах виступають "сторони" – продавець земельної ділянки та її покупець. На відміну від цього суб'єктами договору у земельних відносинах будуть відчужувач (власник) земельної ділянки і набувач (покупець) земельної ділянки;

— предметом договору – конкретна визначена на місцевості земельна ділянка, яка не виключена із цивільного обігу.

— зміст договору полягає в тому, що продавець – власник земельної ділянки передає покупцеві у власність земельну ділянку за узгоджену договором ціну та строки, що договір має бути нотаріально посвідченим, а земельна ділянка, яка є предметом договору, підлягає державній реєстрації після укладення договору.

3) Згідно з земельним законодавством встановлюються: правовий режим земельної ділянки, її цільове призначення, порядок та умови використання, сервітути, обтяження та обмеження, порядок та умови викупу з мотивів суспільної необхідності і для суспільних потреб.

4) Права та обов'язки сторін, що випливають у цивільно-правових відносинах із договору купівлі-продажу, стосуються сторін договору, які між ними узгоджуються. На відміну від цього права та обов'язки відчужувача і набувача щодо обмеження (обтяження) прав стосуються земельної ділянки як об'єкта договору, визначаються у відповідності із земельним законодавством і застосовуються як у договорах купівлі-продажу так і при здійсненні інших форм відчуження-набуття земельної ділянки у власність.