Глава III. Особенности правового регулирования сделок с отдельными объектам недвижимости

3.1. Особенности сделок с земельными участками

Как уже отмечалось, недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли - продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552 - 553).

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли.

В случаях, когда предметом договора купли - продажи недвижимости является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием всякого гражданско - правового договора признается его предмет (см. ст. 432). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в статье 554. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Значительно отличается от общих положений о договорах и правило о таком условии договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (см. ст. 424), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли - продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

И еще о некоторых аспектах регулирования сделок с земельными участками. Так, согласно Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.93 N 2287) граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю (далее именуется свидетельство), которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге.

Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли - продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

Утвердить прилагаемую форму свидетельства на право собственности на землю.

При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле - продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли - продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю.

Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим пунктом.

Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством.

Документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в силу настоящего Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными.

Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке (Судебные решения по спорам, связанным с отчуждением и приобретением земельных участков представлены в приложении1).

Каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре.

Сельскохозяйственные предприятия, членам коллективов которых земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, в 2-недельный срок с момента подачи членом коллектива заявления о выдаче свидетельства представляют в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев).

Собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других сособственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в залог и аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, а также обменивать земельную долю (пай) на имущественный пай, передавать ее по наследству, получать стоимостное выражение (стоимость) земельной доли в случае выкупа принадлежащего коллективу на праве общей совместной или общей долевой собственности земельного участка и на возмещение причиненных убытков, включая упущенную выгоду.

Собственники земельных долей (паев) без согласия других сособственников имеют право продавать земельные доли (паи) другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. При этом члены коллектива имеют преимущественное право на приобретение земельных долей (паев) перед иными покупателями.

Выдел земельной доли (пая) в натуре производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования.

Лица, выходящие из коллективных хозяйств и других сельскохозяйственных предприятий для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, наделяются имущественным паем в натуре в соответствии с установленным порядком. В случае отказа коллектива выделить имущественный пай в натуре либо в связи с невозможностью обеспечить в натуре право на имущественный пай предприятия обязаны выделить денежную компенсацию стоимости имущественного пая, индексированную на коэффициент увеличения минимальной заработной платы с момента расчета этого пая.

Продажа земель может производиться на конкурсах или аукционах.

Выкуп части земельного участка, предоставленного ранее сверх предельных норм, осуществляется в соответствии с абзацем шестым пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 23 апреля 1993 г. N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками"¹.

Продажа земли собственникам приватизированных предприятий осуществляется в порядке, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности"¹.

Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю (пай) или выдела участка в натуре предусмотрено, что:

соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;

решение (выписка из решения) органа местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения;

выдача комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельства производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли - продажи.

Основаниями для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю являются:

• прямой запрет в законодательных актах Российской Федерации на предоставление земельных участков в собственность;

• наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;

• изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 8 настоящего Указа.

Перечень оснований для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю является исчерпывающим.

При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.

Председатель Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству одновременно является главным государственным инспектором по использованию и охране земель Российской Федерации, а председатели комитетов по земельным ресурсам и землеустройству на местах - соответственно государственными инспекторами по использованию и охране земель республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов и районов.

И в заключении данного параграфа несколько слов о спорах, возникающих в сфере сделок с земельными участками

Как показал анализ дел, рассмотренных Родинским районным судом, часто возникают споры, связанные с нарушением земельного законодательства при оформлении сделок с недвижимостью.

Приведем типичный пример: в Родинский районный суд обратился истец Горбов Сергей Павлович, с исковым заявлением «Об устранении препятствий в пользовании имуществом и компенсации морального вреда» проживаю по соседству с Пивневым Николаем Васильевичем и Раисой Васильевной. В котором говорилось: «Мне на праве частной собственности принадлежит земельный участок по адресу: с. Родино, ул. Пролетарская 48-2. Ответчики с 1997 года, начиная с весны и до наступления холодов, на протяжении трех лет чинят мне препятствия в пользовании моим земельным участком. Пивнев Н.В. складирует на моей территории навоз, складывает солому, неоднократно передвигал забор, увеличивая свой огород и уменьшая мой, повреждает забор. Ответчики неоднократно вытаптывали овощные культуры, выращиваемые мной и моей семьей. Я был вынужден тогда ивынужден сейчас обращаться в различные инстанции за защитой своих прав и для предотвращения незаконных действий со стороны соседей. В мае 1998 года архитектором района составлялся протокол о нарушении земельного законодательства с предписанием Пивневу Н.В. освободить самовольно захваченный земельный участок. Данное предписание исполнено не было. Я обратился в комитет по землеустройству и в сельский совет с. Родино, в результате чего комиссией вновь было вынесено предписание Пивневу Н.В. об устранении нарушений земельного законодательства. В августе 1999 года главный гос. санитарный врач по Родинскому району дал Предписание Пивневу Н.В. о вывозе навоза с моей территории. Ответчики игнорируют все предписания и указания вышестоящих инстанций, продолжая осуществлять свои незаконные действия, повреждают мое имущество. По этой причине между нами возникают конфликты, на которые правоцируют Пивневы. Постоянные оскорбления со стороны соседей, угрозы, вплоть до рукоприкладства. Я и моя семья испытываем нравственные страдания, живем в постоянном напряжении и страхе, что соседи как-нибудь еще нам навредят. Из-за сложившейся ситуации у меня и моей супруги часты бессонницы, головные боли. Действиями ответчиков уничтожаются и повреждаются овощи, почва. В итоге силы по возделыванию я и моя семья затрачиваем и на восстановление причиненного вреда. На обращение в милицию о привлечении Пивневых к ответственности за их действия получаю отказы. Административная комиссия при администрации Родинского района ничем помочь не может. По моему мнению, причиненный мне ответчиками моральный вред будет компенсирован в случае выплаты ответчиками денежной компенсации в размере 10 000 /десять тысяч/ рублей...»

(Тексты исковых заявлений в кассационную инстанцию, представлены в Приложении1)

Судебное разбирательство по данному делу длилось почти три года. В результате требования истца были признаны необоснованными. Однако, для того, чтобы принять такое решение, суду потребовались заключения экспертов, которые показали, что экспертиза, проводимая БТИ - далеко несовершенна, проводится без специальных приборов в результате чего, в официальных документах указываются приблизительные данные, что впоследствии и приводит к указанным коллизиям.

И такой случай в практике суда далеко не единственный. На наш взгляд, для предупреждения подобного рода споров, необходимо усовершенствовать процесс обмеров, производимых БТИ. Обязать его работников производить указанные процедуры с обязательным использованием угломерных приборов. Ужесточить контроль за составлением технической документации, прилагаемой к договорам о сделках предметом которых являются земельные участки.