3.2. Некоторые вопросы гражданско-правового регулирования сделок с предприятиями как объектами недвижимости

Начнем с анализа общих законодательных положений, регулирующих вопросы сделок с предприятиями.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в статье 132 ГК. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Как известно, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (см. п. 2 ст. 549).

Дело в том, что продажа предприятия в целом, "на ходу" предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования.

Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в Кодексе предусмотрены два противоположных правила (пп. 2 - 3 ст. 559). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.

Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права, напротив, не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, вызванное отсутствием у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность¹.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Гражданский Кодекс РФ содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы являются обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560).

Договор продажи предприятия, так же как и всякий иной договор продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

Пожалуй, самая характерная особенность договора продажи предприятия, позволяющая выделить его в самостоятельный вид договоров продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав (требований) продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в Кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих долгов, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь до регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается возможности такого распоряжения (ст. 564).

Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то, что в состав предприятия могут входить многие различные объекты недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

Несмотря на детальную регламентацию законодательством вопросов о купле-продаже предприятий, в практике нередко возникают спорные вопросы. Особенно в практике разрешения споров связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Так в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 2 декабря 1993 г. N 32 даны следующие разъяснения:

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", споры, возникающие в связи с решениями комитетов по управлению имуществом, принятыми в пределах их компетенции во исполнение Государственной программы приватизации, о признании недействительными сделок приватизации и иные гражданско-правовые споры, возникающие при подготовке и проведении приватизации, рассматриваются арбитражным судом или судом в соответствии с их компетенцией, определенной законодательством Российской Федерации.

При определении подведомственности таких споров необходимо исходить из требований статьи 22 АПК РФ от 05.05.1995 N 70-ФЗ. При решении вопроса о разграничении подведомственности указанных споров между судом и арбитражным судом следует также руководствоваться постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам".

При разрешении споров, возникающих при приватизации государственных и муниципальных предприятий, необходимо учитывать, что заявления о признании недействительными актов государственных и иных органов, связанных с созданием, реорганизацией или ликвидацией предприятий, могут предъявляться в арбитражный суд трудовыми коллективами этих предприятий в лице уполномоченных этими коллективами представителей в случае нарушения предусмотренных законами прав трудовых коллективов, как это определено статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации¹.

К числу актов государственных органов, издаваемых при подготовке и проведении приватизации государственных и муниципальных предприятий, которые могут быть оспорены по заявлениям трудовых коллективов указанных предприятий, в частности, относятся решения о преобразовании этих предприятий в акционерные общества открытого типа, о выделении из их состава структурных подразделений, о создании на базе структурных подразделений самостоятельных государственных или муниципальных предприятий либо учреждений акционерных обществ.

Споры по таким заявлениям трудовых коллективов предприятий подлежат разрешению арбитражным судом в общем порядке.

Законом Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" с изменениями и дополнениями, внесенными Законом Российской Федерации от 5 июня 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (статьи 4 - 5), предусмотрено, что споры, возникающие в связи с решениями Госкомимущества России и комитетов по управлению имуществом, рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, установленном действующим законодательством.

При разрешении таких споров следует учитывать, что согласно статье 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию арбитражного суда входит рассмотрение споров о признании недействительными актов Госкомимущества России и комитетов по управлению имуществом, которые не носят нормативного характера и нарушают субъективные права лица, обращающегося с заявлением в арбитражный суд.

На основании статей 2 и 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 31 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" комитеты по управлению имуществом, а также фонды имущества вправе обращаться в арбитражные суды с заявлениями о признании недействительными не носящих нормативного характера актов государственных и иных органов по вопросам приватизации, отнесенным к их компетенции законодательством.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что исчерпывающий перечень объектов, приватизация которых регулируется Законом Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", содержится в статье 1 указанного Закона.

Действие Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" не распространяется на земельный и жилищный фонды, объекты культурного и природного наследия, а также социально-культурные учреждения, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрены ограничения или установлен особый режим приватизации. Приватизация названных объектов должна осуществляться в соответствии с иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации¹.

6. В случаях, когда на рассмотрение арбитражного суда передаются споры, связанные с продажей на торгах объектов незавершенного строительства, находящихся на балансе государственных и муниципальных предприятий, в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 февраля 1992 г. N 59 "О мерах по продаже незавершенных строительством объектов", необходимо учитывать, что указанные объекты являются активами государственных и муниципальных предприятий, которые в соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации² могут быть проданы в частную собственность только на условиях и в порядке, предусмотренных названным Законом.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства, финансирование которых осуществлялось не за счет средств предприятий, на балансе которых они находятся, могут быть изъяты с баланса и проданы с открытых торгов комитетами по управлению имуществом в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 февраля 1992 г. N 59.

При разрешении споров, возникающих в ходе подготовки и проведения приватизации, арбитражным судам следует исходить из того, что в силу п. 5 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 9 октября 1992 г. N 3608-1 "О ходе реализации государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год" покупателями приватизируемых предприятий могут быть признаны только те юридические лица, которые осуществляют свою деятельность в организационно-правовых формах, предусмотренных статьями 8 - 12 и 15 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности".

Арбитражные суды рассматривают требования о признании недействительными актов комитетов по управлению имуществом об отказе в приватизации предприятий на основании статьи 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В то же время необходимо иметь в виду, что действующим законодательством не предусмотрена возможность обжалования в арбитражный суд уклонения комитетов по управлению имуществом от рассмотрения заявки на приватизацию. В этом случае применяется административная ответственность, установленная пунктом 1 статьи 31 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации". Рассмотрение дел о правонарушениях, предусмотренных названной статьей, не входит в компетенцию арбитражных судов.

При рассмотрении споров, связанных с преобразованием в акционерные общества открытого типа структурных подразделений государственных и муниципальных предприятий (в том числе государственных предприятий, подлежащих обязательному преобразованию в акционерные общества открытого типа в соответствии с пунктом 1 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 1 июля 1992 г. N 721), следует учитывать, что в соответствии с п. 8 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 11 июня 1992 г. "О введении в действие Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год" преобразование структурных подразделений государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества открытого типа осуществляется по решению трудовых коллективов этих структурных подразделений и представителя собственника (соответствующего комитета по управлению имуществом). В этом случае согласия трудовых коллективов других структурных подразделений, входящих в состав предприятий, не требуется.

Вместе с тем решения о преобразовании структурных подразделений указанных предприятий в акционерные общества открытого типа должны приниматься с учетом требований п. 2 ст. 19 Закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (п. 5.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год и п. 2 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа).

Согласно пункту 2 статьи 19 названного выше Закона решение о принудительном разделении хозяйствующих субъектов принимается при наличии одного или нескольких следующих условий:

возможности организационного и (или) территориального обособления предприятий, структурных подразделений или структурных единиц;

отсутствия тесной технологической взаимосвязи предприятий, структурных подразделений или структурных единиц (в частности, если доля внутреннего оборота в общем объеме валовой продукции хозяйствующего субъекта составляет менее 30%);

разграничения сфер деятельности предприятий, структурных подразделений или структурных единиц в рамках узкой предметной специализации на определенный товар.

В случае, если комитет по управлению имуществом принял решение об учреждении акционерного общества на базе структурного подразделения государственного предприятия без соблюдения названных требований, такое решение может быть признано арбитражным судом недействительным. Кроме того, арбитражный суд вправе признать недействительными учредительные документы этого акционерного общества либо акт о его регистрации.

При разрешении споров, связанных с реорганизацией предприятий в процессе их приватизации путем выделения структурных подразделений и образования на их основе самостоятельных государственных или муниципальных предприятий (за исключением случаев, предусмотренных п. 9 настоящего постановления), следует учитывать, что такая реорганизация может быть осуществлена комитетами по управлению имуществом после принятия решения о приватизации предприятия (а не его структурного подразделения, преобразуемого в предприятие), в том числе и на основе заявки трудового коллектива структурного подразделения, поданной в соответствии со статьей 13 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

После принятия решения о приватизации предприятия в целом комитет по управлению имуществом вправе на основании статьи 16 названного выше Закона осуществить реорганизацию данного предприятия, в том числе путем выделения из его состава одного или нескольких структурных подразделений. При этом согласия всего трудового коллектива предприятия на такую реорганизацию не требуется.

Необходимо также иметь в виду, что в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Российской Федерации от 16 ноября 1992 г. N 1392 "О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий" споры между государственными предприятиями (объединениями государственных предприятий) и входящими в их состав подразделениями, коллективы которых приняли решение о преобразовании в самостоятельные предприятия в процессе приватизации, рассматриваются (независимо от отраслевой принадлежности предприятий) постоянно действующими комиссиями, создаваемыми на паритетных началах Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Государственным комитетом Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур либо их территориальными органами. С учетом данных решений комиссий комитеты по управлению имуществом рассматривают и решают вопрос о порядке приватизации соответствующих предприятий.

В связи с этим указанные споры, а также споры о признании недействительными решений названных комиссий арбитражным судам неподведомственны.

Вместе с тем при разрешении споров о признании недействительными актов о регистрации предприятий, созданных путем выделения из состава предприятия структурного подразделения, об оспаривании акта комитета по управлению имуществом об утверждении плана приватизации предприятия и т.д. решения указанных выше комиссий в отношении конкретного предприятия оцениваются арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При разрешении споров следует также учитывать, что порядок выделения и приватизации структурных подразделений некоторых видов государственных и муниципальных предприятий (топливно-энергетического комплекса, предприятий, в отношении которых принято решение о конверсии, и некоторых других) регулируется специальными законодательными актами.

При разрешении споров, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа, которые заключены с арендными предприятиями, образованными в соответствии со статьями 16 и 22 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, до вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" следует исходить из требований статьи 15 названного Закона (в редакции Закона от 5 июня 1992 г.). При этом необходимо учитывать, что согласно указанной статье приватизация сданного в аренду с правом выкупа имущества осуществляется путем его выкупа в соответствии с договором аренды или путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа.

Согласно пункту 2 статьи 19 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" выкуп имущества государственного или муниципального предприятия в соответствии с условиями договора аренды признается оплатой в рассрочку.

Арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий не может засчитываться в качестве платы за приобретение имущества в собственность со дня введения в действие названного Закона.

В случае преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа по решению общего собрания трудового коллектива арендного предприятия, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 15 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", часть имущества предприятия, стоимость которого была покрыта арендными платежами, внесенными до вступления в силу названного Закона, является коллективной собственностью арендного предприятия и не должна вноситься в уставный капитал акционерного общества в качестве вклада государства (муниципального образования). В противном случае арбитражный суд может признать учредительные документы такого акционерного общества в соответствующей их части недействительными¹.

При разрешении споров следует иметь в виду, что с требованиями о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона) могут обращаться в арбитражный суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными. По данной категории споров соблюдение претензионного порядка не требуется.

Пунктом 1 статьи 27 и статьей 28 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" установлено, что оформление сделок приватизации независимо от способа приватизации производится путем заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем государственного (муниципального) предприятия. Поэтому заключение такого договора является обязательным для продавца. Следовательно, споры о понуждении продавца к заключению указанного договора, а также об урегулировании разногласий сторон, возникающих при его заключении, подведомственны арбитражным судам.²

Вместе с тем следует учитывать, что действующее законодательство не предусматривает возможности понуждения к заключению договора купли-продажи приватизированного имущества лица, признанного покупателем государственного или муниципального имущества.

Споры о применении имущественной ответственности, предусмотренной в договорах купли-продажи приватизируемого имущества за нарушение продавцом или покупателем обязательств по данному договору, рассматриваются арбитражными судами в общем порядке.

В случае приватизации государственного или муниципального имущества по договору аренды с правом выкупа заключение отдельного договора купли-продажи приватизированного имущества не требуется, если все условия купли-продажи, предусмотренные пунктом 2 статьи 27 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", содержатся в договоре аренды. В случае уклонения фонда имущества от оформления права собственности арендатора на выкупленное имущество, в том числе путем требования заключения отдельного договора купли-продажи, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании права собственности на выкупленное по договору аренды имущество.

16. В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным.

При разрешении споров, связанных с признанием сделок приватизации недействительными, следует иметь в виду, что под грубыми нарушениями правил конкурса или аукциона, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 30 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" являются одним из оснований для признания сделки приватизации недействительной, понимаются необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями в соответствии со статьей 9 названного Закона, а также такие нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя.

Согласно пункту 2 статьи 28 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" покупатель государственного или муниципального предприятия становится правопреемником его имущественных прав и обязанностей в соответствии с условиями договора и законодательством Российской Федерации.

При рассмотрении споров необходимо учитывать, что приватизация имущества ликвидированного (ликвидируемого) предприятия путем его продажи по конкурсу либо на аукционе не влечет правопреемства, за исключением случаев, когда положение о переходе имущественных прав и обязанностей этого предприятия к покупателю являлось одним из условий конкурса или договора купли-продажи, заключенного по результатам конкурса.

При рассмотрении споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе, арбитражным судам следует иметь в виду, что согласно пунктам 2, 3 статьи 24 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и пункту 5.6 Государственной программы приватизации товариществу (акционерному обществу), которое включает не менее одной трети списочного состава работников приватизируемого предприятия (подразделения) и объявлено в установленном порядке победителем конкурса (аукциона), при приобретении объекта приватизации предоставляются льготы в виде скидки с продажной цены и рассрочки платежа на срок до трех лет¹.

Включение в состав такого товарищества (акционерного общества), помимо членов трудового коллектива приватизируемого предприятия (подразделения), иных лиц само по себе не должно лишать товарищество (акционерное общество) права на получение предусмотренных Законом льгот.

При этом, оценивая долю вклада работников приватизируемого предприятия (подразделения) в уставный фонд товарищества (акционерного общества), необходимо иметь в виду, что входящие в товарищество (акционерное общество) иные лица не должны своими действиями ущемлять права и интересы членов трудового коллектива приватизируемого предприятия (подразделения).