IV. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности

В Методических рекомендациях по применению законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, подготовленных Минземимуществом РБ в 2011 году, достаточно подробно излагался порядок выдела земельных участков в счет земельных долей со схематичными приложениями. В этом разделе мы постараемся рассказать о применении нового законодательства на практике.

Также следует разъяснить о том, что на отношения, возникшие до 1 июля 2012 года, нормы ФЗ «Об обороте» в редакции ФЗ № 435 не распространяются.

4.1. Этапы выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей

ФЗ № 435-ФЗ явился новым этапом земельной реформы и внес существенные изменения в процедуру выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Рассмотрим поэтапно процесс выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в счет доли в праве общей собственности.

Процедура выдела земельного участка включает в себя составление проекта межевания земельного участка (этап 1), созыв общего собрания участников долевой собственности и утверждение проекта (этап 2.1) или единоличное утверждение проекта участником долевой собственности (этап 2.2), кадастровый учет создаваемого земельного участка (этап 3) и государственную регистрацию перехода права собственности на созданный земельный участок (этап 4). Последовательность действий зависит от количества участников долевой собственности на земельный участок. В соответствии с пунктом 1 статьи 14 ФЗ «Об обороте» созыв общего собрания участников долевой собственности (этап 2.1) необходим, только если количество долевых собственников превышает пять лиц. Следовательно, если их количество меньше или равно пяти, то в процедуре выдела земельного участка может отсутствовать этап 2.1.

Перед рассмотрением этапов выдела земельного участка необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 19.1 ФЗ «Об обороте» выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности становится обязательным и должен быть совершен участниками общей долевой собственности до 1 июля 2012 года, в противном случае вся процедура выдела будет проведена соответствующими органами местного самоуправления до 1 июля 2013 года за счет своих средств, а именно:

• проведение общих собраний с внесением в повестки дня этих собраний вопросов, указанных в пункте 3 статьи 14 ФЗ «Об обороте»;

• обеспечение подготовки проекта межевания земельных участков;

• обеспечение проведения кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков.

В таком случае для соответствующих органов местного самоуправления эта норма является обязательной для исполнения. Для всех же участников долевой собственности соблюдение вышеизложенных требований не является обязанностью, хотя те из них, которые заинтересованы в выделе земельного участка в счет своей земельной доли или земельных долей, должны до передачи в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, выразить свое несогласие с этим (с его условиями) и утвердить проект межевания выделяемого земельного участка и перечень собственников такого земельного участка (земельных участков).

Далее детально рассмотрим этапы выдела земельного участка.

Этап 1 - составление проекта межевания земельного участка. Одним из новшеств в ФЗ «Об обороте» является обязательное первоочередное формирование проекта межевания земельного участка. На основании этого проекта будет проводиться выдел земельного участка как по решению общего собрания участников долевой собственности, так и по самостоятельному решению участника долевой собственности. Проект межевания земельного участка или земельных участков должен содержать размеры и местоположения границ. В соответствии со статьей 13.1 ФЗ «Об обороте» проект межевания земельного участка составляется кадастровым инженером. Заказчиком таких работ может быть как участник долевой собственности, так и третье лицо, так как закон не содержит на этот счет каких-либо ограничений.

Кадастровый инженер при изготовлении проекта межевания земельного участка придерживается Требований к проекту межевания земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 3 августа 2011 года № 388 (Зарегистрировано в Минюсте РФ 19.09.2011г. № 21825).

Проект межевания земельного участка утверждается общим собранием участников долевой собственности или решением собственника земельной доли или земельных долей. О том, в каких случаях какой субъект утверждает проект межевания, речь идет ниже. В зависимости от субъекта, который будет утверждать проект (общее собрание участников долевой собственности или участник долевой собственности), законодательством установлены два вида проектов межевания.

1. Первый вид проекта межевания составляется в случае, если количество участников долевой собственности на земельный участок превышает пять лиц. Такой проект межевания подлежит утверждению на общем собрании участников долевой собственности и используется при реализации этапа 2.1 выдела (созыв общего собрания). Этот проект содержит сведения о межевании всего земельного участка, находящегося в долевой собственности, а не только того, который подлежит выделу. Такой проект межевания составляется один раз. Стоит отметить, что утверждение такого проекта является не правом, но обязанностью общего собрания участников долевой собственности в соответствии со статьей 19.1 ФЗ «Об обороте». Действия по составлению проекта межевания должны быть совершены до 1 июля 2012 года, в противном случае указанные действия будут произведены соответствующим органом местного самоуправления. Такой проект межевания должен быть доступен для ознакомления и внесения предложений о доработке не менее чем за тридцать дней до его утверждения. Несмотря на то, что проект доступен для ознакомления широкому кругу лиц (перечислены в пункте 6 статьи 13.1 ФЗ «Об обороте»), уведомление об ознакомлении с проектом межевания земельного участка направляется только участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, утвержденных субъектом Российской Федерации. Пункт 8 статьи 13.1 ФЗ «Об обороте» определяет перечень информации, обязательной для указания в уведомлении.

2. Второй вид проекта межевания составляется по заказу участника общей долевой собственности на земельный участок в случае, если количество долевых собственников меньше пяти и если отсутствует проект межевания земельного участка, рассмотренный в предыдущем пункте (отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности, пункт 3 статьи 13 ФЗ «Об обороте»). Такой проект межевания земельного участка подлежит единоличному утверждению участником долевой собственности и должен пройти процедуру согласования по размеру и границам земельного участка с другими участниками долевой собственности, а также с иными лицами, указанными в пункте 3 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Извещение о необходимости согласования направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. В случае отсутствия каких-либо возражений в течение тридцати дней с момента надлежащего уведомления кадастровый инженер составляет об этом соответствующее заключение.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с обоснованием причин несогласия в указанный срок направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка (пункт 14 статьи 13.1 ФЗ «Об обороте»).

Все споры относительно проекта межевого плана земельного участка решаются в суде.

Этап 2.1 - созыв общего собрания участников долевой собственности и утверждение проекта межевания. Нововведением в законодательство о землях сельскохозяйственного назначения является изменение роли общего собрания участников долевой собственности в процедуре выдела земельного участка. Ранее такое собрание утверждало местонахождение земельного участка, из которого происходил первоочередной выдел земельного участка в натуре, и созыв собрания являлся обязательным для выдела земельного участка в счет доли в праве собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 3 статьи 19.1 ФЗ «Об обороте» можно сделать вывод, что в срок до 1 июля 2012 года проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросу утверждения проекта межевания носит добровольный порядок. Отсутствие такого решения не препятствует отдельному участнику долевой собственности самостоятельно провести выдел своего земельного участка, а такой выдел не может быть признан впоследствии недействительным из-за отсутствия решения общего собрания. Но если такое собрание проведено, то выдел производится в соответствии с принятым на собрании решением. Предыдущая редакция ФЗ «Об обороте» имела совершенно иную позицию по этому вопросу и придавала общему собранию участников долевой собственности обязательный характер в процедуре выдела земельного участка.

Решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков является основанием для выдела и образования земельных участков в счет долей всех участников долевой собственности. Указанное решение приобретает такой статус, если утверждает проект межевания, рассмотренный в рамках 1-го этапа, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, а также сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

Стоит отметить, что на данном этапе проявляются особенности порядка осуществления участниками долевой собственности правомочий владения, пользования и распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения. Статьи ФЗ «Об обороте» устанавливают приоритетные правила перед нормами ГК РФ. Так, статья 14.1 ФЗ «Об обороте» закрепляет: «Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания». Тогда как статьи 246, 247 ГК РФ устанавливают, что для установления порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие всех участников. Такое соотношение правового регулирования закреплено и в судебной практике (Определение Верховного Суда от 2 июня 2009 года № 15-В09-3).

При проведении общего собрания участников долевой собственности стоит обратить внимание на соблюдение сроков уведомления о проведении собрания (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2010 года по делу № А43-35971/2009), наличие кворума при проведении собрания (Постановление Двенадцатого апелляционного арбитражного суда от 7 декабря 2010 года по делу № А06-1180/2010). Нарушение сроков и правил о кворуме является наиболее распространенным основанием признания решений собраний недействительными. Подтверждением соблюдения процедуры проведения общего собрания участников долевой собственности будет являться надлежащим образом оформленный протокол, к которому должен быть приложен список всех участвовавших на собрании дольщиков.

Этап 2.2 - утверждение проекта межевания участником долевой собственности. Реализация данного этапа происходит, если количество участников общей долевой собственности на земельный участок менее или равно пяти лицам или отсутствует решение общего собрания, описанное в предыдущем пункте. По смыслу закона и содержания статьи 13 и пункта 3 статьи 19.1 ФЗ «Об обороте» реализация выдела через описываемую процедуру возможна в срок до 1 июля 2013 года, если нет решения общего собрания долевых собственников, описанного в предыдущем пункте.

В случае если вышеуказанные условия соблюдены, то участник долевой собственности составляет проект межевания земельного участка в порядке, описанном в рамках 1-го этапа выдела. После этого собственник может приступить к реализации следующего этапа.

Этап 3 - кадастровый учет создаваемого земельного участка. В случае отсутствия каких-либо споров, связанных с размером и местоположением границ выделяемого земельного участка или земельных участков, проводится процедура кадастрового учета образуемых объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 16 статьи 13.1 ФЗ «Об обороте» кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.

Этап 4 - государственная регистрация права собственности. Следующий и заключительный этап - это регистрация права на выделенный участок. С этого момента земельный участок считается выделенным и появляется как самостоятельный объект права собственности и гражданского оборота.

Стоит также обратить внимание на правовые последствия нарушения описанной выше процедуры выдела земельного участка. В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В результате выдела земельного участка у субъекта появляется право собственности на него, а следовательно, выдел земельного участка в натуре в счет своей доли в праве общей долевой собственности является сделкой и может быть признан недействительным. В случае нарушения описанной процедуры выдел земельного участка является ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ. В соответствии со статьей 167 ГК РФ наступает реституция как последствие недействительности сделки, и на этом основании участок возвращается первоначальным собственникам.

Также в случае ничтожности выдела земельного участка можно сделать вывод, что не возникло правового основания возникновения права собственности. Следовательно, любой из участников долевой собственности земельного участка, из которого производился выдел, может предъявить иск о признании права собственности. Такой иск будет рассматриваться или по правилам исков о признании права (статья 12 ГК РФ) без применения срока исковой давности, или по правилам виндикационного иска (статья 301 ГК РФ) со сроком давности, равным трем годам. Порядок зависит от того, выбыл ли участок из фактического владения истца или нет. Такая позиция соответствует пункту 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Говорить с полной уверенностью о таком развитии событий позволяет практика Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 9 февраля 2010 года № 13944/09), которая закрепила возможность истребования вещи (в том числе доли в праве общей долевой собственности) участником общей долевой собственности. Но реализация права на защиту таким образом требует исполнения определенной процедуры. Это связано с порядком осуществления участниками общей долевой собственности своих прав. В соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляется по соглашению участников общей долевой собственности. В соответствии со статьей 14 ФЗ «Об обороте» среди участников общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения такое согласие достигается на общем собрании собственников. Решение считается принятым, если за него проголосовало простое большинство присутствующих. Необходимость такого порядка закрепляет и судебная практика (Определение ВАС РФ от 24 августа 2010 года № ВАС-11094/10).

В завершение хочется отметить, что принятый ФЗ № 435-ФЗ коренным образом перестроил правовую модель отношений выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения. Закон, с одной стороны, упростил процедуру выдела, исключив необходимость решения общего собрания долевых собственников об определении местоположения земельного участка, из которого осуществляется первоочередной выдел земельного участка, а с другой - увеличил гарантии прав участников общей долевой собственности, изменив процедуру определения местоположения и размера земельного участка, порядка созыва и проведения общего собрания долевых собственников.

Но одним из самых существенных изменений в законодательстве явилось установление принудительного характера процедуры выдела земельного участка.

V. Актуальные вопросы по отчуждению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения