2.1 Организация и планирование складских работ

складской затрата логистический помещение

При создании собственной логистической сети необходимо учитывать ряд особенностей, присущих именно складским помещениям. Во-первых, недвижимость отличается от других видов товаров и услуг тем, что объединяет в себе две составляющие:

· материальную (ст. 130 ГК РФ) - здания и сооружения, земельные участки, дороги и прочие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без нанесения им ущерба;

· юридическую (ст. 131 ГК РФ) - право собственности, ипотеки, сервитуты и другие случаи, предусмотренные законодательством РФ. Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, порядок которой установлен статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ <О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним>. Изменение правового статуса объекта недвижимости называется сделкой с недвижимостью.

Во-вторых, каждый вид сделки несет в себе определенный риск. Каждая из них может быть признана недействительной - оспоримой (совершенной под влиянием заблуждения или обмана, противоречащей действующему законодательству и т. п.) или ничтожной (мнимые сделки, притворные сделки, незарегистрированные сделки). Поэтому прежде чем приобретать или арендовать помещение, необходимо провести юридическую экспертизу учредительных и правоустанавливающих документов его собственника.

Анализируем проект:

При рассмотрении инвестиционного проекта обратите внимание на следующие аспекты:

· физическую возможность (технологическую и техническую пригодность);

· правовую допустимость;

· приемлемость схемы сделки по данному варианту;

· экономическую эффективность (период окупаемости, доходность не ниже заданных параметров

Все сделки с недвижимостью можно разделить на три группы:

· сделки, связанные со сменой собственника: купля-продажа (индивидуальные сделки, публичные торги - аукционы, конкурсы), приватизация, реализация за долги, изъятие земельного участка и снос строения, обмен;

· сделки, связанные с изменением состава собственников: купля-продажа акций, изменение состава с разделом имущества, внесение имущества в уставный капитал, долевое строительство с выделением долей, оформление кредита под залог недвижимости;

· сделки, связанные с добавлением иных субъектов права: строительство, реконструкция; аренда, субаренда; передача в оперативное управление; введение и снятие сервитутов.

Характерные черты недвижимости как товара (привязанность и зависимость от местоположения, значительная стоимость, влияние законодательства и др.) определяют особенности работы на данном рынке: индивидуальное и всестороннее рассмотрение каждой потенциальной сделки; использование всех возможных источников для получения максимально полной информации.

Только учитывая все вышесказанное, можно с достаточной степенью точности оценить экономическую эффективность и возможные риски сделки и инвестиционного проекта в целом. Основные аспекты, на которые необходимо обратить внимание при рассмотрении инвестиционного проекта, приведены во врезке <Анализируем проект>.