Рассчитываем строительные затраты:

Оценивать строительные затраты можно несколькими способами:

1. на базе системы сметного нормирования 1991 года, разработанной в советское время, с использованием корректирующих и индексирующих коэффициентов, которые устанавливаются постановлением Госстроя России (постановления Госстроя для коммерческого строительства имеют только рекомендательный характер), ресурсным методом. Минус этого способа - в низкой точности прогноза в условиях формирующейся рыночной экономики и значительных колебаний рынка по ценам, конкурентам, видам услуг и т. п.;

2. с помощью рыночной системы сметного нормирования базисным методом с использованием мониторинга цен на строительные материалы и работы. Минус состоит в том, что расчет довольно сложен и длителен, содержит большой объем информации, для обработки которой требуются квалифицированные сметчики и дорогое программное обеспечение. Можно назвать следующие программные комплексы для профессионального составления смет: <Смета+>, <Смета-2000>,, <Ресурсная смета>,,, <ГрандСмета> и др.;

3. с использованием базовой стоимости строительства, утверждаемой региональными администрациями для расчета арендной платы, ставок местных налогов и т. п. Минус заключается в том, что реальное состояние строительного рынка отражается слабо. С одной стороны, оценка является заниженной, с другой стороны, сильно зависит от политики (желание депутатов пополнить бюджет может привести к завышению утверждаемой базовой стоимости);

4. с использованием метода объектов-аналогов с учетом регионально-поправочных коэффициентов, вводимых постановлениями Госстроя России (программа <Экспресс-смета> или справочники и программный комплекс <КО-Инвест>). Видимых минусов нет. Плюсы: недорогое программное обеспечение (до $200); расчет занимает всего 2-4 часа для укрупненных смет и до 1 часа для инвестиционных целей; наличие в программах порядка 40-50 объектов-аналогов, довольно высокая точность расчетов +10% (вполне достаточно для инвестиционной оценки и определения начальной цены при объявлении тендера).

Размер инвестиций определяют затраты на:

1. приобретение прав (аренда или собственность) на земельный участок;

2. проведение модернизации находящихся на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и т. п.;

3. инвестиционный взнос или передача городу доли от суммы инвестиций (например, в Москве, Красноярске, Нижнем Новгороде и др.);

4. ремонт или прокладку подъездных путей;

5. подключение к инженерным сетям и получение необходимых лимитов;

6. строительные (ремонтные) работы;

7. инженерные системы здания (охранно-пожарную сигнализацию, систему пожаротушения);

8. организацию линий связи;

9. оборудование здания (лифты, ворота, докшелтеры, доклевеллеры).

Экономическая целесообразность инвестиционного проекта определяется исходя из общей суммы и структуры затрат, срока амортизации (для упрощения расчетов рекомендуется выбирать прямую шкалу - 5, 7, 10 лет - по каждой группе затрат); прогнозируемых рисков (определяются по результатам анализа физических характеристик и экспертизы юридической и строительной документации), предполагаемой финансовой схемы сделки.