2. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоемкости по объекту оценки

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально- техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи — 1,00 (1 класс груза — принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе — 1,25 (II класс); шерсть — 1,67 (111 класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам: первая группа (эквивалент) — 1,0; вторая группа — 1,5; третья группа —2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина с учетом объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле (3):

ЭРi = ∑Гj*Кj*(Р₁+Р₂ Д₂+Р₃ Д₃) (3)

где ЭРi — средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта оценки, км;

Гj- объем з-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного рай она), в долях единицы;

Р₁, Р₂, Р_З — расстояние перевозки - го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д₂, Д_З — коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

Кj— коэффициент перерасчета - го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

Определяется нормативная грузоемкость 1 га с/х угодий. Расчеты проводятся в таблице 2.

3. Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка объектов оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Она включает в себя дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам: – плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению, а так же определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Рассмотрим дальнейший порядок выполнения работы по первому варианту расчетов – затратным способом (для использования предлагаются формы таблиц 3 и 4 с примером заполнения).

1 Студент определяет величину продуктивности сельскохозяйственных угодий объекта оценки по формуле 4:

Вi=(Bo/Бo)*Бi (4)

где Во — базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га (пункт 1 подготовительных работ);

Бо и Бi — балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i — го объекта оценки (пункт 4 и таблица 1).

2 Рассчитываются затраты, зависящие от продуктивности по формуле 5: Зni=Зо*Дзу*(Бi/Бо) (5)

где Зо — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га (пункт 3, подготовительные работы);

Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью (продуктивностью угодий), за счет различий объема работ по уборке урожая, затрат на его транспортировку и хранение), определяется в соответствии с приложением А4 или пункт 10, подготовительные работы.

3 Рассчитываются затраты, обусловленные технологическими свойствами земель, формула 6:

Зтci = Зо*Дзт*(Итi/Итo) (6)

где Итi и Ито — индексы технологических свойств i-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

Дзт — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий (приложение 2 или пункт 11, подготовительные работы).

4 Рассчитываются затраты на внехозяйственные перевозки по формуле 7:

Зтpi=Зо*Дтр*(Бi/Бо)*(Эpi/Эро) (7)

где Эро и Эрi — средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки, км (пункт 6 подготовительные работы и таблица 2;

Дтр — доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (пункт 12, подготовительные работы)

5 Рассчитываются постоянные затраты, путем перемножения базовых затрат (пункт 3, подготовительные работы) на долю постоянных затрат (пункт 13, подготовительные работы) формула 8:

Зпос=Зо*Дпос (8)

6 Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки фиксируется в графе 8 таблицы 3, формула 9:

Зi= Зni+Зmci+Зmpi+Зпос (9)

Окончательный расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий осуществляется в таблице 4.

7 Цена производства валовой продукции Цвi получается как произведение общей суммы затрат (Зi, таблица 3) — на нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам (Но), равный 1,07 (формула 10):

Цвi = 3i * Но (10)

8 Дифференциальный рентный доход – это разность между продуктивностью 1 га сельскохозяйственных угодий (Вi) и ценой производства валовой продукции (Цвi) формула 11:

Дрi = Вi—Цвi (11)

9 Расчетный рентный доход (ДРр) может быть получен за счет увеличения дифференциального рентного дохода (Дрi) на величину — абсолютного рентного дохода (АР), установленного на всех землях равным 26 руб/га, формула 12:

ДРр=Дрi+AР (12)

10 Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий получается путем капитализации величины расчетного рентного дохода, причем срок капитализации принимается равным 33 годам (формула 13):

КС = ДРр х ЗЗ (13)

11 Результаты по всем объектам оценки вносятся в графу УПКС I группы земель сельскохозяйственного назначения таблицы 6.