4. Виды инвентаризации имущества.

5. Технический паспорт.

6. Единый государственный реестр.

Литература: основная 1,2,3,4,5; дополнительная 1,2,3,6.

Тема 2. Недвижимое имущество как основа функционирования экономической системы

План лекции:

1. Понятие недвижимости.

2. Основные признаки недвижимости.

3. Специфика недвижимости как товара.

4. Сегментация рынков недвижимости.

5. Техническая экспертиза объектов недвижимости, повреждений.

Понятие недвижимости

Употребляя термин "недвижимость" мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юри­дической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особеннос­тями экономичес-кого развития страны, сложившимся историческими традициями идругими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к такому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о пред­мете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Граж-данским кодексом РК к недвижи­мым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооруже­ния, многолетние насаждения и иное имущество прочно свя-занное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с це­лесообразностью распространения на них специального правового режима, уста­новленного для действительно недвижимых объектов, называемых "имуществен­ный комплекс" (табл.1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в един­стве, физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из кото­рых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (опреде­ляющего) в зависим-ости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические характеристики

недвижимости: конструкцию и материал строении, размеры, местоположение, кли­мат, плодородие почв; улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты, недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техно-генных и других процессов. В результате постепенно изменяют­ся их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние кото­рых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международ­ных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное иму­щество) и разделенными на основе физического гoризонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гар-антировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собствен­ностью (ст.l0 ГКРК).

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физи­оло-гических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конеч­ном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном созна­нии и необходимо для форми-рования цивилизованного среднего социального слоя. Таблица 1.

Недвижимое имущество, недвижимость.

Отдельные объекты	Сложные объекты
Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Все что прочно связанно с зем­лей, в том числе: Леса; Многолетние насаждения; Сооружения. Приравненные к недвижимости, подле-жащие государственной регистрации: Воздушные и морские суда; Суда внутреннего плавания; Космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом нед-вижимости по закону	Предприятия в целом как иму­щественный комплекс, включая: Земельные участки; Здания и сооружения; Инвентарь и оборудование; Сырье и продукцию; Требования и долги; Нематериальные активы; Информация; И т.д.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекций к центру земли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.

Каждый объект недвижимости и все"они вместе взятые имеют существенные (родо-вые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, харак-теризующие особенности объектов по однородным группам (схема 2).

Схема Основные признаки недвижимости

Признаки	Содержание (состояние)
Существенные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назна-чению
Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской фор-мы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (дол-говечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в про-изводственном процессе или поте-ри потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение состояние и по.)	Определяются конкретными частными показателя-ми в зависимости от вида недвижимости и целесо-образности распространения на другое имущество

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материаль-ность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее родовые и видовые признаки.

Специфика недвижимости как товара

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестиро-вания и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценооб-разующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенции-альным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимос-

ти других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инв-естиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономичес-кими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

• товар

• формирование цены

• способы финансирования сделки

• степень ликвидности

• баланс спроса и предложения

• число потенциальных покупателей

• информированность участников сделки

• методы регулирования

• надежность прогнозирования рыночной ситуации

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим тов-аром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предло-жение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой зас-тройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость c точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой характерис-тикой – вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимос-ти учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уни-кальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабель-ной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее харак-

терна ограниченная эластичность спроса.

Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее.

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере произ-водства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользов-ание, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.

Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собст-венности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полнос-тью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой - становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства. В данном случае можно говорить о том, что товаром является продукт в виде объекта недви-жимости. Если же предметом сделки является имушественное право в виде права пользо-ваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижим-ости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.

Сегментация рынков недвижимости.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характерис-тиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испыты-вают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижи-мости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на подсегменты в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологич-еские факторы.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные дома, коттеджи, таунхаусы, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (здания и сооружения промышленных предприятий).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сель-скохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных иско-паемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, как правило, не являющиеся предметом рыночного оборота в силу специфики назначения, например церкви, школы, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разде-

лить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных сегментов рынка недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные подсегменты, для которых могут быть выделены существенные и особенные ценовые характеристики.

Контрольные вопросы для самоподготовки

1. Принципы оценки зданий и сооружений.

2. Классификация объектов недвижимости.

3. Техническая экспертиза объектов недвижимости, повреждений.

4. Описание объекта оценки: район, земельный участок, прилегающие территории, здания.

5. Техническая экспертиза объектов недвижимости, повреждений.

Литература: основная 1,2,3,4,5; дополнительная 1,2,3,6,8.