Принципы оценки земель

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:

1) пользователя;

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно «привязаны» к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы: остаточной продуктивности земли; предельной продуктивности (принцип вклада); возрастающей и уменьшающейся доходности; оптимальной величины; оптимального разделения имущественных прав; сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

• физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

• разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

• разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;

• разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности с близостью к объектам инфраструктуры (дороги, торговые и культурные центры) фактор местоположения формирует понятие «экономическое местоположение недвижимости», оказывающее наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачного участка одного из региональных факторов – расположения его в живописном месте – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемого участка с сопоставимым, находящимся в обычной местности участком. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописность местоположения) на стоимость объекта в денежном выражении.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено).

Наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости оказывает введение законодательных и нормативных актов. Например, разрешение в законодательном порядке купли и продажи земельных участков обусловило значительное увеличение предложения на земельном рынке, что, в свою очередь, привело к стабилизации цен на землю.

Принципы конкуренции и изменения, в основном, присущи оценке зданий и сооружений.

Процесс оценки. Подходы к проведению земельно-оценочных работ

Оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. Процесс оцен­ки может быть разделен на шесть этапов.

Этап 1. Определение задачи.

О6ычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Полезность, заме­щение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.

Этап 2. Составление плана оценки.

Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие дан­ные будут необходимы для решения поставленной задачи. План состав­ляется во избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать свое внима­ние на тех факторах, которые имеют значение для решения данной за­дачи.

Этап 3. Сбор и проверка информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого каче­ства, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключе­ние. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять вес разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использо­ванных в отчете или в анализе.

Исходная информация для оценки подразделяется на 3 вида: общие данные; специальные (специфические); сравнительные.

Общие данные – это показатели, описывающие экономические, социальные и политические (административные) факторы, тенденции развития (маркетинг, анализ рынка) на уровне региона, города или микрорайона (ближайшего окружения).

Сравнительные данные: характеристика сделок купли-продажи (условия, цены и др.); затраты по объекту на содержание, налоги; характеристика доходности (если есть коммерческая деятельность); какие ставки процента характеризуют эту недвижимость или какая годовая рента.

Этап 4. Расчет стоимости оцениваемого участка земли.

Собранные данные должны быть проанализированы в контексте подходов, применяемых к оценке (рассматриваются ниже).

Этап 5. Согласование.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения оконча­тельной оценки стоимости выносятся определенные логические сужде­ния. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверя­ет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Этап 6. Отчет о результате оценки стоимости.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и за­ключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от пер­воначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составленным по полной стандартной форме, или пред­ставляет собой подробный письменный доклад.

Форма отчета: устный; краткое письмо; стандартный на бланке; полный письменный отчет со всеми приложениями.

Методики кадастровой оценки земель

Нормативно-правовой основой существующих методик кадастровой оценки земель являются Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Постановление правительства РФ от 08.04.00 № 316 «Об утверждении Правил государственной кадастровой оценки земель». Правила, утвержденные вышеуказанным постановлением, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. ГКО земель проводится Государственным комитетом РФ по земельной политике, его территориальными органами, а также находящихся в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться иные лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

ГКО земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правила ГКО земель регламентируют проведение оценочных работ для той или иной категории земельного фонда. Для категорий (подкатегорий) земель, вовлеченных в рыночный оборот (земли поселений, садоводческие, огороднические и дачные объединения), ГКО осуществляется посредством статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В основе оценки сельскохозяйственных угодий и земель лесного фонда лежит метод капитализации расчетного рентного дохода. Земли иных категорий могут оцениваться как на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе ГКО земель проводится оценочное зонирование – деление территории на оценочные зоны, включающие однородные по целевому назначению и виду функционального использования земельных участков с близкими значениями кадастровой стоимости.

Методика ГКО земель поселений разработана группой специалистов – представителей Государственной земельной службы РФ (Росземкадастр, ФКЦ «Земля»), Министерства имущественных отношений РФ, земельных комитетов и иных организаций Нижегородской и Пермской областей. Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

– уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;

– площади земельного участка;

– вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

– факторов местоположения и окружающей среды.

Основными требованиями, используемыми при подготовке рассматриваемой методики и определении кадастровой стоимости земель поселений, были:

– преемственность при проведении ГКОЗП;

– достоверность и доступность исходной информации;

– объективность учета существующих ценообразующих факторов;

– совместимость с системой государственного земельного кадастра (ГЗК);

– простота и универсальность использования специального программного обеспечения Методики;

– многофункциональность и иерархичность Методики;

– адаптация подходов и методов оценки недвижимости.

Состав первичных данных, используемых в данной Методике, формируется на основе статистической и иной информации, обрабатываемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. В частности, информация о сделках с объектами недвижимости может быть представлена данными по сделкам с объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются:

1) проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов;

2) выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3) выделение тестовых, наиболее типичных по совокупности показателей объектов в каждом кластере и определение аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

5) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

P= S зем.уч. *(Pпос_i+Pсделки_i) * К_i^ц ,

где: S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);

Pпос_i – линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделки_i – линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

К_i^ц – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). Кадастровая стоимость земельного участка и (или) удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом "извлечения" (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода «анализа иерархий».

Порядок проведения ГКОЗП включает две технологические линии. По первой технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10000 человек и более (>10000) на основе факторного анализа и кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами. По второй технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10000 человек (<10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Практическим руководством по реализации методики ГКОЗП для организаций-исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель поселений являются специальные Технические указания, в которых приводятся разъяснения по используемому в методике математическому аппарату, этапам и видам работ по ГКОЗП. Методика ГКОЗП, технические указания, специальное программное обеспечение с руководством пользователя составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земель поселений.

Для кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения разработана Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (коллектив авторов, представляющих Госкомзем РФ, Минсельхозпрод РФ, ФКЦ «Земля», РосНИИземпроект, региональные кадастровые центры). Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, выполняемая по рассматриваемой методике, представляет собой совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований. Качество сельскохозяйственных угодий определяют интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам.

Используемый в Методике дифференциальный рентный доход является дополнительным (сверхнормативным) доходом, образующимся на землях относительно лучшего качества и местоположения. На основе капитализированного расчетного рентного дохода определяется кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в два основных этапа. На первом этапе осуществляется межрегиональная оценка земель на уровне субъектов РФ, на втором – оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам, землепользованиям и землевладениям.

Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

В соответствии с утвержденной в 2002 году методикой определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:

– кластеризация объединений;

– определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

– определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

На первом этапе кластеризации составляется перечень всех объединений субъекта РФ, типовые перечни факторов кластеризации для каждой из групп объединений, а также определяются земельные участки (эталонные), обладающие в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. Эталонные земельные участки могут быть как реально существующими в объединении, так и гипотетическими.

После объединения эталонных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, осуществляется сбор информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за земельные участки, о рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости.

Расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений в зависимости от вида исходной рыночной информации осуществляется либо методом капитализации земельной ренты (используется информация об арендной плате), либо методом выделения или распределения (используется информация о ценах единых объектов), либо методом остатка (информация по арендной плате за единые объекты).

На завершающем этапе кластеризации проводится статистический анализ связи между рыночной ценой и рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:

1) при достаточной информации о рыночных ценах (стоимости) земельных участков:

– определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения путем решения уравнения связи между рыночной ценой (стоимостью) земельных участков и факторами кластеризации;

– расчет УПКСЗ путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого участка;

2) при недостаточной рыночной информации (для садоводческих и огороднических объединений):

– определение минимальных значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

– определение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

– расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и значением УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения;

– расчет УПКСЗ садоводческого и огороднического объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и средним значением УПКС сельскохозяйственных угодий в соответствующем административном районе.

Расчет УПКСЗ для территорий дачных объединений при недостаточной рыночной информации происходит аналогично расчету УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений, но при этом используется информация о стоимости объектов индивидуальной жилой застройки, а не сельскохозяйственных угодий.

В итоге, кадастровая стоимость земельных участков объединений устанавливается в процентах от рыночной стоимости, либо рассчитывается путем умножения площади этих земельных участков на УПКСЗ эталонных земельных участков в составе рассматриваемых объединений.

Согласно ст. 101 ЗК РФ к лесным землям, входящим в состав земель лесного фонда, отнесены земли, покрытые лесной растительностью и непокрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на трех уровнях:

• оценочных зон и субъектов Российской Федерации;

• лесхозов;

• участков лесных земель в границах лесхозов.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель.

На первом уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах оценочных зон и субъектов Российской Федерации.

Оценочные зоны совпадают с лесотаксовыми районами. При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.

Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

0. базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

1. базовые оценочные затраты;

2. цена производства древесины;

3. годовой расчетный рентный доход.

На втором уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах лесхозов.

При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.

Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель по каждому лесхозу рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель:

• оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

• оценочные затраты;

• цена производства древесины;

• годовой расчетный рентный доход.

На третьем уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта кадастровой оценки выступают участки земель лесного фонда в границах лесхозов.

Под участком земель лесного фонда понимается участок земель лесного фонда, границы которого должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах).

При государственной кадастровой оценке участки лесных земель подразделяются на три вида:

1. Участки лесных земель, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).

2. Участки лесных земель, занятые насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями.

3. Участки лесных земель, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для проведения рубок главного пользования при наличии соответствующих экономических условий.

Государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов проводится в отношении земель, указанных в статьях 96 – 100 ЗК РФ, в том числе земель особо охраняемых природных территорий, земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земель природоохранного назначения, земель рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения и иных особо ценных земель.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости вида земель, занимающего наибольший удельный вес в структуре земель данной категории или на основе иных методов массовой оценки недвижимости.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов служат основой для расчета кадастровых стоимостей земельных участков.

В случаях определения рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость земельных участков указанной категории устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

Порядок определения УПКСЗ особо охраняемых территорий и объектов устанавливается для двух групп земель в зависимости от применяемых при государственной кадастровой оценке земель методических подходов.

Для земель I-ой группы (земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земли пригородных зеленых зон, земли природоохранного назначения, историко-культурного назначения, земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы, и иные особо ценные земли) УПКСЗ определяется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земель, занимающих наибольший удельный вес в структуре земель данной категории.

Для земель II-ой группы (земли рекреационного назначения (за исключением пригородных зеленых зон и учебно-туристических троп и трасс), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) УПКСЗ определяется на основе расчета рыночной стоимости земельных участков.

Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий:

- группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.

В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения объединяются в группы.

Экономическая оценка водных ресурсов строится на основании системного подхода, то есть требуется рассмотрение водных ресурсов бассейна водного объекта с учетом потребностей общества в водных ресурсах.

При оценке водных ресурсов учитываются их следующие свойства:

• обеспечивать необходимую потребность в воде человека, флору, фауну, развитие производства;

• быть источником самой дешевой и экологически безопасной электроэнергии;

• служить источником продовольственных ресурсов;

• быть источником производственных ресурсов, таких как торф, сапропель;

• служить в качестве дешевых путей сообщения, используемых для внутренних грузо- и пассажироперевозок;

• быть основным рекреационным ресурсом как на локальном уровне (пляжи, базы отдыха), так и используемые в качестве туристических путей сообщения.

Одной из основных составляющих для оценки водных ресурсов являются замыкающие затраты, которые характеризуют общественно-необходимые допустимые затраты на прирост располагаемых водных ресурсов в связи с изменением объемов их потребления в рассматриваемом районе для данного периода времени и отражают территориальную ограниченность запасов водных ресурсов.

Другой составляющей при определении стоимостной оценки водных ресурсов является рента. Проблема определения водной ренты при использовании водных ресурсов решается с учетом изъятия рентных доходов, полученных при пользовании водными объектами, различающихся по таким признакам, относимым как к природным факторам – качество воды, удаленность от потребителя, рассредоточенность по водосборной площади, динамичность и изменчивость располагаемых водных ресурсов во времени, так и связанными с ними экономическими факторами – затраты на регулирование стока рек, на сооружение и эксплуатацию магистральных каналов комплексного назначения, затраты на содержание и восстановление гидротехнических сооружений, затраты на улучшение качественного состояния водных объектов.

Удельная стоимость пресных водных ресурсов определяется соотношением суммы следующих показателей: экономическая оценка воды как основы жизни и существования человека, флоры и фауны; годовая экономическая оценка используемых водных ресурсов для водоснабжения, для гидроэнергетики, использование акватории водных объектов для производственно-хозяйственных нужд, для продовольственных нужд, для обеспечения производственных ресурсов.

По каждому водному объекту, включая болота, озера, реки при расчете удельной стоимости водных ресурсов принимаются только характерные для них показатели экономической оценки. При определении удельной стоимости водных ресурсов по отдельным водным объектам применяются повышающие коэффициенты: для болот применяются повышающие коэффициенты, учитывающие их способность содержать и аккумулировать запасы воды; для озер применяются повышающие коэффициенты, учитывающие высокое качество их пресных вод. По экспертной оценке повышающие коэффициенты применяются в размере: для болот - 1,3; для озер - 2; для рек - 3.

Законодательные основы земельно-имущественных отношений. Земельное законодательство

В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство является предметом ведения РФ и субъектов РФ и состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Иные акты, содержащие нормы земельного права, могут издавать Президент РФ, Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, а также местного самоуправления. В сфере недвижимости роль региональных и муниципальных нормативных актов более значима, чем в других секторах рыночной экономики.

Федеральное законодательство. Земля как объект недвижимости имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений. 

Земельная реформа началась в 1991 г. с принятием закона «О земельной реформе» и Земельного кодекса РСФСР. Земельный кодекс ликвидировал исключительную государственную монополию на землю и установил различные формы собственности на землю, в том числе и частную.

В октябре 1991 г. принят закон РСФСР «О плате за землю», который закрепил любое использование земли в России только на платной основе. Плата за землю осуществляется в форме земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли, причем размер платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника или землепользователя. Постановлением Правительства РФ от 30.05.1993 г. был утвержден «Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», а в июне 1993 г. Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству разработал типовой договор купли-продажи земельного участка — купчую.

При регулировании земельных отношений применяют принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Региональное законодательство. Для оперативного решения региональных проблем, связанных с управлением и распоряжением земельнымиресурсами, субъекты Федерации на основе федерального законодательства принимают свои законы. Например, на федеральном уровне не определено понятие «управление недвижимостью», в то время как в регионах оно используется. Наибольший интерес представляют законы и другие правовые нормативные акты Москвы, Санкт-Петербурга, Московской, Ленинградской, Калининградской, Саратовской, Свердловской областей и ряда других регионов. В регионах самостоятельно формируется стратегия управления рынком недвижимости и создается необходимое законодательное, нормативно-правовое, информационное, организационное и финансовое обеспечение. Например, органы исполнительной власти Санкт-Петербурга и Самары выбрали в качестве основной формы земельных отношений передачу в собственность городских земельных участков. Некоторые регионы, рассматривающие городские земли как ограниченный, невоспроизводимый ресурс исключительно высокой ценности, считают аренду городских земель приоритетной формой земельных отношений. Именно такая форма землепользования получила преимущественное развитие в Москве, Екатеринбурге, Волгограде, Калининградской, Ленинградской и других областях. Законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты. В соответствии с Конституцией РФ местное самоуправление в РФ обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов (ст. 132, ч. 1) владения, пользования, распоряжения (ст. 130, ч. 1) и управления муниципальной собственностью.

Управление муниципальной недвижимостью входит в компетенцию органов местного самоуправления. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 28.08. 1995 г. № 154-ФЗ устанавливает, что экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность. В ее состав включены муниципальные земли и другие природные ресурсы, средства местного бюджета, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные предприятия, организации, банки и прочее движимое и недвижимое имущество. Органы местного самоуправления обладают широким кругом полномочий в области земельных отношений, строительства, зонирования и планировки, развития производственной и социальной инфраструктуры. Контроль за землепользованием также является предметом ведения местного самоуправления.

Главным принципом Земельного кодекса провозглашен приоритет охраны земель. Этот принцип основан на положении Конституции (ст. 9) о том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и только во вторую очередь земля является объектом недвижимости. Соответственно владение, пользование и распоряжение земельными участками может осуществляться собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде.

Следующий важнейший принцип ЗК — судебный порядок разрешения земельных споров.

Немаловажную роль в законе играет принцип платного землепользования. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено законодательствами земельным, водным, лесным, о недрах, охране окружающей среды и др. Общие положения о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлены в гл. 17 ГК РФ.

Таким образом, ЗК РФ необходимо рассматривать в неразрывной связи с нормами ГК РФ.

В соответствии с ЗК РФ приватизация здания (строения, сооружения) проводится только вместе с приватизацией земельного участка, за исключением случаев, когда отчуждаемая часть здания (строения, сооружения) не может быть выделена в натуре вместе с частью земельногоучастка или данный земельный участок изъят из оборота либо ограничен в обороте. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости фактически объявляются единым имущественным комплексом и только в таком виде могут быть предметом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, ипотеки и пр.).

Приватизация земли

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества.

Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; занимаемых объектами недвижимости, строительство которых не завершено, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования данных объектов.

Приватизация земельных участков – это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" (в действующей в настоящее время редакции) юридические лица обязаны оформить соответствующие земельные права до 1 января 2011 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

В силу положений абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. К таким законам относятся, в частности, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и Закон о приватизации.

В пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что установленная пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ (ЗК РФ вступил в силу 29.10.2001г.), права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. 

Как предусмотрено в абзаце пятом пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, отказ в выкупе земли не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Земельным кодексом РФ и Законом о приватизации предусмотрен ряд норм, исключающих приватизацию земли. Исчерпывающий перечень обстоятельств, являющихся препятствием для приватизации земли, на которых находятся здания, строения, сооружения, в виде единого списка отсутствует, что создает определенные сложности в определении того, возможна или нет приватизация того или иного земельного участка.

Препятствием к приватизации земли является изъятие из оборота земельных участков, установленные в статье пункте 4 статьи 27 ЗК РФ. Это земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения, земли вооруженных сил и федеральной службы охраны, земли под объектами атомной энергетики, земли занятые воинскими и гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются в частную собственность земли ограниченные в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, земли необходимые для обеспечения безопасности и обороноспособности государства, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд связи и другие подобные.

Однако не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения могут находиться в собственности граждан, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями использования земли для указанных нужд.

Достаточно ясный перечень обстоятельств, препятствующих приватизации земельных участков, также указан в пункте 8 статьи 28 Закона о приватизации.

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, рассматривая дела о приватизации земли, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации земли, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 13 ГК РФ недействительным может быть признан судом только такой ненормативный правовой акт, который не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы, заинтересованного лица.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При анализе возможности обращения в арбитражный суд с указанным выше требованием необходимо учитывать, что согласно пункту 4 статьи 198 АПК РФ соответствующее заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Срок для подачи заявления может быть восстановлен судом, только если он пропущен по уважительной причине.

Также за собственником недвижимости признается право предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Как следует из пункта 8 статьи 126 АПК РФ к такому исковому заявлению должен быть приложен проект договора, о понуждении заключить который просит истец.

 Объектами приватизации могут быть земельные участки и части земельных участков. При этом необходимо иметь ввиду, что приватизация части земельного участка допускается только в случае, когда эта часть образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и такой участок более минимального размера земельного участка, установленного субъектом РФ.

 Существует различная классификация земельных участков. Наиболее важными для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.

 1. По категории земельного участка. 

 2. По наличию прав на земельный участок до приватизации:

• земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования;

• земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения;

• земельные участки, находящиеся на праве аренды;

• земельные участки, приватизируемые на основании акта выбора земельного участка.

3. По месту расположения земельных участков (для определения выкупной стоимости)

4. По наличию на земельном участке строений:

• земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц;

• земельные участки свободные от зданий, строений, сооружений.

 В соответствии с Земельным Кодексом РФ существуют земли, приватизация которых запрещена или ограничена.

 Не подлежат приватизации земли, изъятые из оборота. Это земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения, земли занятые воинскими и гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства.

 Субъектами приватизации земли выступают граждане и юридические лица.

 Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах:

 -единоличная собственность (один собственник земельного участка); 

 -долевая собственность (каждый из сособственников имеет право собственности на долю земельного участка);

-совместная собственность (это собственность супругов и лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство);

ОБЩИЙ ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности приватизации.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Принципиально называть приватизацией передачу в аренду земельного участка нельзя, но тем не менее в практике аренду часто называют приватизацией.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящийся в его пожизненном наследуемом владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления, в котором должны быть определены:

-цель использования земельного участка,

-его предполагаемые размеры,

-местоположение,

-испрашиваемое право на землю.

Также необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме земель изъятых или ограниченных в обороте.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании заявления, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

Договор купли - продажи земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ РАЗЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Предоставление земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Граждане, желающие приобрести земельный участок в садоводческих, огороднических или дачных хозяйствах подают уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления (по месту территориального расположения) необходимые документы:

1)заверенную копию свидетельства о государственной регистрации садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения;

2) заверенную копию проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения, утвержденного главой муниципального образования.

3) заявление;

4) документы, удостоверяющие личность.

Решение о предоставлении земельных участков в собственность или аренду членам садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения принимается уполномоченным органом РФ или Субъекта РФ или органом местного самоуправления в течение 14 дней после получения указанных выше документов.

Заверенная копия такого решения выдается заявителю для установления границ земельного участка на местности и проведения его государственного кадастрового учета, что проводится за счет заявителя.

Договор купли - продажи или аренды земельного участка, который по решению уполномоченного органа РФ или Субъекта РФ или органа местного самоуправления предоставлен для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, заключается в течение 5 дней после представления садоводческим, огородническим, дачным некоммерческим объединением кадастровой карты (плана) земельного участка.

Предоставление в собственность земельных участков, которые ранее были предоставлены садоводам, огородникам, дачникам на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, а также предоставление земельных участков в собственность граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное строительство в индивидуальном порядке, получивших их ранее на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, осуществляется по решению органов местного самоуправления в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Предоставление земельных участков в собственность граждан, обладающих ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения

Заявитель предоставляет в уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления следующие документы:

1) заявления;

2) документов, подтверждающих нахождение у них земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (государственный акт или свидетельство);

3) кадастровой карты (плана) земельного участка;

4) копии паспорта или иного документа, удостоверяющего личность заявителя.

В случае, если гражданин обратился за однократным бесплатным приобретением земельного участка в собственность, уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления обращается в территориальное подразделение Федеральной регистрационной службы на территории региона с запросом о предоставлении сведений о наличии или отсутствии у заявителя в собственности земельных участков, приобретенных бесплатно из государственной собственности после 30 октября 2001 года.

В течение 3 дней после получения сведений из территориального органа Федеральной регистрационной службы формируется землеотводное дело, готовится решение о предоставлении земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность гражданина, обладающего им на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, принимается уполномоченным органом РФ или Субъекта РФ или органом местного самоуправления в течение 14 дней после получения документов от заявителя.

 Договор купли - продажи земельного участка с гражданами заключается в течение 5 дней с момента принятия решения о предоставлении земельного участка.

 В случае, если земельный участок, находящийся у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, должен быть предоставлен ему бесплатно, договор купли - продажи не заключается, а решение о предоставлении земельного участка в собственность является основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

 Предоставление земельных участков, расположенных под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности граждан и юридических лиц

 Приватизацию земельного участка осуществляет исполнительный орган федеральных органов власти или органов власти субъекта федерации или органом местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

Собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию расположенных под принадлежащей им недвижимостью земельных участков.

В случае, если здание, строение, сооружение (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, принимается совместное заявление от этих лиц о приобретении данного земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае, если в здании, строении, сооружении, находящемся на неделимом земельном участке, помещений принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, принимается совместное заявление от этих лиц о приобретении данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку в общем случае приватизация земли платная, при приобретении в собственность земельных участков под объектами недвижимости также необходимо уплатить выкупную цену, однако эта цена существенно ниже. Размер стоимости земли устанавливается субъектом РФ в пределах указанных в пункте 2 статьи 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

Для приватизации земельного участка собственник недвижимого имущества должен подать в уполномоченный исполнительный орган собственника земельного участка (обычно это фонды, департаменты или министерства по управлению государственными или муниципальным имуществом). В заявлении указывается вид истребуемого права на земельный участок. К заявлению прикладываются нотариально заверенные копии правоподтверждающих документов на объекты недвижимости и в случае наличия кадастровый план (формы Б1-Б4) земельного участка.

В случае наличия у заявителя кадастрового плана в соответствии со ст. 36 ЗК РФ уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия у заявителя кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению уполномоченного органа РФ, субъекта РФ, составленного по заявлению гражданина или юридического, на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка заявителям и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Необходимо также отметить что порядок приватизации земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, также может быть распространен на объекты незавершенного строительства.  

Предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства

Граждане, желающие приобрести земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, подают в уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления необходимые документы:

1) заявление;

2) копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность заявителя.

Уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления не позднее следующего дня направляет:

1) главе муниципального образования обращение о подготовке проекта границ испрашиваемого земельного участка и его утверждении, в котором указываются предполагаемые размеры и место расположения испрашиваемого земельного участка;

2) в управление сельского хозяйства и продовольствия по муниципальному образованию запрос о возможности использования испрашиваемого земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, которое в течение 7 дней готовит и направляет в уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления заключение о возможности или невозможности использования испрашиваемого земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства

Уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 3 дней после получения утвержденного главой муниципального образования проекта границ земельного участка и заключения управления сельского хозяйства и продовольствия по муниципальному образованию формирует землеотводное дело, готовит проект решения о предоставлении земельного участка в собственность или аренду для ведения личного подсобного хозяйства.

В случае, если земельный участок был заранее сформирован (проведено его межевание и государственный кадастровый учет), уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления до принятия решения о предоставлении его в собственность или аренду обращается к главе муниципального образования с запросом о наличии в отношении данного земельного участка публичного сервитута, установленного по решению органов местного самоуправления. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или аренду для ведения личного подсобного хозяйства оформляется решением уполномоченного органа РФ или Субъекта РФ или органа местного самоуправления, копия которого вместе с проектом границ земельного участка выдается заявителю для установления границ земельного участка на местности и проведения его государственного кадастрового учета. Установление границ земельного участка на местности и изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка проводится за счет заявителя.

Договор купли - продажи или аренды земельного участка с гражданами, которым предоставлен земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, заключается в течение 5 дней после представления ими кадастровой карты (плана) земельного участка и подлежит государственной регистрации.

Управление земельными участками

Министерство имущественных отношений Архангельской области провело аукцион по продаже права на заключение договоров аренды семи земельных участков.

По трём лотам торги не состоялись, а вот четыре территории нашли своих владельцев. Земельные участки предлагались для различных целей: строительства административного здания, установки торгового павильона, организации гостевой стоянки автомобилей, возведения зданий ангаров для хранения промышленных товаров.

Примечательно, что практика проведения аукциона на право использование земельных участков доказала свою эффективность. Например, участок площадью более тысячи квадратных метров в Октябрьском округе Архангельска при начальной цене годовой арендной платы в 207 тысяч рублей был приобретён на условиях ежегодной оплаты более, чем за 1 млн 400 тыс. рублей. А победитель аукциона по установке и эксплуатации торгового павильона в округе Варавино-Фактория будет платить годовую арендную плату не 15 тыс. 400 рублей, как заявлялось в начале торгов, а 204 тысячи.

Напомним, что все средства, полученные от продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, поступают в областной и местный бюджеты.