- •5.1 Краткое содержание основных факторов и выводов
- •5.2 Общая часть
- •5.2.1 Сведения об объекте оценки
- •5.2.2 Сведения о порядке проведения оценки
- •Анализ рынка недвижимости
- •5.5.4 Развитость инфраструктуры
- •5.5.5 Типичное использование окружающей недвижимости
- •5.5.6 Выводы
- •5.5 Описание объекта оценки
- •5.6 Анализ наиболее эффективного использования
- •5.7 Выбор методов оценки и методов расчета стоимости
- •5.8 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным методом
- •5.8.1 Определение стоимости местоположения
- •5.8.2 Определение стоимости улучшений
- •5.4 Анализ местоположения объекта оценки
- •5.4.1 Границы
- •5.4.2 Застроенность окружающей территории
- •5.4.3 Транспортная доступность
- •5.8.3 Косвенные затраты
- •5.8.4 Определение прибыли предпринимателя
- •5.8.5 Определение стоимость нового строительства
- •5.8.6 Определение величины накопленного износа
- •5.8.7 Определение величины внешнего удорожания (износа)
- •1 655 908 (Один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот восемь) долларов сша.
- •5.9 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным методом
- •5.9.1 Расчет потенциального валового дохода
- •5.9.2 Определение действительного валового дохода
- •5.9.3 Определение операционных расходов (oe)
- •5.9.4 Расчёт нормы дисконтирования
- •5.9.5 Определение чистого операционного дохода
- •5.9.6 Описание прогнозных вариантов
- •5.9.7 Расчёт потоков доходов по прогнозным вариантам
- •5.9.8 Расчёт рыночной стоимости доходным методом
- •5.10 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным методом
- •5.10.1 Исходные данные для реализации сравнительного метода
- •5.10.2 Исходные данные для реализации сравнительного метода
- •5.10.3 Обоснование корректировок по производственным помещениям объекта оценки
- •5.10.4 Определение весовых коэффициентов для каждого из объектов сравнения
- •5.11 Обоснование итоговой рыночной стоимости
5.9.4 Расчёт нормы дисконтирования
Расчёт нормы дисконтирования представлен в таблице 5.6.
Таблица 5.6. Расчёт нормы дисконтирования
№ п/п |
Наименование |
Значение |
1 |
Безрисковая процентная ставка, % |
7 |
2 |
Риск рынка недвижимости, % |
2 |
3 |
Риск низкой ликвидности, % |
2 |
4 |
Риск управления недвижимостью, % |
1,5 |
5 |
Финансовый риск, % |
1,5 |
6 |
Норма дисконтирования, % |
14 |
За уровень безрисковой ставки принято округлённое значение средней процентной ставки по валютным депозитам за последнии пол года (на основании данных Национального Банка Республики Беларусь).
5.9.5 Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход (NOI) определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами по объекту оценки, по формуле (5.23)
NOI = EGI – OE (5.23)
NOI = 190 939 – 24 291 – 854 – 6 270 – 252,7 – 3 093,3 = 156 178 USD
Реконструированный отчёт о доходах представлен в таблице 5.6.
Таблица 5.6. Реконструированный отчёт о доходах
№ п/п |
Наименование |
Общая площадь, м2 |
Арендная плата в месяц, $ без НДС |
Арендная плата в год, $ без НДС |
Общая арендная плата в год, $ без НДС |
1. |
АБК |
2115,9 |
8 |
92 |
203 126 |
2. |
Итого потенциальный валовой доход (PGI), USD |
203 126 |
|||
3. |
Годовые потери арендной платы от незанятости помещений, % |
5 |
10 156 |
||
4. |
Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, % |
1 |
2 031 |
||
5. |
Итого потери V8L, USD |
12 187 |
|||
6. |
Действительный валовой доход (EGI), USD |
190 939 |
|||
7. |
Операционный расход: |
||||
8. |
Расчет налога на недвижимость: |
|
|||
9. |
Стоимость определенная при помощи сравнительного метода, USD |
1 214 527 |
|||
10. |
Годовая ставка налога на недвижимость, % |
1 |
|||
Продолжение таблицы 5.6
11. |
Повышающий коэффициент |
2 |
12. |
Налог на недвижимость, USD |
24 291 |
13. |
Расчет суммы налога на землю: |
|
14. |
Кадастровая стоимость земельного участка, USD |
38 811 |
15. |
Ставка земельного налога, % |
1,1 |
16. |
Повышающий коэффициент |
2 |
17. |
Сумма налога на землю, USD |
854 |
18. |
Расчет расходов на управление: |
|
19. |
Заработная плата управляющего, USD |
350 |
20. |
Коэффициент, учитывающий налоги и отчисления от фонда оплаты труда |
1,35 |
21. |
Месячная сумма затрат на канцелярские принадлежности и сопутствующие затраты, USD |
50 |
22. |
Сумма затрат на управление в год, USD |
6 270 |
23. |
Сумма затрат на рекламу, USD |
252,7 |
24. |
Сумма расходов на замещение, USD |
3 093,3 |
25. |
Итого операционные расходы (ОЕ), USD |
34 761 |
26. |
Чистый операционный доход от сдачи в аренду в год (NOI), USD |
156 178 |
27. |
Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов, OE/EGI |
0,182 |
28. |
Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода |
0,818 |