24.Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання для розрахунку грошової оцінки земель населеного пункту

Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визначення базової вартості 1 м² земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту Км₂ визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (яка, здебільше, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки (прилягання до містоформучої магістралі, громадського центру, чи, навпаки - розташування на периферії зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам'яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку ділянки.

Згідно Порядку грошової оцінки земель населених пунктів максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає 30. Всі локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні) в залежності від природи їх формування. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) - понижуючий.

Загальне правило застосування локальних коефіцієнтів, що присвоюються кожному фактору таке:

наявність фактору та величина коефіцієнту для кожного населеного пункту визначаються та обґрунтовуються у грошовій оцінці земель населеного пункту. В рамках цієї ж роботи виконується карта розповсюдження локальних факторів у масштабі 1:2000, або 1:5000;

загальний сукупний коефіцієнт Км3 визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які проявляються на даній земельній ділянці;

у залежності від площі, яку в межах окремої земельної ділянки займає ареал розповсюдження того, чи іншого фактору, значення його коефіцієнта може дещо варіюватись (у межах встановленого Порядком діапазону, при цьому добуток множення не може перевищувати 1,5, або бути меншим за 0,50).

Перейдемо до розгляду кожної групи локальних факторів.

Функціонально-планувальні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів визначається на основі вивчення плану існуючого стану міста з урахуванням деяких рішень генерального плану.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення визначається на основі планувального каркасу населеного пункту згідно рішень генерального плану та транспортної схеми населеного пункту.

Магістраль підвищеного містоформуючого значення - магістраль (вулиця) загальноміського та районного значення; пішохідна вулиця; транспортно-вантажна магістраль, які формують сельбищні та виробничі планувальні утворення.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту.