25.Нормативна грошова оцінка земель промисловості,транспорту,зв’язку ,енергетики,оборони та іншого призначення.

В основу розрахунку грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення покладається рентний доход від цільового використання земельних ділянок та здійсненого поліпшення їх облаштування.

Фактично це є затратний метод розрахунку – чим більше грошей вкладено в облаштування, тим дорожчою буде земельна ділянка. При цьому ефективність використання земельної ділянки на результати грошової оцінки впливає досить суттєво.

Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення визначається за формулою:

(2)

де Ц_н – нормативна грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях);

Р_пнп – рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки в перерахунку на одиницю площі (у гривнях/м²);

Т_к – термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рівні 33 років;

К_ф – коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки;

К_м – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки;

П_д - площа земельної ділянки, м²,

К_і – річний коефіцієнт індексації грошової оцінки земель, який щорічно уточнюється станом на 1 січня у порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України.

При порівнянні цієї формули (2) та універсальної формули (1) ми помітимо, що вони практично тотожні. Тобто, основна проблема полягає у знаходженні величини рентного доходу.

Рентний доход, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (Р_пнп), визначається за формулою:

(3)

де ТП – нормативний обсяг товарної продукції підприємства, яке є власником або користувачем оцінюваної земельної ділянки (у гривнях/м ); З - виробничі затрати, гривнях/м²; К_нр - коефіцієнт норми рентабельності; В_зп – балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктур, яка розташована за межами земельної ділянки і знаходиться на балансі даного підприємства; В_оф – балансова вартість основних фондів підприємства.

На визначенні цих показників слід зупинитись досить детально, оскільки саме вони визначають точність розрахунків та достовірність результатів.

Нормативний об'єм валової продукції (ТП) розраховується як добуток виробничих затрат (З) та коефіцієнта нормативної рентабельності 1,15.

Дані про виробничі затрати слід брати з фінансової (бухгалтерської) звітності. Об'єкти, які здійснюють господарську діяльність обов'язково мають таку звітність незалежно від розмірів та обсягів діяльності (навіть при збитковій діяльності така звітність існує).

Значення виробничих затрат приймається за даними фінансового звіту підприємства за той рік, який передував рокові оцінки. При цьому слід враховувати, що треба брати дані за повний календарний рік. Не допускається використовувати незатверджені дані або вибірково за окремі квартали року.

Коефіцієнт нормативної рентабельності 1,15 являє собою нормативно встановлену умовну прибутковість виробництва. В реальних умовах ситуація значно складніша і в одних випадках рентабельність значно перевищує нормативно встановлену величину, а в інших не досягає її. Можливі навіть випадки збитковості. Але треба пам'ятати, що цей алгоритм розрахунку використовується саме для випадків нормативної грошової оцінки і реальна ситуація не має відношення до цієї роботи.

Значення коефіцієнта норми рентабельності (К_нр), який визначає обсяги витрат на розширене відтворення виробництва, приймається на рівні 0,12. Таким чином формула дозволяє врахувати чисті виробничі затрати. З сукупних виробничих затрат (3) вилучаються виробничі затрати, що спрямовуються на розширене відтворення виробництва (3 К_нр). В кінцевому випадку вираз в дужках дозволяє отримати величину чистої товарної продукції.

Затрати на облаштування земельної ділянки в кожному випадку індивідуальні. Цим забезпечується врахування особливостей кожної земельної ділянки.

У затратах враховується балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і знаходиться на балансі даного підприємства.