Основной состав комплекта исходно-разрешительной документации (ирд) содержит:

1. Градостроительное заключение;

Градостроительное заключение включает в себя:

• градостроительное заключение по установленной форме;

• эскиз № 1;

• заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и строений);

• заключение по условиям проектирования;

• заключение согласующих организаций.

2. Заключение по инженерному обеспечению;

Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:

• пояснительную записку;

• эскиз № 2 с расчетными нагрузками;

• предварительные технические условия эксплуатационных организаций;

• расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).

3. Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в предпроектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД)

Перечень исходно-разрешительной документации для проектирования:

1. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разработанный и утвержденный КГА;

2. Топографическая съемка в М 1:500 (на лавсане + электронная версия) с экспликацией подземных сооружений;

3. Проект границ землепользования на период проектирования и строительства /реконструкции;

4. Заключение об инженерно-геологических и гидрогеологических условиях на участке строительства/ реконструкции;

5. Обследование зданий и сооружений , находящихся в зоне воздействия объекта строительства/реконструкции;

6. Задание на проектирование, утвержденное Заказчиком и согласованное ГУ по делам ГО и ЧС;

7. Технические условия служб и ведомств города на подключение инженерных сетей;

8. Планы ПИБ окружающей жилой или офисной застройки для расчета КЕО и инсоляции;

9. Санитарно-эпидемиологическое заключение по результатам обследования среды обитания (по результатам химического, бактериологического и паразитологического исследования почв, в том числе послойного исследования, радиационного исследования, исследования атмосферного воздуха, по физическим факторам – шуму, вибрации, инфразвуку, электромагнитному излучению), по результатам определения класса опасности разрабатываемого грунта по химическим и токсикологическим показателям; по установлению санитарно-защитных зон объектов окружающей застройки (при необходимости);

10. Архитектурно-реставрационное задание (разрешительное письмо, справка) Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры;

11. Техническое заключение по результатам обследования конструкций и инженерного оборудования (в случае реконструкции/ капитального ремонта);

12. Технический паспорт на здание (в случае реконструкции/ капитального ремонта);

13. Обмерные чертежи (в случае реконструкции/ капитального ремонта).

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:

• корректировка существующего проекта планировки территории;

• разработка предпроектных проработок на объект;

• градостроительные обоснования размещения объекта;

• разработка схем инженерного обеспечения;

• расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;

• разработка заключений по участку компенсационного озеленения;

• расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;

• получение дополнительных согласований;

• подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.

Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов: прединвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).

Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:

Поручение главы администрации (в г. Москве - это префект АО, либо заместитель по вопросам строительства) или письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.

Градостроительное обоснование разрабатывается в пределах участка территории функционально-планировочного образования, которое занимает часть квартала или целый квартал, ограниченную пределами внутриквартальной территории общего использования. Градостроительное обоснование включает:

• Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах:

а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории;

б) территории линейных объектов;

в) территории объектов культурного наследия;

г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;

д) территории общего пользования;

е) зоны с особыми условиями использования территорий;

ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;

• Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.

• материалы предпроектных проработок;

• градостроительное заключение в составе Эскиза № 1;

• заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);

• заключения согласующих организаций;

• ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;

• Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);

• заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;

• заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;

• протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;

• заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);

• заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).

В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г. Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.