5. Методы определения ставки капитализации (метод рыночной экстракции для однородных объектов, метод рыночной экстракции для разнородных объектов, метод связанных инвестиций).

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно, для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической точки зрения, ставка капитализации — это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Метод рыночной экстракции для однородных объектов

Метод основан на обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов-аналогов.

Расчет ставки капитализации осуществляется в следующей последовательности:

1 анализируются данные рынка о результатах последних сделок с аналогичными объектами

2 корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения чистого операционного дохода

3 при необходимости проводится корректировка цен продажи объектов-аналогов

4 определяется ставка капитализации по каждому объекту-аналогу

5 определяется ставка капитализации по оцениваемому объекту как среднее арифметическое по ставкам капитализации объектов-аналогов.

Метод рыночной экстракции для разнородных объектов

Этот метод применяется тогда удается подобрать объекты, которые только по отдельным характеристикам схожи с оцениваемым объектом.

В этом случае осуществляется анализ характеристик каждого отобранного объекта и определяется степень схожести оцениваемого объекта и каждого отобранного объекта. Окончательное значение ставки капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина.

Метод связанных инвестиций

Метод заключается в оценке стоимости недвижимости, покупка которой осуществляется при долевом участии заемного (привлеченного) и собственного капитала, или для составных частей недвижимости – земли и строений.

Общая ставка капитализации рассчитывается через перемножение:

-ставки капитализации на заемный капитал (ипотечная постоянная), представляющей сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения;

-ставки капитализации на собственный капитал, характеризующей норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала;

-ставки капитализации для земли и зданий;

-процентной доли заемного капитала (стоимость земли в процентах от общей стоимости);

-процентной доли собственного капитала (стоимость зданий в процентах от общей стоимости).

5. Сравнительный подход к оценке бизнеса, общая характеристика сравнительного подхода.

Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Теоритическая основа:

1) оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции.

2) сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций.

3) цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т. к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов, оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.

Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

Недостатки:

1) базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

2) оценка бизнеса сравнительным подходом возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов.

3) оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования.

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

1. Метод компании-аналога.

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Суть сравнительного подхода к определению стоимости компании заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемой фирме, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между рыночной ценой продажи предприятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называется ценовым мультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капитала необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой компании на расчетную величину ценового мультипликатора.