Метод прямого сравнения продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта. При выборе объектов сравнения основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

3. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

5. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

К = Рк ± ∑ D, (1)

где Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

∑ D – сумма поправочных корректировок.

Таблица 2

Сравнительные параметры объекта оценки и объектов-аналогов¹

Параметры корректировки	Объекты сравнения
	Опалихин-ская 21-17 (объект оценки)	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
		Опалихин-ская, 21	Бебеля, 118	Бебеля, 118	Бебеля, 132
Цена предложения, рублей		3000000	2800000	2600000	2500000
Передаваемое право	Полное право собственности
Площадь квартиры (общая/жилая/ кухня), кв. м2	47,6/29,2/7,5	48/29/8	49/30/83	48/29/7	48/28/8
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Этажное расположение	5/9	4/9	13/16	12/16	15/16
Материал стен	Панель
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Балкон, полулоджия, лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Планировка	-	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная	-
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Наличие телефона	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Общая сумма корректировок, руб.		0	0	0	0
Скорректиро-ванная стоимость, руб.		3000000	2800000	2600000	2500000

Рассмотренные аналоги объекта оценки схожи с ним по всем признакам, кроме этажа расположения квартиры в доме.

Стоимость = (3000000+2800000+2600000+2500000)/4 = 2725000 (руб.)

Таким образом, цена предложения оцениваемого объекта составляет 2 725 000 рублей.