2 964 706 (Два миллиона девятьсот шестьдесят четыре тысячи семьсот шесть) рублей. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков используется для конверсии будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого из будущих поступлений дохода или по заранее определенной общей норме, которая точно отражает динамику дохода.

На основании величины коэффициента капитализации (R), полученной в предыдущем разделе, анализа рынка жилья и нижеприведённой формулы рассчитаем величину дисконта (D):

Коэффициент капитализации = ставка дисконта – коэффициент роста цен на квартиры

На основе анализа, проведенного экспертом-оценщиком, было установлено, что цена квадратного метра вторичного жилья по микрорайону Заречный составила (в октябре месяце): в 2004 г. – 815$, в 2005 г. – 1015$, в 2006 - 1950$, то есть рост на 24,3% в октябре 2005 года по сравнению с октябрем 2004 г. и 94,9% в 2006 г. по отношению к 2005.

Очевидно, что в дальнейшем периоде столь бурный рост цен наблюдаться не будет, поэтому среднегодовой коэффициент роста на жилую недвижимость примем равным 30%.

Тогда имеем:

D = 5,1+ 30,0 = 35,1 %.

Динамика арендных ставок выражается в ежегодном увеличении их величины примерно на 25%. Исходя из этого, проведем дисконтирование годовых доходов арендодателя с помощью полученной ставки дисконтирования. Для проведения процесса дисконтирования спрогнозируем величину потенциального валового дохода на 6 лет и произведем соответствующие вычисления.

Таблица 4

Прогноз величины потенциального валового дохода на 6 лет

	2006	2007	2008	2009	2010	2011
ЧОД, руб.	151200,0	189000	236250	295312,5	369140,6	461425,8
КТС	0,740	0,548	0,406	0,300	0,222	-
ЧОДдисконт., руб	111917,1	103550,2	95808,88	88646,26	82019,12	-

Коэффициент текущей стоимости (КТС) рассчитывается по формуле:

, (5)

где n - число лет

(6)

Реверсия (остаточная стоимость) – это стоимость объекта по истечении прогнозного периода денежных поступлений (в данном случае прогнозный период составляет 6 лет).

(7)

Реверсия = 461425,8/ 0,051 = 9 047 564 руб.

Текущая стоимость реверсии = (8)

Текущая стоимость реверсии = Реверсия * КТС₂₀₁₀ = 9047564* 0,222 = 2 010 273 руб.

Сумма дисконтированных потоков наличности = = 481 942 руб.

Стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков = Сумма дисконтированных потоков наличности + Текущая стоимость реверсии

Стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков = 2 010 273 + 481 942 = 2 492 215