1.2. Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі үлгілері
Дамыған елдерде ипотекалық несие өте кең таралған және экономиканың өсуіне және тұрақтылығына әсер ететін қаржылық құрал болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сатып алу дамыған елдерде негізінен ипотекалық несиелеу арқылы жүзеге асады. Мысалы, Батыс Еуропа және АҚШ елдерінде азамттардың 90-95%-ы тұрғын үйді қарыз қаражаттарын тарту арқылы сатып алады. [5]
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым-ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына токталсак, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары, депозиттерде жатқан клиентгердің қаражаттары, банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі. Қарапайым-ашық үлгінін. екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады.
Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне «ипотеканың американдық үлгісі» деп атап кеткен.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15—30 жылдың ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін колайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.
Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашык үлгілердің сипатты белгісі олар таза нарықтык\қ ипотекалық несиелеу тетігін білдіреді. Мұндай жағдайда, акшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі:
судалар бойынша банктік пайыз мелшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен;
сақтандыру компанияларын коса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі — бұл «балансталған автономды үлгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі оның, қызметінің жинақ-ссуда қағидатына негізделуінен көрінеді. Мұндай прицип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек қағидаты (принципі) бойынша болашак қарыз алушының каражатгарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін барып ссуда алуға құқылы. Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та, бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да бар, яғни бұл үлгі өзінін. автономиялылық күшіне байланыстыжалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін акыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет.
Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мелшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтык бағасына да, сол сияқты бұл бағанын, жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудін, дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та, бұл жерде барлык өзара есеп айырысулар еркін аумастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы, мұнда несие беруші несиенің кайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) тетіктерімен нақты азаматтарды несиелеу тетігіндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың бастамасына қаржылық колдау көрсетуге байланысты мемлекеттік тетіктердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған. Төртінші суретте Германияның құрылыс қаражаттарының жинақтау үлгісінің схемасы келтірілген.
Бірінші кезенде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы — оның шегінде пайдаланылатын мақсаты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-қаржы нарығының жалпы жағдайынан тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісімшартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар. [1]
Сурет -4. Германияның құрылыс қаражаттарының жинақтау үлгісі
Дерек көзі: Уикипедия Ашық Энциклопедясының kk.wikipedia.org сайты
Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам құрылысындағы әлеуметтік-экономикалық өзгерістер, халық табысының өсуі, тұрғын үй құрылысының өсуі ипотекалық несиелеу мен құнды ипотекалық қағаз нарығының дамуына түрткі болды. ЕО елдерінің тәжірибесі көрсеткендей, салмақталған мемлекет саясатын жүргізу барысында және дұрыс ұйымдастырылған жағдайда ипотека тұрғын үй нарығы қызметін қамтамасыз ететін және белгілі бір деңгейде анықтайтын өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге трансформацияланады. Ол тұрғын үй нарығын және экономиканың кейбір салаларын дамытатын катализатор да бола алады. Тұрғын үйге төлемқабілетті сұраныстың пайда болуы әсерінен құрылыс артады, арнайы техника мен құрылыс материалдарын шығару көлемі артады, жетілген архитектуралық жобалар пайда болады, көтерме сауда мен қызмет саласы дамиды, халықтың жұмыспен қамтылу деңгейі артады. Сонымен бірге қазіргі қаржылық дағдарыс жағдайында ипотекалық несиелеу жүйесінің жаһандық экономикалық кеңістікке несиелік ресурс нарығы жағдайының негативті сипатын жеткізу тетігі ретінде танылды. АҚШ-тың ипотекалық несиелеу нарығында туындаған өтімділік дағдарысы сенімсіз қарызгерлерді несиелеу нарығында пайда болған қаржылық тұрақсыздық факторларының әлем мемлекеттерінің ұлттық қаржылық жүйелеріне әсер етті.
Ипотекалық несиелеудің ірі нарығы ретінде АҚШ танылады. Ипотекалық несие беруші мекемелер болып ссудожинақтаушы ассоциоциялар, коммерциялық банктер мен арнайы ипотекалық компаниялар табылады.
Мемлекет ипотекалық несиелерді сатып алу және оларды қайта қаржыландыру үшін ипотекалық облигацияларды шығару механизмдерін құрғандықтан, америкалық модель ипотекалық облигациялар нарығының дамуын қарастырады. АҚШ-тағы ипотекалық облигациялар нарығы тек ең ірі нарықтардың бірі ғана емес, инфрақұрылым мен реттелу жағынан күрделі болып келеді. Бұл нарықтағы қаржылық институттардың қандай қызмет атқаратындығына қысқаша тоқталайық. Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлік кепілі негізінде несие береді. Фанни Мэй, Джинни Мэй және Фредди Мак АҚШ-тағы ипотекаынң қайталама нарығының инвесторлары мен гаранттары болып табылады. Олар, әдетте, қарызгерлерге тікелей несие берумен айналыспайды. Ипотекалар бастапқы нарықта коммерциялық банктердің, ипотекалық несиелеумен айналысатын компаниялардың және тұрғын үйді қаржыландыратын басқа жергілікті ұйымдардың көмегімен ұйымдастырылады. Кейін бастапқы несиегерлер ипотекаларды қайталама нарықтағы инвесторларға сатып, алынған қаражаттарды жаңа тұрғын үй несиелерін беруге пайдаланады. Қайталама нарықтағы инвесторлар Фанни Мэй, Фредди Мак, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары мен басқа да қаржылық ұйымдар болып табылады. Ипотекалық несиелердің ұзақ мерзімді қарыздық бағалы қағаздарға айналу процесі ипотека секьюритизациясы деп аталса, несиені ұйымдастыру, оған қызмет көрсету мен қаржыландыру қызметтерінің бөлінуі – ипотека фрагментациясы деп аталды. Ипотеканың секьюритизациясы мен фрагментациясы қаржылық институттарға белгілі бір қызмет түрімен айналысуға және әрбір қызмет түріне байланысты тәуекелдерді бөлуге мүмкіндік берді.
Тәжірибеге сүйенетін болсақ, ипотекалық несиенің үлкен масштабы оны қайта қаржыландырудың тиімді жүйесі арқылы (ең алдымен секьюритизация) ұйымдастырған мемлекеттерге тиесілі. Дәл осы механизмді қолдану өз кезінде басқа мемлекеттердің банк жүйелерін «ұзын» ақша ағымымен қамтамасыз етіп, ипотекалық несилеудің көлемін ұлғайтып, банк жүйелерінің сенімділігі мен өтімділігін арттырды. Бұл қайта қаржыландырудың ерекшелігі - экономиканың ұзақ мерзімді даму перспективасында маңызды болып табылатын тәуекелділігі аз бағалы қағаздар нарығының болуы.
Өз кезегінде дамыған елдер ипотекалық несиелеу бағдарламасын экономикалық күйзелістен шығудың құралы ретінде пайдаланған. АҚШ-тағы 1930-жылдардағы Ұлы Депрессия, ІІ-дүниежүзілік соғыс салдарыәсерінен көптеген елдердің үкіметтері халықтың тұрғын үй мәселесін шешудің маңыздылығын түсінді. Мемлекеттің тұрғын үй несие жүйесіне қатысудағы масштабы мен рөлі қолданыстағы ипотекалық содельге байланысты болады. АҚШ-та (1930-1970 жылдары) қазіргі ипотека жүйесінің қалыптасу кезеңінде мемлекет ипотекалық жүйе қызметінің заңнамалық негізін ғана емес, қайталама ипотека нарығының арнайы институттарын құрды. 1970 жылдардан бастап АҚШ-та ипотекалық несиелеудің жаңа моделі (2 деңгейлі жүйесі) пайда болды. Бұл жүйе бойынша банк ипотекалық несиені беріп оны арнайы ұйым кондуитқа сатады. Кондуит сатып алынған несиелерді пулдарға жинап, оларды инвесторларға ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар ретінде сатады. АҚШ-тағы тұрғын үй нарығына 2 түрлі несие қызмет көрсетеді: құрылыс заемы мен ипотекалық несие. Құрылыс заемы арқылы тұрғын үйді қаржыландырудың қарапайым схемасы келесідей ұйымдастырылады. Мердігер фирма коммерциялық банктен құрылыс заемын алады. Бұл ақшаға жобалық және құрылыс жұмыстары жүргізіледі.
Бастапқы нарық қарызгер мен банктің өзара әрекеті негізінде анықталады және олардың құралы ипотекалық несие болып табылады. Ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар құралы болып табылатын «банк-делдал-инвестор» тізбегі қайталама ипотекалық нарықтың құрылымын көрсетеді.
Еуропада ипотекаға негізделген облигациялардың ірі нарығы болып Германия нарығы табылады. Көп жағдайда ол өзіндік эталон, үлгі ретінде танылған. Шығыс еуропа мемлекеттерінде (Венгрия, Польша,Чехия, Словакия) ипотекалық облигациялар туралы заңнамалар осы германиялық нормативтік актілерге негізделген. Сонымен қатар германиялық жүйені таза ұлттық деп айтуға болмайды, негізінде бұл еуропалық континенталдық жүйе болып табылады. Бұл реттегі облигациялар пфандбриф (Pfandbriefe) деп аталады. Пфандбриф ең алғашқыда кепілақы құжатын құраған болатын. Пфандбрифтер облигациялар қызметін атқарады. Олар немістің ипотекалық банктерімен жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларды қаржыландыру үшін шығарылады. Ішінара олар ипотекалық (Hypothec Pfandbriefe) және ортақ (Offenliche Pfandbriefe) деп екіге бөлінеді. Бұл нарық дүниежүзі бойынша алтыншы орында тұр. Сонымен бірге құрылыс жинақтау жүйесінің алатын орнын да атап өткен жөн. Бұл жүйенің ерекшелігі тұтастығында, несие беру көзі ретінде құрылыс жинақтау келісім-шарт бойынша салымшылар салған қаражат танылады. Осы жүйені пайдаланушы банктер несиені нарықтан төмен жағдайларда да бере алады.
Немістің бұл жүйесінің мынадай артықшылықтарын атауға болады:
қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
ссуда берушінің төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың өзінде төлем көлемі төлеушілерге ауыртпалық жүктемейді;
жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының дамуына әкеледі.
Малайзиялық үлгі. Ипотекалық несиелеудің бұл үлгісі арнаулы ипотекалық облигацияларын сатып және алынған ақшаға тұрғын үйді несиелеуді жалғастыра беруіне мүмкіндік береді.
Малайзиядағы ипотекалық несие жүйесінің дамуы «Кагамас» Ұлттық ипотекалық корпорациясының құрылуымен байланысты. Корпорация құрамына Малайзия Банкі, қаржылық компаниялар, коммерциялық банктер кіреді. Кагамас Корпорациясының негізгі міндеті – өтімділікті, ипотекалық несиелердің ұзақ мерзімді сипатын, құрылыстың төмен бағасын,тұрғын үйді сатып алушыларға қаржыландыруды таңдауды қамтамасыз ету. Ипотекалық несиелеу процесі 2 кезеңнен тұрады: тұрғын үй құрылысы процесі және үйдің құрылысының толығымен аяқталу кезеңі. Тұрғын үй құрылысына үйді салушыға 2-3 жылға несие беріледі және ол халықты тұрғын үй салатыны жайлы хабардар етеді. Құрылыс процесі кезінде аяқталмаған тұрғын үйді алдын-ала сату жүргізіледі. Құрылыс аяқталғаннан кейін ипотекалық несиелердің секьюритизациясы басталады. Несиелеудің негізгі шарттары бойынша қаржыландыру маржасы 70-80% болса, несиенің өтелуі орташа алғанда 20-25 жылды құрайды.Ал, негізгі қарызды өтеу қарыз алушының табысының 1/3 бөлігі мөлшерінде жүргізіледі және максималды сыйақы мөлшері 9%-ды құрайды. Секьюритизация процесі несиегердің (қарыз берушінің) қарызгерлерге (қарыз алушыларға) ипотекалық несие берген сәттен басталады. Ипотекалық несиелерді корпорациялар сатып алады және олар ипотекалық несиені стаып алуға байланысты өз шығындарын жабу үшін қарыздық бағалы қағаздарды эмиссиялап, инвесторларға сатады. [6]
Жоғарыда ипотекалық несиелеудің американдық, малайзиялық және германдық үлгілеріне тоқталып кеткеніміз бекер емес. Өйткені қазіргі таңда Қазақстанда АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде.
ІІ. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІ БЕРУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЛАРЫ