2.2. Қазақстан Республикасындағы ипотека нарығын талдау

Ипотекалық несиелеу нарығы жас нарықтардың бірі болғанымен, оның экономикада алатын орны ерекше. Ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына мемлекеттің экономикалық жағдайы, ақша-несие саясаты, қаржылық нарықтың дамуы, тұрғын үй құрылысының салалары және басқа да факторлар әсер етеді. 2007 жылғы дағдарыстың салдары әсіресе ипотекалық несиелеу жүйесінде көптеген мәселелерді тудырғаны рас.

Сурет-5. Кредит саясатының өзгеруі (ипотека)

Дерек көзі: ҚР Ұлттық банкі

2012 жылғы 4-тоқсанда банктердің 10%-ға жуығы ипотекалық өнімдерге қатысты кредит саясатын жеңілдетті (Сурет-5). 2012 жылғы 4-тоқсанда ипотекалық кредиттер бойынша айтарлықтай жеңілдету, оны 2013 жылдың 1-тоқсаннына ауыстырғандықтан, банктер болжағандай, болған жоқ.

Дегенмен, ипотекалық кредиттеуді баяу қалпына келтіру үрдісі сақталып отыр. 2012 жылғы 4-тоқсанда ипотекалық кредиттерге сұраныстың өсуін банктердің 38% көрсетті, бұл 2012 жылғы 3-тоқсанда 34% құраған осындай көрсеткіштен шамалы ғана артық. ҚҚК деректері бойынша 2012 жылғы 4-тоқсанда ипотекалық кредиттеудің өсу қарқыны 3,7%; 2012 жылғы 3-тоқсанда – 2,2% құрады (Сурет-6).

Сурет-6. Ипотекалық кредиттеуге сұраныстың және өсу қарқынының өзгеруі

Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі

Банктердің бағалауы бойынша қарыз алушылар үшін кредиттер бойынша ең тартымды талаптар кредитті ресімдеу жылдамдығы, қажетті құжаттаманың аздығы, бөліп-бөліп төлеу, сондай-ақ өнім құнының қолайлығы болып табылады. Осыған байланысты көптеген банктер клиенттерге мынадай жеңілдіктерді ұсыну арқылы қарыз алушыларды тарту бойынша әртүрлі іс-шараларды өткізеді: (1) пайыздық мөлшерлемелерді төмендету мүмкіндігі (мөлшерлемелер нарықтық коньюктураның өзгеруіне қарай белгіленіп түзетіледі және банктің клиентпен ынтымақтасуының ауқымына қарай төмендетілуі мүмкін), (2) кредиттеу мерзімін ұзарту мүмкіндігі (жобаларды кредиттік желілер шеңберінде қаржыландыру төмен пайыздық мөлшерлемелерді қолдануға, сондай-ақ кредиттеу мерзімдерін ұзартуға да мүмкіндік береді), (3) клиентке бағдарлау жүйесі бойынша қызмет көрсету және консультация беру (қажет болған жағдайда банк қызметкерлері клиенттерге өздері барады), (4) айыппұл санкцияларын қолданбай-ақ кредитті мерзімнен бұрын өтеу мүмкіндігі.

Қазақстан Республикасы Статистика агенттігінің деректері бойынша 2012 жылғы 4-ші тоқсанда жылжымайтын мүліктің бағасы 2012 жылғы 3-ші тоқсанмен салыстырғанда 2,7%-ға өсті. Көптеген банктердің (85%) бағасы бойынша 2013 жылғы 1-ші тоқсанда жылжымайтын мүліктің бағасы бұрынғы деңгейде қалады және респондент банктердің 12% ғана бағалардың өсуі байқалатын болады деп санайды (Сурет-7).

Сурет-7.Банктердің күтуі және жылжымайтын мүліктің орташа бағасының нақты өзгеруі

Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі

Халық кірістерінің баяу өскенін, тұрғын үйді сатып алу және сату ұсыныстарының шектеулі санын, тұрғын үй құрылысына және оны сатып алуға берілген кредиттердің аздаған мөлшерін ескерсек, банктердің бағалауы бойынша 2013 жылы жылжымайтын мүлік бағасының едәуір өсуі орын алмайды. Банктердің пікірі бойынша, пайдалануға берілген жаңа объектілердің шектеулі саны тұрғын үй тапшылығын сақтауға ықпал ететін болады. [12]

Ranking.kz есептеуі бойынша ипотека қазақстандық банктердің несиелік қоржынының 9,2 пайызын алады екен. Ал тұтыну несиелері 15 пайыздан асып түсіпті. Оған қоса 5 жыл ішінде ең жоғарғы жылдық өсім байқалған.(7,5 пайыз, 64,6 млрд. теңге) қазіргі таңда ипотеканы 17 банк ұсынады. Стандартты шарттар: алғашқы салым несиенің 10 мен 50 пайыз аралығындағы бөлігі және стаып алынатын жылжымайтын мүлік кепілі.Алғашқы капитал жоқ азаматтарға да ипоткеалық несие беретін ұсыныстар да орын алған. Несие алушыларға салымның орнына қосымша қамтамасыз ету мен табысты негіздеу керек болады. Бұндай өнімді 2 банк ұсынып отыр: Халық банк пен АТФ банк.Қосымша кепіл несие сомасының кем дегенде 30 пайызын құрауы тиіс. Несиені өтеу тұсында қарызгердің жасы зейнеткерлерлікке жетпеуі тиіс. АТФ-тың несие беру мерзімі 20 жылға дейін болса, Халық банк 30 жылға дейін несие бере алады. Пайыздық қойылым 14,1 мен 16 пайыз аралығында. [13]

Алматы мен Астана қалаларындағы сұраныс ипотеканың өсуіне ықпал тигізуде. ҚР Ұлттық Банкінің мәліметі бойынша 2011 жылғы орташа пайыздық қойылым 11,5%-дан артпаса, 2012 жылы бұл көрсеткіш 12%-ға жеткен. Осыған қарамастан банктер 2013 жылы ипотека көлемі кемінде 10%-ға өседі деп болжамдауда. Оған себеп, 2012 жылғы берілген ипотекалық несиелердің 2011 жылмен салыстырғанда 36,4%-ға артуы. Егер 2011 жылы берілген ипотекалық несие көлемі 125,7млрд.теңгеден асса, 2012 жылы 171,5 млрд. теңгеге жеткен. Активтері бойынша көшбасшы банктердің мәліметтері бойынша, несие қоржынындағы ипотекалық несие үлесі 18-57% аралығында екен. Оны дәлірек төмендегі кестеден көруге болады:

Кесте-1. Ипотекалық несиенің несие қоржынындағы үлесі

№	Банктің атауы	Ипотекалық несиенің несие қоржынындағы үлесі
1	АО «Казкоммерцбанк»	50% шамасында
2	АО «АТФ Банк»	51,6%
3	АО «Банк ЦентрКредит»	48,6%
4	АО «Альянс банк»	35,2%
5	АО «Народный банк»	10,2%
6	АО«БТА Банк»	37%
7	АО «Евразийский банк»	18%
8	АО«Цеснабанк»	50%

Кесте http://kapital.kz сайтынан алынған деректер бойынша құрастырылды.

Қазақстан бойынша ипотекаға сұраныстың ең жоғары көлемі Астана қаласында тіркелген. 1 жыл ішінде ипотекалық несие көлемі 27%-ға артқан. Елордадағы ипотекалық несие бойынша қызметтер республикадағы орташа көрсеткіштен 2 есе, ал Алматы қаласынан 4 есе жоғары. Ақпан айы бойынша ипотекалық несие көлемі Астанада 1,6 миллиард теңгеге өссе, Алматыда 137 миллионды құрап, нәтижесінде 2 ірі қалаға елдегі ипотекалық несиелер көлемінің жартысы келеді екен. [14

Қазақстанда ипотекалық несиелерді пайдалану көлемі жыл сайын артуда. 2001 жылдан бергі берілген ипотекалық несиелер мен орташа пайыздық қойылымдардың өзгерістері төмендегі графиктерде бейнеленген.

Сурет-8.Қазақстан Республикасы бойынша берілген ипотекалық несиелердің көлемі, млрд. теңге

Дерек көзі: «Самұрық-Қазына» жылжымайтын мүлік қоры» АҚ-ның көрсеткіштерге макроэкономикалық талдауы

Сурет-9. Ипотекалық несиелер бойынша орташа сыйақы мөлшерлемелері

Дерек көзі: ҚР Статистикалық Агенттігі

Жылжымайтын мүлік бағасының тұрақты өсу темпі ұлттық экономиканың өсу темпіне тәуелді. Мемлекет экономикасының жұмысының тиімділігінің негізгі көрсеткіші ЖІӨ-нің динамикасы болып табылады. Көптеген дамыған елдердің экономикасының өсу темпі жылжымайтын мүлік құнының өзгеру темпіне сәйкес келеді. 2008-2012 жылдардың тоқсандары бойынша Қазақстандағы аталған көрсеткіштердің өзгеру динамикасы төмендегі суретте келтірілген. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік бағасы республика бойынша жоғары болғандықтан жоғары деңгей бойынша бағалағанды дұрыс көрдік. Графикте көрініп тұрғандай ЖІӨ мен жылжымайтын мүлік құндарының өзгеру қарқындары бірдей болмаса да, жақын болып келеді.

Сурет-10. 2008-2012 жылдардың тоқсандарындағы ҚР ЖІӨ-нің және Алматы қаласының жылжымайтын мүлік құнының өсу қарқындары

Дерек көзі: kn.kz және Қазақстанның Статистикалық Агенттігінің мәліметтері

Тұрғын үйді пайдалануға берудің динамикасы мен ЖІӨ-нің өсу қарқыны көрсеткіштеріне регрессиялық талдау жасайық. 1991-2011 жылдар аралығындағы жылдық көрсеткіштер алынған. Байқау саны - 21.

Кесте-2. 1991-2001 жылдардағы жылдық динамикалық көрсеткіштер

N	жыл	тұрғын үйді пайдалануға беру динамикасы, алдыңғы кезеңге %-бен	ЖІӨ-нің өсу қарқыны, %
1	1991	77,9	90
2	1992	82,3	96,3
3	1993	76,4	96,2
4	1994	60,2	88
5	1995	71,6	95,5
6	1996	84,6	100
7	1997	95,5	104,8
8	1998	84,2	100
9	1999	97,6	77,3
10	2000	110,2	105,9
11	2001	123,7	122,2
12	2002	103,1	113,6
13	2003	136,0	124
14	2004	122,7	138,7
15	2005	192,7	132,6
16	2006	125,1	142,1
17	2007	107,0	129,6
18	2008	102,5	126,7
19	2009	93,5	86,5
20	2010	100,1	128,7
21	2011	101,9	125,7

Дерек көзі: Қазақстанның Статистикалық Агенттігі

x- тұрғын үйді пайдалануға беру динамикасы, алдыңғы кезеңге %-бен;

y- ЖІӨ-нің өсу қарқыны, %.

Жұптық регрессиялық талдау арқылы x пен y арасындағы сызықтық байланысты зерттеп, байланыс тығыздығын анықтап, x түсіндіруші(тәуелсіз) айнымалының y тәуелді айнымалыға қалай әсер ететіндігін анықтаймыз.

Жұптық регрессия теңдеуінің жалпы үлгісі y=a+bx+u

u-кездейсоқ мүше.

a,b коэффициенттерін табу үшін ковариация, вариация көрсеткіштерін тауып алуымыз қажет. Ковариация x,y айнымалыларының көбейтіндісінің орташа мәнін олардың жеке орташа шамаларының көбейтіндісінің қатынасы арқылы анықталады. Ал вариация айнымалының квадратының ортшасы мен айнымалының орташа мәнінің квадратының айырмасы арқылы анықталады.

cov(x,y) = 350,2899

var(x) = 759,9866

var(y) = 348,085

= 0,681055

= 0,463835

a= 63,52305

b=0,42609

y=63,52305+0,426095x+u – жұптық регрессиялық теңдеу.

корреляция коэффициенті x пен y арасындағы байланыстың тығыздығын көрсетеді. Сызықтық корреляция коэффициенті - 1≤ ≤ 1 аумақта орналасады. мәні оң болғандықтан, айнымалылар арасындағы байланыс та оң болады және байланыс тығыздығы орташа. Детерминация коэффициенті 0 мен 1 аралығындағы мәндерді қабылдайды және корреляция коэффициентінің квадраты арқылы анықталады. Ол регрессия теңдеуінің нақты көрсеткіштерге қаншалықты деңгейде сәйкес келетінін, яғни сапасын көрсетеді. =1 болғанда, барлық қалдықтар 0-ге тең. Фишердің F-критерийі арқылы регрессия теңдеуінің спасын анықтаймыз. F = *(n-2)=16,43688

=4,38

F > Н₀ гипотеза қабылданбайды және ол регрессия теңдеуінің мәнділігі және сенімділігін көрсетеді.

Аппроксимацияның орташа қатесі есептелген көрсеткіштердің нақты көрсеткіштерден ауытқу деңгейін көрсетеді. Рұқсат етілген шек: 8-10%. Біздің мысалымызда =9,6726 %.

= ∑

Икемділік коэффициенті x-тің 1 %-ға артуы y-тің неше пайызға артуын не кемуін көрсетеді. xy = b

xy= 0,4261%.

Регрессия коэффициенттерінің статистикалық мәнділігін бағалау үшін Стьюденттің t-статистикасы мен әрбір көрсеткіштің сенім интервалдары анықталады. Коэффициенттер мәнсіз деген Н₀ гипотеза тексеріледі.

t(a) =a/m(a)

t(b) =b/m(b)

m(a), m(b) – сәйкес параметрлердің кездейсоқ қателері.

m(b)= √

m(a)= √

үшін t ( ) статистикасы сызықтық тәуелділікітің бар немесе жоқ екенін анықтайды.

t( )= √

m(a) =12,04772; m(b)= 0,113687; t(a) = 5,272621; t(b) = 4,054242; t( )=4,054242

мәнін Стьюденттің критикалық мәндер кестесінен 0,01 мәнділік деңгейі мен еркіндік дәрежесінің санының (n-2=21-2=19) қиылысқан тұсынан аламыз. = 2,8609.

< t(a), < t(b) Н₀ гипотеза қабылданбайды, a және b коэффициенттері статистикалық мәнді.

< t( ) Н₀ гипотеза қабылданбайды, айнымалылардың арасында сызықтық тәуелділік бар.

Фишердің F-критерийі мен Стьюденттің t-статистикасы арасындағы байланыс мына теңдіктен көрінеді:

t( )= t(b)=√F

Талдауда да t( )= t(b)=√F = 4,054242

Сенімді интервалды есептеу үшін әрбір көрсеткіштің ∆ шекті қатесін табамыз.

∆a = m(a) =34,46731; ∆b = m(b) =0,325248.

= a - ∆a= 29,05574; = a + ∆a= 97,99036

= b - ∆b= 0,135668; = b + ∆b= 0,786164

Сурет-11. Қалдықтар графигі

Сурет-12. Таңдама графигі

Жалпы тұрғын үйді пайдалануға беру динамикасы мен ЖІӨ-нің өсу қарқынының арасында оң сызықтық байланыс бар және теңдеудің сапасы жақсы екендігіне көз жеткіздік. Тұрғын үйді пайдалануға беру динамикасының 1%-ға артуы ЖІӨ-нің өсу қарқынын 0,4261%-ға арттыратынын көрсетті.

Жұптық регрессиялық теңдеу нәтижесі бойынша көрсеткендей тұрғын үйді пайдалануға беру динамикасы ЖІӨ динамикасына елеулі әсер етеді.Тұрғын үйді пайдалануға беру динамикасы көрсеткішінің астарында тұрғын үй нарығындағы барлық салалар(құрылыс саласы, арнайы мамандандырылған техника өндірісі) және қаржы нарығы бар екендігі мәлім. 2001-2011 жылдардағы тұрғын үйді пайдалануға беру динамикасының өсуі тұрғын үйге деген халықтың сұранысын көрсетеді. Жұмыс барысында Қазақстан халқының тек 1/3 бөлігі ғана өздерінің тұрғын үй мәселесін шеше алатындығын айтып кеттік. Сонымен тұрғын үй нарығындағы халықтың сұранысын қанағаттандыру тек тиімді ұйымдастырылған ипотекалық несиелеу жүйесінің көмегімен іске аспақ. Ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы мен берілу шарттарының жеңілдетілуі тек қана экономиканың ғана емес, халықтың әлеуметтік жағдайының да жақсаруына септігін тигізеді деп ойлаймын.