37. Источники финансирования строительства объектов.

Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.

Источниками финансирования капитальных вложений могут быть (внутренние (собственные средства инвестора) и внешние (привлеченные, заемные):

- собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц);

- средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства;

- заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);

- привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);

- финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;

- средства внебюджетных фондов;

- средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ;

- средства иностранных инвесторов.

Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников.

В состав внутренних финансовых ресурсов предприятий, используемых для финансирования инвестиционной деятельности, включаются:

- прибыль по строительно-монтажным работам, выполняемым хозяйственным способом;

- поступления от ликвидации основных фондов в строительстве, осуществляемом хозяйственным способом (при разборке временных нетитульных зданий и сооружений);

- доходы, полученные от попутной добычи строительных материалов на месте строительства объектов;

- мобилизация внутренних ресурсов для строительства объектов, осуществляемого хозяйственным способом, и др.

36. Виды контрактов между субъектами строительства.

Основными видами договоров, оформляемыми между участниками инвестиционной деятельности, являются:

- договор на реализацию инвестиционного проекта;

- договор участия в долевом строительстве;

- договор простого товарищества;

- договор на выполнение проектных и изыскательских работ;

- договор строительного подряда;

- договор на выполнение функций технадзора.

Основополагающим договором, с которого начинается инвестиционный процесс, является договор на реализацию инвестиционного проекта. Данный договор заключается между инвестором и заказчиком-застройщиком в случае, если инвестором является одно лицо.

Основные обязанности заказчика по контракту соответствуют его функциям, перечисленным выше.

Основные обязанности инвестора:

- своевременно в полном объеме вносить денежные средства заказчику для реализации инвестиционного проекта;

- представлять по просьбе заказчика документы, необходимые для оформления права собственности инвестора на построенный объект.

Другие условия

Кроме предмета, прав и обязанностей сторон в контракте определяются следующие условия:

- срок реализации инвестиционного проекта и срок действия договора. Как правило, определяется, что договор действует в течение срока реализации инвестиционного проекта;

- ориентировочный размер вносимых инвестиций и порядок его изменения, график, форма и порядок финансирования;

- размер и порядок оплаты услуг заказчика;

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств;

- порядок и основания изменения и прекращения контракта;

- возможность и порядок уступки прав по контракту.

Договор участия в долевом строительстве

В том случае если инвестирование в строящийся объект осуществляется несколькими инвесторами, то привлечение их средств осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать - remstroyobzor.ru) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор простого товарищества (совместной деятельности)

Участником инвестиционной деятельности (инвестором) могут быть создаваемые на основе договора о совместной деятельности объединения юридических лиц, не имеющие статуса юридического лица. Несколько лиц могут объединить свои усилия путем заключения договора совместной деятельности (простого товарищества) и затем уже как одна сторона (единый инвестор) заключить договор с заказчиком на организацию процесса строительства.

По договору простого товарищества несколько лиц (товарищей - remstroyobzor.ru) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В договоре простого товарищества должны быть отражены следующие условия:

- цель создания простого товарищества;

- размер и вид вклада каждого товарища и причитающаяся ему доля при распределении результатов;

- порядок пользования общим имуществом простого товарищества;

- обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей;

- порядок ведения общих дел товарищей, в частности, ведение отдельного баланса и отчетности, как бухгалтерской, так и налоговой;

- порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей.

Если целью создания простого товарищества было только строительство объекта недвижимости, то по окончании строительства и достижения цели создания простого товарищества участники договора вправе требовать передачи причитающейся им доли собственности в построенном объекте.

Договор строительного подряда

В зависимости от того, ведется строительство собственными силами застройщика или для этого привлекаются сторонние специализированные строительные, монтажные и другие организации строительного профиля, различают три способа строительства:

- подрядный способ, когда строительство осуществляется с привлечением специализированных строительных, монтажных и других организаций строительного профиля;

- хозяйственный способ, когда строительство осуществляется собственными силами застройщика;

- смешанный способ, когда одна часть работ осуществляется собственными силами застройщика (обычно это общестроительные работы по возведению зданий и сооружений - remstroyobzor.ru), а другая часть - силами сторонних специализированных организаций (санитарно-технические и электротехнические работы, монтаж технологического оборудования и т.п.).

Подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Предмет договора строительного подряда:

- наименование работ;

- их конкретные объем и содержание;

- качество работ;

- результат и функциональное назначение результата работ.

Договор на выполнение функций технадзора, проектных и изыскательских работ

В процессе строительства должны соблюдаться строительные нормы и правила, требования законодательства по всем видам проектных, изыскательских, монтажно-строительных, ремонтно-строительных и иных работ. Для выполнения функций технического надзора за соблюдением всех этих правил заказчиком-застройщиком чаще всего привлекается специализированная организация, имеющая лицензию на осуществление данного вида деятельности.