Факторы, влияющие на величину спроса:

• платежеспособность населения;

• изменение общей численности населения;

• изменение в соотношениях между различными слоями населения;

• изменение во вкусах и предпочтениях населения;

• условия и доступность финансирования.

Факторы, определяющие величину предложения:

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

• объемы нового строительства и затраты на него.

Тема 3. Оценка объектов недвижимости

Цель оценки	Виды стоимости
Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену.	Рыночная стоимость.
Определение целесообразности инвестиций.	Инвестиционная стоимость.
Обеспечение заявки на получение кредита	Залоговая стоимость.
Определение налогооблагаемой базы.	Стоимость для целей налогообложения
Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов.	Страховая стоимость.
Возможная ликвидация (частичная или полная) объекта недвижимости	Ликвидационная стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Инвестиционная стоимость – стоимость капиталовложения для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях, т.е. это стоимость для конкретного лица, а не стоимость на рынке.

Залоговая стоимость - оценочная стоимость имущества при получении кредита под его залог. Кредитор не предоставит кредит, если его сумма с учетом кредитного процента не может быть компенсирована за счет продажи заложенного имущества.

Стоимость для целей налогообложения определяется экспертами на основе рыночной или восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо, как в настоящее время в нашей стране – формально по нормативной методике (БТИ).

Страховая стоимость – стоимость воспроизводства или замещения объекта, подверженного определенному риску уничтожения (разрушения).

Ликвидационная стоимость – цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограниченные временными параметрами сроки, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Виды стоимости могут быть разделены на 2 группы:

Стоимость в использовании	Стоимость обмена
Инвестиционная стоимость	Рыночная стоимость
Восстановительная стоимость	Страховая стоимость
Стоимость замещения	Ликвидационная стоимость
Стоимость для целей налогообложения	Потребительская стоимость

Отрицательные моменты применения затратного метода оценки объектов недвижимости заключаются в следующем:

• затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

• возникают большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно, если зданию больше 10 лет;

Преимущества затратного метода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

• анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

• технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

• оценка общественно-государственных и специальных объектов;

• оценка объектов на малоактивных рынках;

• оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатками сравнительного подхода являются: различие продаж, сложность сбора информации о фактических продажах, зависимость от активности рынка, сложность согласования данных о различающихся продажах.

Преимущества сравнительного подхода:

• позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

• в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции;

• статистически обоснован;

• позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

• при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки доходного метода: - необходимость прогнозирования долговременного потока дохода; - влияние факторов риска на прогнозируемый доход; - проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов; - стоимостная оценка дохода.

Преимущества доходного метода: - позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход; - результаты наиболее значимы при оценке недвижимости, приносящей доход.