Модели ипотечного кредитования

В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, могут быть названы следующие: - усеченно-открытая система (Израиль, Испания и др.); расширенная открытая («американская») система; сбалансированная автономная («немецкая») система.

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать усеченно-открытой. Эта модель в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных и поэтому схематически может иллюстрироваться ниже приведенным рисунком 1.

Недвижимость 1 клиент (ссудозаемщик)

3 закладная 2

и потечный банк 4 предложение закладной на рынке

Рис. 1. Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, особенно в развивающихся странах с неполностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как, Англия, Франция, Испания, Израиль. Практика применения данной системы редко ориентируется на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, а именно их продолжительности и стоимости. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным банком самостоятельно. Причем в странах, где применяется только данная модель (Испания, Израиль), а рынок ипотечных услуг ограничен небольшим количеством ипотечных банков, типичным является монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Существенные отличия от рассмотренной выше имеет так называемая «расширенная открытая система». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Модель может быть представлена следующей схемой (см. рис. 2).

Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечным банком-эмитентом в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаемщиков, и величины кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними модель не требует, т.к. часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.

3 проценты за кредит

Р (11-16% годовых)

2

ипотечный кредит

(70-75% цены жилья)

1 единовременный стартовый

вклад (25-30%)

О

15-30 лет t, годы

Рис. 2. Схема расширенной открытой модели ипотечного кредитования

Р – цена приобретения жилья на рынке;

- фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки.

Расширенная открытая система в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг имеет ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако эта стабильность существует лишь в определенных пределах. Являясь открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также подвержена влиянию общего финансово-кредитного рынка. Наибольшего масштаба и совершенства данная модель достигла в США, поэтому часто ее называют американской моделью.

Общей чертой двух рассмотренных выше моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Еще одна модель - «сбалансированная автономная» - заслуживает особого внимания. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он рассчитывает.

Данное ограничение является существенным «минусом», так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако модель обладает и серьезными «плюсами» - потенциально она совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той оговоркой, что все расчеты должны быть привязаны к курсам СКВ. Еще одним положительным моментом данной модели является то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

В настоящее время наибольшие успехи в практическом использовании данной модели достигнуты в Германии. Там создана охватывающая всю страну система стройсбережений, которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы поддержки государством инициатив граждан, связанных с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Важное достоинство немецкой системы состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной модели – ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.

Ипотечные кредитные институты

государство

Частные

лица

накопительные вклады

целевые ссуды субсидии по

погашение кредита сбережениям

Рис 3. Немецкая модель ипотечного кредитования

Немецкая замкнутая система стройсбережений имеет следующие преимущества:

1. финансирование не зависит от рынка капитала;

2. процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебания процентов;

3. размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;

4. в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках системы стройсбережения содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов вкладчику по силам.

Несмотря на принципиально разный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения, общим для американской и немецкой моделей является то, что процесс их практического функционирования поддерживается государством. Данная поддержка включает в себя систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставления государственных гарантий и страховых рисков, налоговые льготы и адресные дотации. Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе, в сущности, не имеют прямой связи с процессом инвестирования в строительство. Инвестиционно-строительные компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки, только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используются коммерческие кредиты обычных банков.