52. Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст.583 ГК РФ).

Рента представляет собой доход, получаемый с капитала, имущества или земли, не требующий от получателей дохода осуществления предпринимательской деятельностью.

По договору ренты получатель ренты передает имущество в собственность как при купле-продаже, а платежи при этом выплачиваются периодически, иногда в течение неопределенного периода (постоянная рента), что выгодно для плательщика. Получатель же ренты сохраняет определенные права на имущество, хотя право собственности принадлежит плательщику ренты. Способы обеспечения выплаты ренты:

­- если по договору ренты переходит недвижимое имущество, получатель ренты приобретает право залога на это имущество;

- если предметом договора выступают движимое имущество или деньги, плательщик обязан предоставить обеспечение исполнения обязательства либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязательств, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ).

Сторонами договора являются получатель ренты и плательщик ренты.

В зависимости от разновидности договора получателем ренты могут быть граждане (пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением).

В договоре постоянной ренты получателями ренты могут быть и юридические лица, а точнее некоммерческие организации.

Плательщиками ренты могут быть как граждане, так и юридические лица.

Помимо предмета существенными условиями договора ренты являются размер и вид ренты. Предметом договора может быть любое движимое и недвижимое имущество. По договору пожизненного содержания с иждивением предметом договора может быть только недвижимое имущество.

В соответствие со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, несоблюдение установленной формы влечет недействительность договора. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, он подлежит государственной регистрации.

Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты.

Особенности договора постоянной ренты:

1) Договор носит бессрочный характер. Прекращение договора возможно путем выкупа по инициативе плательщика. Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Запрет права плательщика ренты на ее выкуп ничтожен.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст.592 ГК РФ).

Законодатель предусматривает право получателя требовать выкупа ренты (ст. 593 ГК РФ) в следующих случаях:

- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором;

- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

- плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

- в других случаях, предусмотренных договором.

Порядок определения цены при выкупе ренты устанавливается ст. 594 ГК РФ. Если в договоре, предусматривающем передачу имущества за плату отсутствует условие о выкупной цене, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

2) Получателями по договору постоянной ренты могут быть только граждане или некоммерческие организации.

3) Возможность передачи прав получателя ренты по наследству или в результате реорганизации, что может быть запрещено законом или договором.

4) Форма и размер рентных платежей являются существенными условиями договора. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер рентных платежей увеличивается пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда (ст.590 ГК РФ).

5) Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК РФ).

Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного бесплатно, несет плательщик ренты. Если же имущество передано за плату, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательств по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Договор пожизненной ренты и его особенности.

1) Срок действия договора ограничен периодом жизни получателя ренты либо иного указанного им лица (возможно установление ренты в отношении нескольких граждан).

2) Выплата ренты предусмотрена только в денежной форме. Размер пожизненной ренты в расчете на месяц не должен быть менее минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК РФ).

3) Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается ежемесячно.

4) При существенном нарушении договора со стороны плательщика, получатель вправе требовать выкупа ренты.

5) Риск случайной гибели имущества несет плательщик ренты, при этом случайная гибель имущества не освобождает плательщика от обязательств.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

1) Предмет договора пожизненного содержания с иждивением всегда недвижимое имущество.

2) Формой рентных платежей может выступать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. В договоре может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Размер ренты не должен быть менее двукратного размера минимальной оплаты труда. Содержание может быть заменено выплатой денежных сумм.

3) Любые юридические действия с имуществом (отчуждение, залог и т.д.) возможны только с согласия получателя ренты.

4) Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Получатель вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного по договору пожизненного содержания с иждивением либо выплаты ему выкупной цены в случае существенного нарушения условий договора плательщиком ренты. При этом плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.