3. Пример решения задачи по оценке эффективности строительного проекта в условиях маркетинговой определенности рынка недвижимости

Рассмотрим пример решения задачи для прединвестиционного обоснования строительства 10-этажного 4-секционного 120-квартирного панельно-блочного жилого дома.

Исходные данные.

1. Место расположения объекта строительства - г. Краснодар, ул. Новокузнечная. Участок, отведенный под строительство жилого дома, располагается в квартале существующей застройки в центре города.

Дом, развернутый на север, ограничивается ул. Красной с запада, ул. Новокузнечная с севера, ул. Красноармейской с востока, с юга – ул. Северной.

У часток под строительство данного объекта расположен в центре города, имеется свободный подъезд с ул. Красноармейской.

Объект находится в непосредственной близости от ул. Красной, т.е. в районе с развитой инфраструктурой: больница, средняя школа, детский сад, большое количество магазинов продовольственных и хозяйственных товаров, парикмахерская и др. Железнодорожный и автовокзал находятся в 15 мин. езды от местоположения здания.

2. Дом серийный, жилье рядовое; технические характеристики следующие:

• площадь участка – 20753 м²; площадь застройки – 1031 м²;

• строительный объем – 30942 м³; общая площадь квартир – S_общ = 8000 м²;

Здание по проекту имеет однокомнатных квартир общей площадью 37 м² – 40 шт.; двухкомнатных квартир общей площадью 72 м² – 40 шт. и трехкомнатных квартир общей площадью 91 м² – 40 шт. В целом:

• площадь однокомнатных квартир – 1480 м²;

• площадь двухкомнатных квартир – 2880 м²;

• площадь трехкомнатных квартир – 3640 м².

Конструктивные характеристики здания: стены смешанной конструкции (блочно - панельные), плиты перекрытия плоские железобетонные, кровля плоская рулонная, перегородки керамзитобетонные, а также деревянные каркасные, обшитые гипсокартонными листами; полы из линолеума, паркета и керамической плитки.

Дом по проекту оборудован водопроводом, канализацией; отопление центральное; оснащен радио- и телефонными сетями, телевизионными антеннами; имеется подвал.

3. Прочие исходные данные, установленные инвестором и необходимые для составления производственной программы строительства и реализации инвестиционного проекта приведены в таблице 4.

Таблица 4

Данные задания инвестора для реализации инвестиционного проекта

Наименование показателей	Исходные данные
Дата начала строительства	01.03.2004
Дата составления инвестиционного плана	10.01.2004
Дата принятия средней рыночной стоимости 1м2 общей площади квартир	10.01.2004
Срок реализации однокомнатных квартир	5 месяцев
Срок реализации двухкомнатных квартир	8 месяцев
Срок реализации трехкомнатных квартир	12 месяцев
Годовая инфляция равномерно распределена по месяцам

4. Общая продолжительность строительства принимается по нормативным показателям.

5. Стоимость строительства определяется по укрупненным показателям;

6. Для правильного распределения затрат на строительство здания и доходов во времени (по периодам строительства и реализации проекта) принимаются индексы роста стоимости строительства и роста цен с учетом инфляции. Индексы роста стоимости строительства принимаются методом экстраполяции на основе данных о соответствующих индексах за предшествующие периоды (по информации, приведенной в бюллетенях «Кубаньстройцены»). Индексы роста продажных цен по кварталам приняты на основе индексов инфляции, прогнозируемых на основе тренда индексов инфляции предшествующих периодов. Расчет индексов приведен в таблице 5.

7. Предварительно принимается следующие модели продажи квартир:

   • Модель №1 - продажа квартир начинается после возведения подземной части.;

   • Модель №2 - продажа квартир начинается после окончания работ по возведению надземной части;

   • Модель №3 - продажа квартир начинается после окончания строительства дома.

8. Цена продажи 1м² общей площади принимается с учетом ценовой политики инвестора. Предполагается применить ступенчатые цены исходя из следующих соображений:

   • Спрос и предложение на квартиры находятся в относительно стабильном равновесии; ажиотажный спрос отсутствует, поэтому покупатели в основном предпочитают приобретать готовое жилье;

   • За базовую цену принимается цена продажи квартир по третьей модели, которая соответствует готовой продукции, поступившей на первичный рынок недвижимости; по этой цене покупатель готов приобрести квартиру немедленно;

   • Для второй модели цена может быть принята ниже, т.к. покупатель понимает риск приобретения жилья в доме, не введенного в эксплуатацию;

   • Наиболее низкие цены принимаются для первой модели реализации недвижимости, поскольку риск в данном случае самый большой.

Расчет цен продажи квартир на 1 м² общей площади приведен в таблице 6. В дальнейшем цены могут уточняться с учетом стоимости строительства.

Студентом могут предлагаться и другие модели продажи квартир с учетом реальных вариантов продаж, осуществляющихся на локальном рынке недвижимости.

Решение задачи экономического обоснования строительства здания выполняется в следующей последовательности.