Оценка эффективности вариантов проекта
Уточним распределение во времени затрат и доходов инвестора.
Для модели продажи здания №1 продажа квартир начинается согласно задания инвестора после возведения подземной части, т.е. через 2,5 месяца после начала строительства. Квартиры реализуются с учетом плана, изложенного в таблице 4; продажа здания и заканчивается на 14 месяце с начала реализации проекта. Расчет дохода от реализации квартир по модели № 1 приведен в таблице 14, а распределение затрат и доходов во времени – в таблице 15.
Для модели продажи здания №2 продажа квартир начинается с момента окончания работ по возведению надземной части, т.е. через 6,5 месяцев после начала строительства. Квартиры реализуются с учетом плана, изложенного в таблице 4; продажа здания и заканчивается на 18 месяце с начала реализации проекта. Расчет дохода от реализации квартир по модели № 2 приведен в таблице 17, а распределение затрат и доходов во времени – в таблице 18.
Для модели продажи здания № 3 продажа квартир начинается с момента окончания строительства здания, т.е. через 8 месяцев после начала строительства. Квартиры реализуются с учетом плана, изложенного в таблице 4; продажа здания и заканчивается на 20 месяце с начала реализации проекта. Расчет дохода от реализации квартир по модели № 3 приведен в таблице 20, а распределение затрат и доходов во времени – в таблице 21.
На рисунках 13, 15, 17 показаны соотношения распределения доходов и затрат для соответствующих моделей продажи жилого дома.
Оценка эффективности вариантов проектов проводится по сроку окупаемости выбранных моделей реализации квартир в строящемся доме. Для определения срока окупаемости модели рассчитывается чистый дисконтированный доход за каждый месяц существования проекта.
Порядок расчета следующий:
Определение месячного дохода как разности дохода от реализации квартир и затрат капитальных вложений на возведение объекта в соответствующем периоде;
4.2. Определение месячной ставки дисконта по формуле:
,
(27)
где: Е – норма дисконтирования, принятая за месяц;
n – порядковый номер месяца реализации соответствующей модели.
Причем:
,
(28)
где: Егод – годовая норма дисконтирования;
Для оценки эффективности инвестиций используется годовая норма дисконтирования, которая показывает относительную величину полученного в течение определенного периода времени дохода и рассчитывается по формуле (9 или 10).
Дисконтирование потока доходов, сформированного после расчета месячного дохода;
Определение доходности проекта нарастающим итогом за период реализации соответствующей модели с учетом дисконтирования затрат и доходов во времени.
В данной задаче расчеты приведенных доходов и затрат выполнены в таблицах 16, 19, 22.
Построение графика окупаемости проекта.
Срок окупаемости представляет собой минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого появляется положительный интегральный эффект. Иными словами, это период (измеряемый в месяцах, кварталах, годах), начиная с которого затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарным результатом его реализации. Графически он определяется в месте пересечения линии графика «Доходы – расходы» с осью абсцисс.
Графики самоокупаемости проекта по трем вариантам продаж приведены на рис. 14, 16, 18.
Расчет индекса доходности для каждой модели производится по формуле:
,
(291)