- •Задание на оценку
- •Основные понятия
- •Анализ рынка объектов оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов определение рыночной стоимости объектов оценки
- •Определение стоимости в рамках доходного подхода Общие положения
- •Расчет денежных потоков
- •Расчёт среднерыночной арендной ставки за 1 кв. М складских площадей
- •Определение ставки капитализации
- •Определение стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода
- •71 061 000 Рублей без учета ндс. Определение стоимости в рамках сравнительного подхода
- •5.2.1. Общие понятия
- •Информация по объектам - аналогам
- •Описание и расчёт поправок в цены объектов - аналогов
- •Определение стоимости объектов в рамках сравнительного подхода
- •Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода
- •89 874 000 Рублей без учета ндс определение стоимости в рамках затратного подхода Общие понятия
- •Определение стоимости нового строительства улучшений
- •Определение величины износа
- •Усредненные нормативные сроки службы
- •Нежилое помещение, Литер а1
- •Определение остаточной стоимости строений затратным подходом
- •Определение рыночной стоимости прав на земельный участок
- •Доходный подход
- •Сравнительный подход
- •Информация по объектам-аналогам
- •Описание и расчет поправок в цены продаж объектов-аналогов
- •Качественное описание балльной шкалы оценки факторов риска
- •Надбавка за риск вероятности сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды
- •Надбавка за риск невозможности заключения арендатором
- •Расчет ставки капитализации для права аренды земельного участка*
- •Расчет арендной платы для объектов-аналогов
- •Расчет поправочных коэффициентов на объем предаваемых прав
- •Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом
- •Затратный подход
- •Согласование результатов
- •12 480 000 (Двенадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей. Определение стоимости единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода
- •87 152 264 Рубля без учета ндс. Согласование результатов
- •86 080 000 (Восемьдесят шесть миллионов восемьдесят тысяч) рублей.
- •73 380 000 (Семьдесят три миллиона триста восемьдесят тысяч) рублей.
- •86 080 000 (Восемьдесят шесть миллионов восемьдесят тысяч) рублей.
- •12 480 000 (Двенадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей.
- •73 600 000 (Семьдесят три миллиона шестьсот тысяч) рублей.
Определение стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода
Поскольку оцениваемые здания входят в комплекс зданий производственно – складской базы, большинство исходных данных полученных от Заказчика, и данные рынка, используемые в расчётах, также относятся к комплексу недвижимого имущества (складской базы) расчёт стоимости недвижимости в рамках доходного подхода произведён для всего комплекса в целом.
На основе произведённых расчетов по приведенной выше схеме нами была определена стоимость объектов в рамках доходного подхода, результаты расчётов сведены в таблице 19.
Таблица 19
Показатели |
Значение показателя |
Источник |
Наименование объекта |
Производственно-складская база |
|
Складские площади, кв. м |
3 095,0 |
|
Административно-бытовые площади, кв. м |
1 533,5 |
|
Ставка аренды 1 кв. м складов без НДС, рублей за 1 в месяц |
219 |
Расчетно |
Ставка аренды административно-бытовых помещений без НДС, рублей за 1 кв. м в месяц |
531 |
|
Потенциальный валовый доход (ПВД), рублей |
17 905 122 |
Расчетно (п.1 * п.2 *12) |
Поправка на недозагрузку, % |
15% |
В соответствии с данными обзора рынка о количестве вакантных площадей |
Поправка на недосбор платежей, % |
1% |
|
Коэф-т загрузки (Кз) |
0,84 |
Расчетно ((1-п.4) * (1 - п.5)) |
Эффективный валовой доход (ЭВД), рублей |
15 040 302 |
Расчетно (п.3 * п.6) |
Операционные расходы (ОР), рублей |
3 513 642 |
Расчетно |
Чистый операционный доход до уплаты налогов, руб. |
11 344 551 |
Расчетно |
Ставка дисконтирования |
14,62% |
Рассчитана кумулятивным методом |
Норма возврата капитала |
1,35% |
Расчетно |
Ставка капитализации |
15,96% |
Рассчитана методом рыночной экстракции |
Стоимость объекта недвижимости доходным подходом (округленно), рублей без НДС |
71 061 000 |
Рассчитана как отношение ЧОД к ставке капитализации |
Таким образом, стоимость оцениваемых объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Городская, 20, определённая в рамках доходного подхода составляет:
71 061 000 Рублей без учета ндс. Определение стоимости в рамках сравнительного подхода