Описание и расчёт поправок в цены объектов - аналогов

В результате проведенных исследований рынка недвижимости г. Екатеринбурга, сравнения рассматриваемых объектов с предлагаемыми и после консультаций с риэлторами, а так же со строителями-экспертами, мы сочли нужным сделать ряд поправок от сравнительных объектов к рассматриваемым.

Поправка на дату учитывает изменение ценовых показателей во времени с учетом рыночной ситуации. Данная поправка в расчётах не применялась, поскольку предложения, выявленные в результате анализа рынка, датированы близко к дате оценки. Поправочный коэффициент равен 1.

Поправка на местоположение и окружение учитывает различие в стоимостях объектов, расположенных в условиях с различной экономической средой, различной интенсивностью деловой активности, близости к основным потребителям.

При отборе аналогов оценщики учитывали ряд факторов. Выбранные оценщиками объекты – аналоги расположены на окраинах г. Екатеринбург и в городе сателлите, схожих по своему социально-экономическому развитию с районом расположения оцениваемой недвижимости. Так же объекты аналоги расположены в одном ценовом поясе, имеют схожую степень доступности, степень приближенности к автомагистралям, подъездным путям, находятся в районах промышленной застройки – имеют схожее окружение: логистические центры и производственные объекты. Аналоги расположены в районах со схожей экономической средой и схожим уровнем цен на коммерческую недвижимость, схожей деловой активностью и уровнем близости к основным потребителям.

Поправочный коэффициент равен 1.

Поправка на тип цены (на уторгование) применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. В ходе консультаций с риэлторами установлено, что снижение цены предложения в ходе переговоров составляет как правило, в среднем 10-20%. Поправочный коэффициент на цены предложения принята равной 0,80.

Поправка на плотность застройки учитывает недостаток (излишек) земельного участка в составе объекта – аналога в сравнении с объектом оценки. Алгоритм расчета недостатка (излишка) земельного участка построен на соотношении показателей плотности застройки рассматриваемых объектов приведенных с учетом имеющейся общей площади строений объектов аналогов, а так же стоимости 1 кв. м. земельного участка объекта-оценки, рассчитанного в п. 5.3.5. Расчет произведен по формуле:

где: П _{плотность} - поправка на плотность застройки, руб.;

S_О.о - общая площадь строений объекта оценки, кв. м;

S^ЗУ_О.о. - площадь земельного участка объекта оценки, кв. м;

S_аналог - общая площадь строений объекта-аналога, кв. м;

S^ЗУ_{аналог.} - площадь земельного участка объекта-аналога, кв. м;

C^{1 кв.м.ЗУ}_О.о. - стоимость 1 кв. м. земельного участка объекта оценки, руб./кв. м.

Данная поправка является абсолютной и рассчитывается в денежном выражении. Расчет представлен в табличном виде.

Таблица 21

Параметры сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Общая площадь, кв. м	4 628	5 927	1 724	3 510	6 500
Площадь земельного участка, кв .м	21 780	19 933	11 000	9 254	19 000
Соотношение площади ЗУ и площади строений	4,71	3,36	6,38	2,64	2,92
Недостаток (излишек) площади ЗУ по сравнению с объектом оценки, кв. м		7 957	-2 887	7 265	11 587
Стоимость земельного участка, руб. за кв. .м*		573	573	573	573
Поправочный коэффициент на плотность застройки, рублей		4 559 361	-1 654 251	4 162 845	6 639 351

*Расчет произведен в п. 5.3.4 настоящего отчета.

Поправка на характер финансовых расчетов учитывает порядок внесения платежей, в данном случае предполагается, что во всех случаях оплата будет произведена немедленно и в полном объеме. Поправочный коэффициент равен 1.

Поправка на состав помещений учитывает наличие в составе оцениваемых помещений и объектов-аналогов помещений различного назначения (производственно - складских и административно-бытовых) и их соотношение.

Расчет произведен по формуле:

где: П _{на состав} - поправочный коэффициент на состав;

S ^адм. - площадь административных помещений, кв. м;

S ^склад. - площадь производственно-складских помещений, кв. м;

S ^общая - общая площадь строений, кв. м;

k - соотношение арендных ставок административно-бытовых помещений и производственно – складских.

C_аренда - стоимость аренды 1 кв. м помещений в зависимости от назначения, руб./кв. м

Для расчета данной поправки был произведен расчет величины арендных ставок на данные типы помещений.

Ставка арендной платы определена на основании анализа рыночных данных о ставках арендной платы за помещения, предлагаемых в г. Екатеринбург в ноябре 2011 г. В качестве источника информации использованы предложения об аренде объектов коммерческой недвижимости размещённые на сайте «Уральской палаты недвижимости» (http://www.upn.ru) и информационном сайте «Е1.ru» раздел «Бизнес. Недвижимость» (http://www.e1.ru/business/realty/).

Расчет средней ставки аренды за помещения приведен в таблицах 11, 12.

В результате анализа ставок аренды за помещения было рассчитано, соотношение стоимости административно-бытовых помещений по отношению к производственно-складским (k). Соотношение ценностной оценки административно-бытовых помещений и производственно - складских соотносится как 531:219) или приблизительно (k = 2,42). После чего был рассчитан коэффициент, приводящий все площади рассматриваемого объекта к производственно-складской площади. Величина поправочного коэффициента рассчитана как соотношение приводных коэффициентов объекта оценки и аналога.

Расчет поправочного коэффициента на состав помещений приведен в таблице 22.

Таблица 22

Фактор	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Общая площадь объекта, кв .м	4 628,5	5 927	1 724	3 510,5	6 500
Общая площадь административных помещений, кв. м	1533,5	1700	102	340,9	600
Общая площадь складских помещений, кв .м	3095,0	4227,0	1622	3169,6	5900
Стоимость аренды 1 кв. м административных помещений, руб. без НДС в месяц	531	531	531	531	531
Стоимость аренды 1 кв. м складских помещений, руб. без НДС в месяц	219	219	219	219	219
Соотношение Административные помещения/ теплые производственно-складские	2,42	2,42	2,42	2,42	2,42
Приведенная площадь помещения (складские помещения)	1,47	1,410	1,084	1,138	1,131
Поправочный коэффициент на состав		1,04	1,36	1,29	1,30

Поправочный коэффициент на величину площади (на масштаб) учитывает тот факт, что большие по величине объекты продаются на рынке по меньшей цене в расчете на 1 кв. м. Величина поправочного коэффициента рассчитана на основе анализа рыночных данных о зависимости цены предложения недвижимости от ее общей площади. Для проведения анализа была построена выборка предлагаемых к продаже помещений производственно-складского назначения, расположенных в Екатеринбурга и примерно одинаковых по уровню качества. В результате анализа рынка была получена следующая выборка данных:

Таблица 23

Район	Улица	Дом	Общ.пл.	цена за 1 кв. м, руб	Агентство	Телефон
СИБИРСКИЙ	КАРЬЕРНАЯ	14	665	27 000,00	НОВОСЁЛ ЛЕНИНА	3852009
ЭЛЬМАШ	ШЕФСКАЯ	3	666,8	24 745,05	МАН-ГЛАВНЫЙ	3712000
ЭЛЬМАШ	ШЕФСКАЯ	3	750	26 666,67	КИТ	3795858
ВТУЗГОРОДОК	МАЛЫШЕВА	145	776	28 000,00	МЕТРОПОЛИЯ	2161092
УКТУС	ГАРШИНА	1	1000	30 000,00	ЛИКОМ	3776060
С.СОРТИРОВКА	ТРУДА	9	1470	22 000,00	АРХИТЕКТ.И НЕДВ	2830324
ЭЛЬМАШ	ФР.БРИГАД	18	1700	21 000,00	ОАЗИС	3555599
ЗАВОКЗАЛЬНЫЙ	АРТИНСКАЯ	2	1750	25 000,00	ГОРОДСКАЯ НЕДВ.	2193851
С.СОРТИРОВКА	МАНЕВРОВАЯ	45	1900	27 368,42	РИЭЛКЭПИТАЛ	3454561
УРАЛМАШ	1-Й ПЯТИЛЕТКИ ПЛ.	1	2470	27 997,73	БЮРО НЕДВИЖ.N1	2786050
ЧЕРМЕТ	8 МАРТА	200	4000	19 500,00	СТАЛКЕР	2031610
КОЛЬЦОВО	БАХЧИВАНДЖИ	4	4000	23 750,00	МАН-ГЛАВНЫЙ	3712000
РУДНЫЙ	УШАКОВА	35	5893,9	19 511,70	СКБ-НЕДВИЖ.	2022250
СИБИРСКИЙ	СИБ.ТРАКТ	8	6742	18 985,46	МАН-ГЛАВНЫЙ	3712000
УРАЛМАШ	КОСМОНАВТОВ	15	8000	20 000,00	ГОРОДСКАЯ НЕДВ.	2193851
ЗАВОКЗАЛЬНЫЙ	АРТИНСКАЯ	2	8200	20 000,00	ГОРОДСКАЯ НЕДВ.	2193851
УРАЛМАШ	КОСМОНАВТОВ	1	10485	20 000,00	ГОРОДСКАЯ НЕДВ.	2193851
ЧЕРМЕТ	ТИТОВА	1000	13100	19 083,97	ЦЕНТР.ИПОТЕЧНОЕ	2227878
ХИММАШ	АЛЬПИНИСТОВ	57	16200	18 518,52	МЕТРОПОЛИЯ	2161092
ЕЛИЗАВЕТ	ЕЛИЗАВЕТИНСКОЕ	39	18200	20 329,67	МАН-ГЛАВНЫЙ	3712000

Далее был построен точечный график распределения и на его основе с помощью средств анализа программы MS Office Excel 2007 составлено регрессионное уравнение, устанавливающее количественную взаимосвязь между величиной площади объекта и ценой его продажи.

График 1. График зависимости цены объекта от площади

Наиболее достоверный результат аппроксимации (показатель R² – наибольший) имеет степенная линия тренда. Величина поправочного коэффициента на величину площади рассчитана как соотношение прогнозной стоимости цены предложения 1 кв. м объекта недвижимости, рассчитанного с помощью уравнения аппроксимации, приведенного на графике 1.

Таблица 24

Параметры сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Общая площадь зданий, кв. м	4 628,5	5 927	1 724	3 510,5	6 500
Прогнозная цена 1 кв. м	21 723,94	21 104,42	24 384,86	22 438,15	20 877,78
Соотношение стоимостей полученных расчетным путём Цоц/Цан		1,029	0,891	0,968	1,041
Поправка на масштаб		1,029	0,891	0,968	1,041