1. Анализ рынка недвижимости

1.1. Основные понятия

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости¹.

Субъектами рынка недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости можно классифицировать по следующим группам:

1) рынок жилой недвижимости,

2) рынок нежилой недвижимости.

В настоящей контрольной работе проводится анализ рынка жилой недвижимости.

1.2. Цель выполнения анализа рынка недвижимости

Первой частью выполнения контрольной работы является анализ рынка жилой недвижимости в регионе (по месту проживания студента или по заданию преподавателя).

Цель выполнения работы – получение студентами практических навыков анализа рынка жилой недвижимости.

Данный раздел методических указаний содержит задание и рекомендации по выполнению первой части контрольной работы на тему «Анализ рынка жилой недвижимости».

Анализ рынка жилой недвижимости проводится по следующим признакам:

• по структуре совершенных сделок;

• по категории жилой недвижимости;

• по материалу стен жилой недвижимости;

• по средней стоимости жилой недвижимости;

• по средней стоимости 1 м² жилой недвижимости.

1.3. Указания по выполнению первой части контрольной работы «Исследование рынка жилья»

Содержание первой части контрольной работы:

1. Задание, выданное преподавателем.

2. Исходные данные для анализа рынка жилой недвижимости (табл. 1, 2).

3. Анализ рынка жилой недвижимости.

4. Графический материал.

5. Вывод.

Данная часть контрольной работы выполняется в виде расчетно-графической записки, на листах формата А4, шрифт Times New Roman, размер шрифта 12 пт, по методике, предложенной Овсянниковой Т.Ю.²

Задание: на основе имеющейся информации о сделках купли-продажи с объектами недвижимости выполнить анализ состояния рынка жилья на две даты (даты выбираются с периодичностью не менее чем квартал) и сделать вывод о наблюдаемых тенденциях.

Внимание: при выборе объектов недвижимости для проведения исследования рынка жилой недвижимости (исходные данные), студент должен выбрать один вид операции с объектом недвижимости, которыми могут быть: продажа или покупка.

С целью анализа состояния рынка рассчитываются три группы показателей:

1. Количественные показатели, характеризующие общее количество сделок купли-продажи жилья на определенный период времени.

2. Качественные показатели, характеризующие структуру сделок по категориям и типам жилья.

3. Стоимостные показатели, характеризующие стоимость жилья по различным типам и видам жилья, а также удельную стоимость (стоимость 1 м² общей площади жилья).

Исходные данные для выполнения расчетов выдаются преподавателем индивидуально каждому студенту либо, по согласованию с преподавателем, выбираются студентом самостоятельно по данным информационно-рекламных изданий (журналов, газет, бюллетеней, web-страниц риэлтерских компаний), содержащих информацию о сделках на рынке жилья.

Исходные данные должны представлять собой перечень жилых объектов (квартир) с указанием их потребительских характеристик и цен, количество объектов – 50 шт. (табл. 1).

Таблица 1

Список продаж жилья в г. Ленинске-Кузнецком на 01.01.12 г.³

№	Этажность/этаж	Материал стен	Улица	Общая площадь	Кол-во комнат	Лоджия, балкон	Санузел	Общая стоимость, руб.
1	2/5	к	пр. Кирова	60 м2	1	б	р	1 350 000
2	2/2	п	ул. Спасстанция	35,1 м2	2	б	р	800 000
3	2/2	п	ул. Спасстанция	35,1 м2	3	б	2	800 000
4	1/5	к	ДК им. Ленина	31 м2	1	нет	с	550 000
5	1/3	п	ул. Пушкина	33,3 м2	1	нет	р	750 000
6	5/5	п	пр. Ленина	17,9 м2	4	б	2	340 000

Окончание табл. 1

№	Этажность/этаж	Материал стен	Улица	Общая площадь	Кол-во комнат	Лоджия, балкон	Санузел	Общая стоимость, руб.
7	2/4	п	ул. Шишлянникова	31,9 м2	2	б	с	720 000
8	1/5	п	ул. Пирогова	31,9 м2	1	нет	р	680 000
9	5/5	п	пр.Текстильщиков	43 м2	2	б	р	750 000
10	3/10	п	б-р Клюева	39,8 м2	3	б	р	950 000
…
50	1/4	п	ул. Пушкина	43,1 м2	2	нет	с	850 000

После заполнения данной таблицы на первую дату по какой-либо сделке с объектом недвижимости (продажа, или покупка, или обмен, или аренда), следует выбрать вторую дату и составить вторую таблицу (табл.2).

В таблице исходных данных используются общепринятые сокращения, обозначения и понятия:

• этажность/этаж – в виде дроби указывается этаж продаваемой квартиры и этажность всего дома (например: 9/10);

• материал стен – обозначается первой буквой: «к» – кирпичное здание, «п» – панельное, «д» – деревянное, «ш/б» – шлакоблочное, «м» – монолитное, «кр» – каркасное;

• площадь – указывается общая площадь квартиры в м²;

• лоджия, балкон – указывается наличие лоджии – «л», балкона – «б», застекленной лоджии (л.з.), застекленного балкона (б.з.), если таковые отсутствуют, то ставится «нет».

• санузел – указывается совмещенный или раздельный санузел или их количество (для элитного жилья).

Таблица 2

Список продаж жилья в г. Ленинске-Кузнецком на 01.01.13 г.

№	Этажность/этаж	Материал стен	Улица	Общая площадь	Кол-во комнат	Лоджия, балкон	Санузел	Общая стоимость, руб.
1	3/3	к	пр. Ленина	35 м2	1	нет	с	1200000
2	4/5	п	ул. Пирогова	30 м2		б	с	750 000
3	2/5	п	ул. Юргинская	36 м2	1	л	с	800 000
4	2/2	к	ул. Спасстанция	35 м2	1	нет	р	800 000
5	2/3	к	ул. Пирогова	33 м2	1	нет	р	665 000
6	2/3	к	ул. Григорченокова	54 м2	2	б	р	1100000
7	1/5	к	ул. Пушкина	44 м2	2	нет	с	900 000
8	3/10	м	ул. Гагарина	38 м2	2	нет	р	750000
9	1/5	к	ул. Энгельса	42,8 м2	2	нет	р	900 000
10	3/5	к	ул. Пушкина	44 м2	2	б	р	850 000
…
50	1/4	п	ул. Пелевина	60 м2	3	нет	с	850 000

Поскольку информационные издания (журналы, газеты, справочники и т.п.) содержат список предложений для совершения сделок с объектами недвижимости, а не данные о фактических сделках, при выполнении первой части контрольной работы делаются два допущения:

1. Имеющийся перечень предложенных сделок с объектами недвижимости условно принимается как исчерпывающий список всех сделок, совершенных на рынке жилья на указанную дату.

2. Цены, установленные в исходных данных, являются окончательными ценами совершенных сделок.

Далее необходимо выполнить анализ по предложенной методике.

Рассчитанные на основе анализа исходных данных (табл.1, 2) показатели заносятся в табл. 3.

Таблица 3