8.3. Процедура предварительного согласования места размещения объекта, изъятия и предоставления земельного участка

Процедура предварительного согласования места размещения несельскохозяйственного объекта, изъятия и предоставления земельного участка установлена действующим законодательством и зависит от целевого назначения земель, определяемого исходя из принадлежности к существующим и планируемым категориям земель и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

При выборе участка обязательно участие сельских (поселковых) органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, представителей соответствующих государственных служб, юридических лиц и граждан, заинтересованных в предоставлении земель, и третьих лиц, законные интересы которых могут быть нарушены при изъятии и предоставлении земельного участка.

При выборе земельного участка решают вопросы, неразрывно связанные между собой: определение месторасположения земельного участка и его характеристика; установление обладателей прав на земельный участок и условий передачи прав; оценка недвижимого имущества, потерь и убытков, включая упущенную выгоду, расчет выкупной цены; оценка негативного воздействия строительства объекта и определение оптимальных вариантов уменьшения этого воздействия; информирование населения и заинтересованных лиц.

При этом учитывают зонированные территории, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие последствия предлагаемого занятия земель, социально-экономические перспективы использования данной территории и ее недр. Результаты работы оформляют актом о выборе земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны . К акту прилагают картографические материалы, расчеты убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка, материалы других согласований и экспертиз, проведенных с учетом комплексного развития территории, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ.

Рассмотрение ходатайства о предварительном согласовании места размещения новых и расширения действующих промышленных предприятий, предназначенных для обеспечения федеральных потребностей или имеющих межрегиональное значение, рассматривают при наличии согласия органов исполнительной власти РФ и субъектов РФ на строительство и размещение указанных предприятий, а предназначенных для обеспечения потребностей субъекта РФ и не связанных с производством и переработкой продукции сельского хозяйства - с согласия органов исполнительной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено Конституцией или уставом субъекта РФ, где могут быть предусмотрены участие и полномочия органа законодательной власти субъекта РФ.

Согласие органов законодательной власти может быть выражено в решениях о строительстве объекта и финансировании его строительства при утверждении соответствующих бюджетов, а также планов финансирования министерств и других органов исполнительной власти. Наличие решения о строительстве объектов федерального значения и значения субъектов РФ установлено также в Градостроительном (статьи 21 и 22) и Бюджетном (ст. 67) кодексах.

Органы власти местного самоуправления или органы исполнительной власти субъекта РФ информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, и выясняют мнение граждан на условиях и в порядке, которые установлены законами и нормативными правовыми актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Площадка (трасса) для строительства предприятия, здания и сооружения, площадь необходимого земельного участка и намечаемые мероприятия по обеспечению охраны и воспроизводства окружающей природной среды, санитарной и пожарной безопасности должны отвечать требованиям соответствующих глав СНиП и других нормативных документов.

Заказчик-инвестор, заинтересованный в строительстве объекта, может привлекать проектные организации, специализированные изыскательские предприятия для разработки необходимых дополнительных материалов, расчетов, изысканий, обоснования инвестиций, предпроектных решений, ТЭО, эскизного проекта, технической и экологической экспертиз, оценки недвижимости, получения предварительных условий на подключение проектируемого объекта к инженерным сетям и коммуникациям и др.

Результатом первого этапа является постановление (решение) органа власти о предварительном согласовании места размещения объекта, которое предоставляет возможность проведения изыскательских работ на земельном участке и разработку проектно-сметной документации в соответствии с актом выбора, техническими условиями, градостроительным заданием и предварительными расчетами стоимости потерь, убытков и выкупной цены. Землеустроительный проект этого этапа используют для последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка. Копию решения органа местного самоуправления или органа исполнительной власти субъекта РФ о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе выдают заявителю в семидневный срок с момента его принятия.

В случае несогласия собственника земли, землевладельца, землепользователя, арендатора и других заинтересованных лиц с указанным решением он может обжаловать его в суде, решение которого является окончательным.

Органы, осуществляющие контроль за использованием и охраной земель, вправе обжаловать в суде решение о согласовании места размещения объекта.

В последующем на втором этапе изымают и предоставляют земельный участок для строительства объекта.

После утверждения проекта и включения объекта в план строительства предприятие, учреждение, организация обращаются в орган местного самоуправления или орган исполнительной власти субъекта РФ, в компетенции которого находятся изъятие и предоставление земельного участка для строительства объекта.

При уточнении месторасположения объекта или увеличения площади участка предприятие, учреждение, организация дополнительно согласовывают с собственником земли, землевладельцем, землепользователем, арендатором, а также с обладателем прав ограниченного пользования земельным участком (владельцами инженерных и транспортных сетей, в пользу которых установлены сервитута, охранные, санитарные и иные зоны) планируемые изменения.

Результат второго этапа - постановление (решение) органа местного самоуправления, и если полномочий органа местного самоуправления недостаточно, то и органа исполнительной власти субъекта РФ об изъятии и предоставлении земельного участка, которое разрешает изменение категории земель разрешенного использования земельного участка, целевого назначения земель; энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.

Решение о предоставлении земельного участка принимают в двухнедельный срок после обращения с ходатайством (заявлением).

Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано. Истцом в этом случае выступает собственник земельного участка, землевладелец (землепользователь), арендатор, не согласный с принятым решением об изъятии (выкупе) земельного участка. Обжалование решения приостанавливает его исполнение.

Землеустроительный проект изъятия и предоставления земельного участка может быть разработан в один этап (стадию), если объект размещен в соответствии с генеральным планом, проектом планировки и застройки города или сельского поселения, разработанным и утвержденным в установленном порядке. В таком случае проведения предварительного согласования места размещения объекта не требуется (Земельный и Градостроительный кодексы), а также при предоставлении земель гражданам для сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства. При этом состав и содержание землеустроительного проекта не изменяются, и в него включаются все документы, предусмотренные как первым, так и вторым этапом.

Разрешение на строительство объекта выдают согласно ст. 62 Градостроительного кодекса при наличии документов, удостоверяющих права на земельные участки, и утвержденной проектной документации. Подготавливают документы для выдачи разрешения на строительство объекта органы архитектуры согласно заявлению заказчика. Решение о выдаче разрешения на строительство принимает орган местного самоуправления. Поэтому очень важно, чтобы проект разрешения на строительство был подготовлен до принятия постановления органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

Дело в том, что в указанных документах устанавливают условия использования земельного участка, которые затем фиксируют в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах на землю, которые, в свою очередь, проходят государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В документах, удостоверяющих право на землю, и в разрешении на строительство объекта не должно быть расхождений, в том числе

по условиям использования земельного участка. С этой целью рекомендуют готовить разрешение на строительство объекта до принятия постановления о предоставлении земельного участка, чтобы не было разночтений в документах на землю и не было дополнительных ограничений по использованию земельного участка, не учтенных в соответствующих документах на землю.