7. Экономическое содержание доходного подхода, его достоинства и недостатки.

Экономические основы доходного подхода

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов. источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль.

Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основны.. Он гласит, что стоимость V актива определяется нынешней ценностью (PV ) всех его будущих доходов.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

Преимущества и недостатки доходного метода

Оценка имущества с применением доходного подхода заключается в определении текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате эксплуатации объекта имущества (например, сдачи его в аренду) и возможной его продажи в дальнейшем.

Сильной стороной применения доходного подхода является то, что оцениваемая при этом стоимость отражает в первую очередь интересы покупателя (инвестора).

Другим важным достоинством методов доходного подхода является возможность выполнять общую оценку машинных комплексов. Целиковая оценка комплексов, особенно больших, значительно быстрее и дешевле, чем «поштучная» оценка тех же комплексов с помощью методов затратного и сравнительного подходов.

В то же время у методов доходного подхода имеется ряд недостатков.

Во-первых, доходный подход применим для оценки стоимости только такого имущества, которое приносит экономический результат.

Во-вторых, для оценки текущей стоимости требуется привлечь большой объем разнообразной экономической и производственно-технологической информации. Надежность конечного результата оценки доходным подходом зависит от достоверности прогнозов динамики на многолетнюю перспективу таких показателей, как цены, тарифы, налоговые ставки и т.д., Таким образом, оценка имущества с позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы получения доходов от оцениваемого объекта.

8. Метод дисконтированных денежных потоков Применяется метод ДДП, когда:  •      предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих ;  •      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;  •      потоки доходов и расходов носят сезонный характер;  •      оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;  •      объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).  Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.  Алгоритм расчета метода ДДП.  1. Определение прогнозного периода.  2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.  При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:  1)   потенциальный валовой доход;  2)   действительный валовой доход;  3)   чистый операционный доход;  •      ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),  •      чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,  •      облагаемую налогом прибыль.  3. Расчет стоимости реверсии.  Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. 

9. Определение ставки дисконтирования и модели денежного потока. ставка дисконта — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться таким образом, чтобы учесть три фактора. Первый — наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации. Второй — необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени.  Третий — фактор риска. Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются: для денежного потока для собственного капитала: - модель оценки капитальных активов; - метод кумулятивного построения; для денежного потока для всего инвестированного капитала: - модель средневзвешенной стоимости капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала (weighted average cost of capital — WACC).  kd — стоимость привлечения зк tc — ставка налога на прибыль предприятия kp — (привилегированные акции) ks — (обыкновенные акции) wd— доля зк wp— доля привилегированных акций ws— доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия. В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконта находится по формуле: R — требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал); Rf — безрисковая ставка дохода;  — коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране); Rm — общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг); S1 — премия для малых предприятий; S2 — премия за риск, характерный для отдельной компании; С — страновой риск.

Модель оценки капитальных активов основана на анализе массивов информации фондового рынка В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам.