12. Доход. Определение ставки капитализации

Расчет показателей дохода.

Доход – это средства, получаемые организацией в результате всех видов деятельности.

    На практике различают три показателя дохода организации (предприятия): чистая выручка от реализации продукции, валовой доход, маржинальный доход и прочие доходы.

1. Чистая выручка от реализации товаров, работ(в дальнейшем продукции) и материальных ценностей – это разница выручки от реализации продукции и материальных ценностей и налога на добавленную стоимость, акцизов и других аналогичных платежей.

2. Валовой доход – это разница чистой выручки от реализации продукции и материальных ценностей плюс доходы от внереализационной деятельности и полной себестоимости реализованной продукции без средств на оплату труда.

Для определения валового дохода необходимо предварительно произвести расчет годового фонда оплаты труда персонала, полной себестоимости и полной себестоимости без фонда оплаты труда .

3. Маржинальный доход – это разница чистой выручки от реализации продукции и суммы переменных затрат на реализованную продукцию.

Расчету маржинального дохода должно предшествовать определение годовых переменных расходов организации. Для их определения предварительно рассчитываются переменные расходы по каждому изделию

4. Переменные расходы – это расходы, которые в расчете на одно изделие практически не меняют свою величину. В расчете на выпуск годовой продукции прямо пропорционально выпуску.

Расчету маржинального дохода должно предшествовать определение годовых переменных расходов организации.

Для определения годового объема переменных расходов в целом по организации следует суммировать годовые переменные расходы по всем выпускаемым изделиям в конкретном году.

5. Прочий доход – это доход от финансовой (операционной) и внереализационной деятельности (проценты к получению, доход от

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент;

•      поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Метод капитализации доходов применяется если:

•      потоки доходов – стабильные положительные величины;

•      потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

•      потоки доходов нестабильны;

•      объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:

- метод кумулятивного построения;

- метод рыночной выжимки;

- метод связанных инвестиций;

- метод Элвуда и другие методы.