7.Качественная и количественная характеристика объектов недвижимости
Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество — это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство — объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.
Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:
физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.;
имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;
экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;
состояние внешней среды (окружение): транспорт, климат, экология, шум, близость "неприятных объектов", сейсмичность, гидрография и др.
Сбор и анализ информации проводится на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В первую очередь следует провести идентификацию объекта — проверить почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер участка.
8. Динамика потребительной стоимости объектов недвижимости. Основные факторы влияющие на стоимостной эквивалент объектов недвижимости: временной фактор, пространственный фактор, вид использования.
Для преобладающего числа конкретных видов деятельности определяющими являются экономические циклы. Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ.
Причины существования экономических циклов:
в результате НТП происходит периодическое обновление производственной базы. Это обновление связано с соответствующими затратами, что вызывает временное падение темпов роста. Затем это падение сменяется увеличением темпов за счет использования новых, более производительных факторов;
на уровень деловой активности очень сильно влияют конъюнктурные факторы, связанные с соотношением спроса и предложения не только на товарном рынке, но и на рынке капиталов;
Темпы экономического роста формируются также под воздействием факторы организационного и управленческого характера – внедрение прогрессивных форм кооперации и специализации, широкого распространения информационных технологий.
В процессе использования у любого объекта недвижимости ухудшаются первоначальные натурально-вещественные св-ва, что приводит к последовательной утрате потребительских св-в и уменьшению полезности. Но эта общая закономерность имеет свои особенности, связанные с тем, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей ( целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо определить динамику полезности и стоимости для двух последних вариантов (первое на рис. 1). Т.е. необходимо определить начало жизненного цикла недвижимости как товара и источника дохода. Если товар – объект незавершенного строительства, то начало ЖЦ объекта-товара меньше, чем у объекта-блага.
Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода увязана с наличием экономического блага, т.е. начало ЖЦ объекта недвижимости, использ. в качестве источника дохода равно началу ЖЦ объекта-блага. Эти соотношения означают, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага.
Рис.1. Динамика полезности и стоимости в течение ЖЦ.
Рис. 1.1 – Динамика полезности объектов недвижимости в течение ЖЦ.
Рис. 1.2 – Динамика стоимости объектов недвижимости в течение ЖЦ.
Окончание ЖЦОН. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому рализация товара становится крайне затруднительна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости. Нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продавцов: покупателю одновременно предлагается большое кол-во сравнимых по своим потребительским св-вам объектов. Решающим аргументом явл. длительность использования приобретаемого объекта – товара в качестве блага: ни кто не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. Т.о. утрата полезности у объекта – товара наступает раньше, чем при других вариантах использования.
Использование ОН в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительской полезностью. Динамика полезности и стоимости является тождественной, но ЖЦ объекта недвижимости, использ. в качестве источника дохода меньше, чем у объекта-блага. Рассмотрим теперь динамику стоимости объекта-товара и стоимости объекта, приносящего доход. По мере увеличения готовности риск «недостроя» уменьшается ускоренно. Конкретное соотношение между степенью готовности и долей полной стоимости зависит от масштабов и сложности объекта, но в в начальные периоды строительства степень готовности больше, чем доля полной стоимости.
При 90% готовности объект уже не может быть продан меньше, чем за ту же часть полной стоимости. Т.о. на завершающих этапах строительства степень готовности равна доли от общей стоимости.
Стоимость объекта, приносящего доход представляет собой капитализированный доход за период от начала получения дохода до окончания ЖЦ объекта, приносящего доход. Т.о. динамика стоимости почти полностью совпадает с динамикой полезности. (Квартира достаточно хороша, чтобы в ней можно было жить самому, но уже достаточно плоха, чтобы сдавать ее в аренду, т.е. доход от нее =0)
Т.о. нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости адекватно отражающего изменения его натурально-вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.